Więcej ofert i trudniej o kredyt hipoteczny. Raport z rynku nieruchomości

Analitycy nie zauważyli większych zmian w cenach oferowanych mieszkań. Nieznaczne wzrosty średnich stawek nastąpiły w Białymstoku, Krakowie i Olsztynie. Nie przekroczyły one jednak 1,5 proc. Podobnej skali spadki zanotowano w tym czasie w Gdańsku, Opolu i Katowicach. W pozostałych miastach zmiany były symboliczne.

Małe mieszkania trzymają cenę

Ogólny spadek popytu na mieszkania nie rozkłada się równomiernie.
– W całym kraju spadają średnie ceny ofertowe mieszkań o średnich i dużych powierzchniach – mówi Marcin Drogomirecki, z portalu Oferty.net. – Jednak mieszkania o powierzchni do 30 m2 nie wszędzie wpisują się w ogólnokrajowy trend spadkowy.

W Poznaniu średnia stawka za taki lokal wynosi 6190 zł za m2 i jest o 1,3 proc. wyższa od obowiązującej przed dwoma laty. Wynoszący aż 4,4 proc. wzrost średniej ceny nastąpił w Krakowie. Małe mieszkania oferowane są tam w średniej cenie 8071 zł za m2.

– Mimo niekorzystnej koniunktury bardzo stabilne pozostają ceny małych mieszkań w Warszawie i Katowicach – dodaje Drogomirecki. – Średnia stawka spadła w stolicy w ciągu dwóch lat o zaledwie 0,8 proc., a w Katowicach o 0,2 proc. Większy, wynoszący 3,6 proc. spadek cen małych mieszkań zanotował Gdańsk.
W Łodzi i we Wrocławiu sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej. Zdecydowana przewaga podaży nad popytem doprowadziła tam do ponad 14-procentowego spadku cen.

Zdaniem pośredników, małe mieszkania są najbardziej "chodliwym" typem ofert na rynku najmu. Dlatego ich zakup często dyktowany jest chęcią bezpiecznego ulokowania kapitału. Daje to również możliwość czerpania z inwestycji stałego, pewnego dochodu.

Koniec kredytów hipotecznych w obcej walucie

Analitycy prognozują, że najbliższe kwartały będą trudnym czasem dla poszukujących kredytu hipotecznego. Najgorzej jest z kredytami w obcych walutach. Franka praktycznie już nie pożyczymy, a dostępność euro drastycznie spadła.

– Kluczową przyczyną zmian na rynku jest zapowiedziana już jesienią 2010 r. nowelizacja bankowej rekomendacji S – wyjaśnia Marcin Krasoń, z Open Finance. – Z jednej strony ogranicza ona zdolność kredytową, a z drugiej wzmacnia przekaz z poprzednich dokumentów KNF: banki nie powinny udzielać kredytów w walutach innych niż złoty.

Z pożyczania we franku banki zaczęły masowo wycofywać się latem ubiegłego roku. W ostatnich miesiącach rozpoczęło się też gremialne rezygnowanie z kredytów w euro. Aktualnie franki pożycza jedynie Nordea. Euro znajdziemy w dziesięciu bankach, jednak w większości przypadków oferta jest wirtualna.

– Zwykle bank oferuje wysokie marże, albo wymaga kilkunastu tys. zł zarobków – dodaje Krasoń. – Przeciętny klient szansę na w miarę atrakcyjny kredyt w unijnej walucie ma jedynie w Banku Ochrony Środowiska i Raiffeisenie oraz ewentualnie w Banku Zachodnim WBK, ale to tylko gdy posiada jednocześnie solidny wkład własny.

Kredyty walutowe mogą kusić niższym oprocentowaniem i niższą miesięczną ratą. Ale niosą też ze sobą ryzyko kursowe. Stąd ograniczenia Komisji Nadzoru Finansowego. W myśl nowej rekomendacji S, banki mają liczyć zdolność kredytową tak, jakby klient zadłużał się na maksymalnie 25 lat. Nie ma znaczenia, czy w rzeczywistości kredyt udzielany jest na dłużej.

Taka zmiana oznacza spadek zdolności kredytowej. Kto nie otrzyma oczekiwanej kwoty, będzie musiał liczyć na pomoc rodziny lub zadowolić się niższym budżetem na zakup mieszkania.
Co więcej, łączna suma rat kredytów nie może przekroczyć 42 proc. zarobków netto. Do tej pory zarabiający ponad średnią krajową mogli zaciągać kredyt z ratą do 65 proc. dochodów netto. Efekt?
– Rok temu ok. 20 proc. wniosków kredytowych złożonych przez naszych klientów dotyczyło kredytów walutowych. W styczniu 2012 r. odsetek ten spadł poniżej 9 procent – mówi Krasoń.

Powodów do narzekań nie mają jedynie osoby już spłacające kredyty, szczególnie walutowe. Umocnienie złotego wobec euro i franka oraz spadek stawki EURIBOR decydującej o oprocentowaniu w euro sprawiły, że raty kredytów w tej walucie od grudnia spadły o 9 proc., klienci zadłużeni we franku zyskali ok. 5 procent.