Specustawa mieszkaniowa – problemy, z jakimi borykają się samorządy. Zastosowanie ustawy lex deweloper w praktyce

Specustawa mieszkaniowa  (nazywana też "Lex deweloper") zaczęła obowiązywać pod koniec sierpnia 2018 roku. Miała sprawić, że budownictwo mieszkaniowe „ruszy z kopyta", bo deweloperzy mieli zyskać dostęp do terenów, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, ich projekty mogą być nawet niezgodne ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jeśli mieszkania miałyby powstawać na terenach poprzemysłowych, należących niegdyś do kolei czy wojska. To spore ułatwienie dla przedsiębiorców, bowiem w wielu miastach stopień pokrycia planami zagospodarowania jest nikły, rzadko przekracza połowę ich terenów.

Specustawa mieszkaniowa miała dotyczyć inwestycji, w ramach których powstaną budynki wielorodzinne o liczbie lokali nie mniejszej niż 25 lub domy jednorodzinne w liczbie nie mniejszej niż 10. Choć przepisy miały rozruszać rządowy program Mieszkanie Plus, to raczej zainteresowały deweloperów, którzy tą drogą chcieli poszerzyć rynki w dużych miastach. Wielu największych deweloperów nie wykorzystuje specustawy mieszkaniowej, nie chcąc psuć sobie opinii wśród mieszkańców i w samym samorządzie. Bo ta pozaplanistyczna ścieżka realizacji inwestycji mieszkaniowych w oczywisty sposób nie mogła spodobać się samorządom. 

Przeczytaj również na temat: Mieszkanie Plus – w jakich miastach powstaną rządowe czynszówki? 

Nie dostaną zgody - pójdą do sądu

Inwestorzy zdają sobie sprawę, że większość samorządów będzie blokowała ich inwestycje tak długo, jak będzie to możliwe. Mimo tego, próbują składać wnioski o ustalenie lokalizacji. I są gotowi na prowadzenie sprawy drogą sądową. Pierwsze sprawy do sądów już trafiają, pojawiają się również pierwsze orzeczenia, które rzucają więcej światła na działanie specustawy mieszkaniowej. Samorządy już wiedzą, że odrzucenie wniosku dewelopera o ustalenie lokalizacji inwestycji, w wyniku podjętej przez radę gminy czy miasta uchwały, musi być odpowiednio uzasadnione. Jeśli nie będzie – sądy administracyjne uchwały  będą unieważniać.

Tak stało się choćby z uchwałą rady gminy w jednej z podbydgoskich miejscowości. Jak się wydawało tamtejsi radni odpowiednio uzasadnili odmowę – mieli bowiem opinię (negatywną) rady sołeckiej, oczywisty sprzeciw mieszkańców oraz analizę, która wskazywała, że na terenie gminy jest ponad 1200 ha terenów inwestycyjnych, które zgodnie z planami miejscowymi mogą być wykorzystane pod „mieszkaniówkę". Dla Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy było to za mało i uchwałę unieważnił, dając inwestorowi zielone światło dla realizacji inwestycji. Podobną decyzję, wskazując że niezadowolenie mieszkańców sąsiadujących z inwestycją nie jest dostatecznym argumentem za odrzuceniem przez radę wniosku dewelopera, wyraził WSA w Poznaniu.

Miasta nie chcą specustawy mieszkaniowej

Z podobnymi problemami borykają się jednak przede wszystkim duże miasta. W niektórych – jak w Gdańsku, Bydgoszczy czy Lublinie –  rady miast już zmagały się z wnioskami inwestorów, w innych deweloperzy już je złożyli, ale rady jeszcze się nimi nie zajęły (mają na to dwa miesiące). W Lublinie inwestor choć dostał raz odmowę, złożył wniosek ponownie –  tylko w nieco zmodyfikowanej formie.
W Gdańsku „do kosza" trafiło już kilkanaście wniosków deweloperów. Urzędnicy wskazywali w nich na błędy formalne i wnioski kierowali do uzupełnienia. Jeszcze przed nowelizacją specustawy mieszkaniowej samorządy często korzystały z zapisu, który mówił, że deweloper powinien we wniosku złożyć dokument z podpisem prezydenta, który gwarantował, że dzieci, które będą zamieszkiwać na terenie inwestycji, będą miały zapewnione miejsce w przedszkolach. Gdy samorząd tych miejsc zapewnić nie mógł, można było zablokować pomysł (po nowelizacji przepis z ustawy usunięto).

Nie ma podstaw do odmowy wniosku w trybie lex deweloper

Jednak jeśli wniosek będzie kompletny, złożony bez błędów formalnych, a inwestor wykaże zgodność z obowiązującymi standardami urbanistycznymi, rada nie będzie miała wielu powodów, by wniosek odrzucić. Jeśli to zrobi, bazując na sprzeciwie mieszkańców – zyska nieco na czasie – ale prawdopodobnym jest, że WSA taką uchwałę unieważni. Jeśli nie, a tak zdarzyło się w Lublinie, inwestor będzie mógł jeszcze wnieść skargę kasacyjną do Najwyższego Sądu Administracyjnego (NSA). Także dlatego w wielu miejscowościach, głównie małych, rady zgodę na ustalenie lokalizacji w trybie ustawy lex deweloper już wydały. Tak stało się chociażby w Stargardzie, Mławie, Legionowie, Piotrkowie Trybunalskim czy Kędzierzynie Koźlu.

Przepisy sprzeczne ze sobą

Samorządy ciągle liczą na opamiętanie rządu i zmianę niekorzystnych z punktu widzenia miast przepisów. Zwłaszcza, że niezadowolenie mieszkańców kieruje się w kierunku władz miast, które z ustawą nie mają nic wspólnego.

– Radni przyjęli naszą argumentację i odmówili lokalizacji zabudowy mieszkaniowej na działce, która zgodnie ze „studium..." położona jest w obszarze zieleni towarzyszącej terenom mieszkaniowym. Pewnie sprawa na tym się nie skończy i będzie miała swoją kontynuację w Sądzie Administracyjnym. Poczekamy na orzecznictwo. Rozumiem poczucie zagrożenia mieszkańców. Na brak logiki tej ustawy, polegający na dopuszczeniu sytuacji, w której jednocześnie dla tego samego obszaru mogą obowiązywać dwie wzajemnie sprzeczne regulacje prawne (w dodatku uchwalone przez ten sam organ – radę gminy) zwracałam uwagę na etapie konsultowania projektu „specustawy mieszkaniowej".(...) A teraz realizuje się dokładnie ten scenariusz, przed którym przestrzegałam. Na dodatek irytacja ludzi kierowana jest nie pod adresem twórców tego „chorego" prawa, tylko pod adresem samorządów. Czy nowa Pani Minister zechce zmienić tę ustawę? Liczę na to – swojego niezadowolenia nie kryje w mediach społecznościowych Anna Rembowicz-Dziekciowska, szefowa Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy. 

Dowiedz się: Kogo w 2020 roku czekają wyższe rachunki za prąd