Rynek nieruchomości - jak będzie wyglądać w 2014 roku. Raport

Obecnie w większości miast obserwujemy wzrosty cen mieszkań – mówi Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. – Grudniowe notowania są o prawie o 11 proc. wyższe niż rok wcześniej.

Analizując aktualne zmiany cen mieszkań rok do roku odnosimy się do niskiego poziomu cen z końca 2012 r. To efekt wygaszenia programu Rodzina na Swoim. W 2012 roku i na początku 2013 roku skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych, a w związku z limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, sprzedawało się dużo tanich mieszkań.

– Oczekujemy, że aktualny stan, w którym z miesiąca na miesiąc ceny pozostają w miarę stabilne, a w ujęciu rocznym obserwujemy dynamiczne wzrosty, potrwa jeszcze nie dłużej niż kilka miesięcy – dodaje Krasoń.

Koniec kredytów hipotecznych bez wkładu własnego

Jednym z czynników ograniczających popyt na mieszkania będzie wchodząca w życie nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Wprowadza ona obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych. W 2014 roku będzie to 5 proc. i poziom ten będzie rósł o 5 procent co roku aż do docelowych 20 proc.

– Taka zmiana sprawi, że część klientów odsunie zakup mieszkania do czasu zebrania odpowiedniej kwoty – ocenia Krasoń. – Pod koniec 2014 r. może jednak dojść do ożywienia spowodowanego podwyższeniem stawki obowiązkowego wkładu własnego z 5 do 10 proc.

Warto pamiętać, że oprócz wkładu własnego kupujący mieszkanie musi jeszcze ponieść inne koszty, które stanowią kolejnych kilka procent ceny lokalu. Zgodnie z nową rekomendacją nie będzie można ich kredytować.

Niskie stopy procentowe

Zagrożeniem dla popytu na mieszkania jest wzrost stóp procentowych, co pociąga za sobą wyższe oprocentowanie kredytów, wyższe raty kredytowe i zniechęca do zadłużania się. Według pośredników ten czynnik nie będzie miał jednak większego znaczenia. Z komunikatu po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wynika, że podwyżki stóp nie powinniśmy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie roku. Zanim odbije się to na cenach nieruchomości, minie kolejnych kilka miesięcy, więc ewentualne efekty na rynku nieruchomości zobaczymy dopiero w 2015 roku.

– Jeśli stopy procentowe rzeczywiście pozostaną na rekordowo niskim poziomie co najmniej do połowy przyszłego roku, to nadal powinny ożywczo wpływać na rynek i to dwojako – wyjaśnia Krasoń. – Z jednej strony bowiem niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że więcej osób ma skłonność do zadłużania się, z drugiej zaś słaba oferta depozytowa banków powoduje powolny odpływ środków z lokat m.in. na rynek nieruchomości.

Konkurencja na rynku najmu

Spore znaczenie dla rynku nieruchomości w 2014 roku będą miały też rządowe pomysły: Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Zarząd Banku Gospodarstwa Krajowego powołał już spółkę BGK Nieruchomości do zarządzania funduszem, który ma ruszyć w pierwszym kwartale 2014 r. Z zapowiedzi BGK wynika, że pierwszymi mieszkaniami na wynajem będzie on dysponował jeszcze w 2014 lub w 2015 r.

Fundusz nie ma kupować pojedynczych mieszkań, a całe budynki odpowiadające jego potrzebom. BGK planuje zainwestować w mieszkania na wynajem ok. 5 mld zł w ciągu najbliższych kilku lat, taka kwota trafiająca na rynek nie może pozostać bez wpływu na niego.

– Z jednej strony działania funduszu powinny zwiększyć konkurencję na rynku najmu i doprowadzić do obniżki stawek czynszów, a z drugiej mogą podnieść ceny mieszkań z segmentu popularnego w największych miastach – przewiduje Krasoń.

Mieszkanie dla Młodych nie dla wszystkich

Bardziej skomplikowane będzie działanie na rynek Mieszkania dla Młodych, bo wygląda na to, że w różnych miastach efekty wprowadzenia programu będą różne. Mimo że program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny.

– Osoby sprzedające mieszkania będą musiały konkurować z ofertą deweloperów subsydiowaną przez skarb państwa i obniżać ceny – prognozuje Krasoń. – Takie zjawisko będziemy obserwować w miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża. Tam może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną, gdyż relatywnie wysokie limity MdM kuszą najtaniej sprzedających deweloperów do podnoszenia cen.

W Krakowie, Rzeszowie i Warszawie o mieszkania spełniające warunek cenowy będzie znacznie trudniej, więc należy się raczej spodziewać, że rynek wtórny się tam obroni bez znaczących obniżek. Są za to szanse na to, że w tych miastach trochę spadną ceny u deweloperów, którzy będą chcieli dostosować się do limitów MdM.

– Generalnie, wiele wskazuje na to, że 2014 rok będzie okresem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym – kwituje Krasoń. – Mniejszy popyt spowodowany rekomendacją S powinien zostać w dużej mierze uzupełniony przez osoby z zapasem gotówki w portfelu, którym wystarczy skromna pomoc bankowego lub wręcz jej brak.

Analitycy nie martwią się o popyt ze strony inwestorów. Nieruchomości jako materialne i namacalne aktywa nie będą tracić na popularności, a relatywnie wysoka rentowność najmu ma być dodatkowym czynnikiem, wpływającym na decyzje inwestycyjne.