Rynek nieruchomości - jak będzie wyglądać w 2014 roku. Raport

Jacek Szydłowski, Home Broker
nowe mieszkania Przyszły rok na rynku mieszkaniowym ma być okresem stabilizacji cen.
nowe mieszkania Przyszły rok na rynku mieszkaniowym ma być okresem stabilizacji cen. Maciej Kaczanowski
Obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych, klienci z gotówką, nowy program Mieszkanie dla Młodych i uruchomienie Funduszu Mieszkań na Wynajem. Zdaniem specjalistów, to główne czynniki, które będą decydować o wynikach rynku nieruchomości w nowym roku.

Obecnie w większości miast obserwujemy wzrosty cen mieszkań – mówi Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker. – Grudniowe notowania są o prawie o 11 proc. wyższe niż rok wcześniej.

Analizując aktualne zmiany cen mieszkań rok do roku odnosimy się do niskiego poziomu cen z końca 2012 r. To efekt wygaszenia programu Rodzina na Swoim. W 2012 roku i na początku 2013 roku skorzystało z niego ponad 55 tys. gospodarstw domowych, a w związku z limitami cen nieruchomości kwalifikujących się do programu, sprzedawało się dużo tanich mieszkań.

– Oczekujemy, że aktualny stan, w którym z miesiąca na miesiąc ceny pozostają w miarę stabilne, a w ujęciu rocznym obserwujemy dynamiczne wzrosty, potrwa jeszcze nie dłużej niż kilka miesięcy – dodaje Krasoń.

Koniec kredytów hipotecznych bez wkładu własnego

Jednym z czynników ograniczających popyt na mieszkania będzie wchodząca w życie nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Wprowadza ona obowiązkowy wkład własny w kredytach hipotecznych. W 2014 roku będzie to 5 proc. i poziom ten będzie rósł o 5 procent co roku aż do docelowych 20 proc.

– Taka zmiana sprawi, że część klientów odsunie zakup mieszkania do czasu zebrania odpowiedniej kwoty – ocenia Krasoń. – Pod koniec 2014 r. może jednak dojść do ożywienia spowodowanego podwyższeniem stawki obowiązkowego wkładu własnego z 5 do 10 proc.

Warto pamiętać, że oprócz wkładu własnego kupujący mieszkanie musi jeszcze ponieść inne koszty, które stanowią kolejnych kilka procent ceny lokalu. Zgodnie z nową rekomendacją nie będzie można ich kredytować.

Niskie stopy procentowe

Zagrożeniem dla popytu na mieszkania jest wzrost stóp procentowych, co pociąga za sobą wyższe oprocentowanie kredytów, wyższe raty kredytowe i zniechęca do zadłużania się. Według pośredników ten czynnik nie będzie miał jednak większego znaczenia. Z komunikatu po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wynika, że podwyżki stóp nie powinniśmy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie roku. Zanim odbije się to na cenach nieruchomości, minie kolejnych kilka miesięcy, więc ewentualne efekty na rynku nieruchomości zobaczymy dopiero w 2015 roku.

– Jeśli stopy procentowe rzeczywiście pozostaną na rekordowo niskim poziomie co najmniej do połowy przyszłego roku, to nadal powinny ożywczo wpływać na rynek i to dwojako – wyjaśnia Krasoń. – Z jednej strony bowiem niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że więcej osób ma skłonność do zadłużania się, z drugiej zaś słaba oferta depozytowa banków powoduje powolny odpływ środków z lokat m.in. na rynek nieruchomości.

Konkurencja na rynku najmu

Spore znaczenie dla rynku nieruchomości w 2014 roku będą miały też rządowe pomysły: Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych. Zarząd Banku Gospodarstwa Krajowego powołał już spółkę BGK Nieruchomości do zarządzania funduszem, który ma ruszyć w pierwszym kwartale 2014 r. Z zapowiedzi BGK wynika, że pierwszymi mieszkaniami na wynajem będzie on dysponował jeszcze w 2014 lub w 2015 r.

Fundusz nie ma kupować pojedynczych mieszkań, a całe budynki odpowiadające jego potrzebom. BGK planuje zainwestować w mieszkania na wynajem ok. 5 mld zł w ciągu najbliższych kilku lat, taka kwota trafiająca na rynek nie może pozostać bez wpływu na niego.

– Z jednej strony działania funduszu powinny zwiększyć konkurencję na rynku najmu i doprowadzić do obniżki stawek czynszów, a z drugiej mogą podnieść ceny mieszkań z segmentu popularnego w największych miastach – przewiduje Krasoń.

Mieszkanie dla Młodych nie dla wszystkich

Bardziej skomplikowane będzie działanie na rynek Mieszkania dla Młodych, bo wygląda na to, że w różnych miastach efekty wprowadzenia programu będą różne. Mimo że program obowiązuje tylko na rynku pierwotnym, nie pozostanie on bez wpływu na rynek wtórny.

– Osoby sprzedające mieszkania będą musiały konkurować z ofertą deweloperów subsydiowaną przez skarb państwa i obniżać ceny – prognozuje Krasoń. – Takie zjawisko będziemy obserwować w miastach, gdzie dostępność MdM będzie duża. Tam może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną, gdyż relatywnie wysokie limity MdM kuszą najtaniej sprzedających deweloperów do podnoszenia cen.

W Krakowie, Rzeszowie i Warszawie o mieszkania spełniające warunek cenowy będzie znacznie trudniej, więc należy się raczej spodziewać, że rynek wtórny się tam obroni bez znaczących obniżek. Są za to szanse na to, że w tych miastach trochę spadną ceny u deweloperów, którzy będą chcieli dostosować się do limitów MdM.

– Generalnie, wiele wskazuje na to, że 2014 rok będzie okresem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym – kwituje Krasoń. – Mniejszy popyt spowodowany rekomendacją S powinien zostać w dużej mierze uzupełniony przez osoby z zapasem gotówki w portfelu, którym wystarczy skromna pomoc bankowego lub wręcz jej brak.

Analitycy nie martwią się o popyt ze strony inwestorów. Nieruchomości jako materialne i namacalne aktywa nie będą tracić na popularności, a relatywnie wysoka rentowność najmu ma być dodatkowym czynnikiem, wpływającym na decyzje inwestycyjne. 

Wysokie ceny gazu. Gazprom szantażuje Europę.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie