Rynek mieszkaniowy 2019 – ceny już nie rosną jak szalone

Ceny na rynku nieruchomości deweloperskich zmieniają się dynamicznie od co najmniej pięciu lat. Bywały lata, że rosły rok do roku powyżej 10 procent. Rynek jednak wyhamowuje i rok 2019 może być uznany za przełomowy, jeśli chodzi o wzrost cen nowych mieszkań. Nadzieję kupującym dają ceny transakcyjne, których analiza wskazuje na spowolnienie wzrostu cen, a w niektórych miastach zauważyć można nawet korekty w dół. Dotyczy to przede wszystkim kawalerek.

Planujesz kupno mieszkania? Przeczytaj koniecznie: Oszuści mieszkaniowi na rynku sprzedaży. Uważaj na te metody przestępców 

Tanie mieszkania już były. I tańsze nie będą

Na obniżkę cen nowych mieszkań w najbliższych latach nie ma jednak co liczyć. Wpływ na to mają dwa czynniki – deficyt nieruchomości na rynku i niska podaż ciekawych z punktu widzenia mieszkaniówki gruntów do zabudowy, a co za tym idzie ich wysoka i rosnąca cena (dla niektórych inwestycji koszt zakupu gruntu stanowić może niemal 30 procent całkowitych kosztów inwestycji). Według niektórych szacunków w naszym kraju do zaspokojenia popytu brakuje nawet około 3 milionów mieszkań. To lokalowa przepaść, która jeszcze długo nie zostanie zasypana. Ogromne znaczenie dla cen na rynku nieruchomości ma również rosnąca presja płacowa ze strony pracowników sektora budowlanego oraz potężny wzrosty kosztów materiałów budowlanych. Te wszystkie aspekty muszą wziąć pod uwagę deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe przy wycenie metra kwadratowego swoich inwestycji.

Zakup mieszkania pod wynajem – nie zawsze się opłaca

Z drugiej jednak strony spore grono kupujących, zarówno na rynku wtórnym i pierwotnym, stanowili ci, którzy – wobec bardzo niskiego oprocentowania lokat bankowych i obligacji – szukali bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności, decydując się na zakup nieruchomości pod wynajem. Ci inwestorzy zwykle dysponowali kapitałem, który pozwalał szybko sfinalizować transakcję i nie musieli obawiać się decyzji kredytowej banku, który miałby współfinansować zakup nieruchomości. Powoli ta grupa kupujących się kurczy, spada więc popyt na nieruchomości ze strony tych, którzy są w stanie je kupić „od ręki". Wszystko przez gwałtownie rosnące ostatnimi laty ceny. Te są w niektórych miastach tak wywindowane, że – mimo wzrostu cen najmu – nie są w stanie dać odpowiedniej stopy zwrotu tym, którzy chcieliby w nie zainwestować. Wysokie ceny nieruchomości sprawiły, że średnia stopa zwrotu z najmu w największych polskich miastach (a to tam koncentruje się rynek najmu) wynosiła od około 3 procent, nie przekraczając 6 procent w skali roku. Nie jest to rentowność, której oczekują inwestorzy wyciągający swój kapitał z banków.

Przeczytaj też: Ukraińcy, Niemcy i Białorusini chętnie kupują nieruchomości w Polsce

Mieszkania w kamienicach opłacają się bardziej?

Według wyliczeń Emmerson Evaluation w ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z wynajmu kształtowały się w przedziale 3,0–5,9%. Najwyższą rentowność generował wynajem w Gdańsku i we Wrocławiu. Odpowiednio 5,9% i 5,6% w przypadku kawalerek. Wskaźnik rentowności najmu w Warszawie mieścił się w przedziale od 3,6% (uzyskiwany dla mieszkania 3-pok.) do 4,3% (kawalerki). Mieszkania dwupokojowe miały rentowność podobną do kawalerek. – W stolicy, w starym budownictwie poziom zwrotu z inwestycji jest wyższy w porównaniu z lokalami zakupionymi na rynku pierwotnym. Oznacza to, że korelacja między wysokością stawek czynszów, a cenami nowych i starych mieszkań nie jest równomierna – zaznacza Robert Korczyński z Emmerson Evaluation.

Z kolei na łódzkim rynku rentowność z najmu w ubiegłym roku kształtowała się w przedziale od 3,6% dla mieszkań 2-pokojowych, do 5,2% dla kawalerek. W Łodzi zysk z wynajmu większych mieszkań (3-pokojowych) kształtował się na poziomie 4,4%. Ze względu na wzrost cen mieszkań w Białymstoku, rentowność najmu w 2018 roku zmalała, wynika z raportu Evaluer Index 2019. Najwyższą rentowność można było uzyskać z wynajmu kawalerki – 4,3%, natomiast najmniejszą (na poziomie 3%) z wynajmu mieszkania 3-pokojowego.

Zobacz: Atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki