Rodzina na Swoim. Kilkanaście tysięcy ludzi straciło pieniądze?

Tymczasem według analityków aż 18 proc. z przeszło 100 tys. kredytobiorców mogło popełnić błąd. Dzisiejsze zadłużenie Polaków z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosi 265,4 mld. Wskazują na to marcowe statystyki NBP. Aż 84 proc. tych kredytów spłacamy w ratach równych. Według szacunków Home Broker rata malejąca skusiła tylko 16 proc. dłużników. W przypadku kredytu w programie „Rodzina na swoim" popularność raty malejącej jest większa. W obecnych warunkach można na tym stracić. Efektywne oprocentowanie preferencyjnego kredytu jest niższe niż potencjalne zyski z lokat. Według analityków problem dotyczyć może18 proc. kredytów z grona przeszło 100 tys. pożyczek dofinansowanych przez budżet.

Przy ratach równych, na początku spłaty odsetki od kredytu liczone są od dużej kwoty. Cierpi na tym część raty, która przeznaczana jest na faktyczną spłatę pożyczonego kapitału. Dla przykładu, pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w rodzimej walucie trzeba się liczyć z miesięczną ratą równą na poziomie 1,7 tys. zł, z czego w pierwszym miesiącu jedynie blisko 330 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki.

W racie malejącej z miesiąca na miesiąc oddawane do banku kwoty są coraz niższe. Szybciej spłacamy pożyczony kapitał. Przez cały okres spłaty jest on bowiem spłacany równomiernie. Pożyczając 300 tys. zł na 30 lat w rodzimej walucie trzeba się liczyć z pierwszą ratą malejącą na poziomie 2,2 tys. zł i ostatnią o wartości około 840 zł. W kwotach tych co miesiąc 833 zł spłaca pożyczony kapitał, a reszta to odsetki.

Raty malejące to opłacalne, ale mało wygodne rozwiązanie. W początkowym okresie spłaty, kwoty przekazywane do banku są stosunkowo wysokie. W rezultacie zdolność kredytowa przy ratach malejących jest niższa niż w ratach równych. Z drugiej jednak strony w tym systemie spłaca się w sumie mniej odsetek. Przy kredycie na kwotę 300 tys. zł, 30 lat i oprocentowaniu na poziomie 5,5 proc., w formie odsetek należałoby oddać 313 tys. zł przy ratach równych i 248 tys. zł przy malejących. Różnica wynosi aż 65 tys. zł. Warto więc wybrać ratę malejącą.

Inaczej jest, kiedy bierzemy kredyt w programie „Rodzina na Swoim". Przez 8 lat z kasy państwa kredytobiorca otrzymuje blisko połowę odsetek. W rezultacie efektywne oprocentowanie takiego kredytu może być niższe niż lokaty. Możliwe, że zamiast spłacać pożyczony kapitał, bardziej opłaca się odkładać pieniądze na wysoko oprocentowanej lokacie. W takim przypadku lepsze od malejących są raty równe.

– Pamiętajmy jednak, że RnS obejmuje zakup lokali o wielkości do 75 m kw. i domów o powierzchni 140 m kw. Zawsze jednak dofinansowana jest powierzchnia odpowiednio do 50 i 70 metrów – mówi Bartosz Turek, analityk HomeBroker. – Im więc bliżej tego niższego limitu, tym większą część raty sfinansuje państwo.

Ile można by było zaoszczędzić decydując się na raty równe, zamiast rat malejących w „Rodzinie na swoim"?

Średni kredyt w ramach rządowego programu wynosi dziś 198,5 tys. zł. Przyjmując, że chcemy pożyczyć na 30 lat kwotę 200 tys. zł, na mieszkanie o powierzchni do 50 m kw., musimy się liczyć z pierwszą ratą na poziomie 662,63 zł w systemie raty równej i 1010,56 zł przy racie malejącej. Ostatnia dofinansowana rata wynosiłaby 726,01 zł w systemie rat równych i 890,49 zł w systemie rat malejących.

Z biegiem czasu różnica w wysokości rat maleje. W przypadku pierwszej płatności do banku wynosi blisko 348 zł, a w przypadku ostatniej dofinansowanej –164 zł. Gdyby wybrać raty równe, a comiesięcznie zaoszczędzone kwoty lokować w banku na koncie oszczędnościowym o oprocentowaniu 4,75 proc., dałoby to przez osiem lat kapitał rzędu 30,7 tys. zł.

Dla porównania przy ratach malejących przez cały okres otrzymywania dofinansowania spłaciłoby się 53,3 tys. zł pożyczonego kapitału, a więc o 28 tys. zł więcej niż w systemie rat równych. Zgodnie z szacunkami można więc przyjąć, że wybierając system rat równych i lokując zaoszczędzone kwoty w banku, osiągniemy 2,7 tys. zł nadwyżki finansowej.

W przypadku tradycyjnego kredytu warto posiadać wysoki wkład własny. Oprocentowanie jest bowiem wyższe niż odsetki, jakie można uzyskać z lokaty. Jednak w przypadku „Rodziny na Swoim" sytuacja wygląda odwrotnie. Blisko połowa odsetek jest regulowana przez państwo. Bardziej opłaca się więc utrzymywać wkład własny na lokacie. Tylko nieliczne banki premiują wniesienie tych kwot, obniżając marże.