Podatek od nieruchomości. Teraz mniej komplikacji

W polskim prawie funkcjonuje kilka systemów rozliczania podatku od sprzedaży nieruchomości. Zastosowanie jednego z nich uzależnione jest od daty nabycia lokalu bądź działki. 

– Przez nabycie należy rozumieć zarówno zakup nieruchomości, jak i nieodpłatne otrzymanie w drodze darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności lub spadku – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Home Broker. Dla wyboru właściwej formy rozliczeń z fiskusem ważny jest moment, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Na początek musimy określić, czy doszło do tego przed 31 grudnia 2006 roku, między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008, czy też po 1 stycznia 2009 roku.

Kto sprzeda nieruchomość w tym roku nie zapłaci już podatku, jeśli nabył ją przed końcem 2006 roku. Tym samym nie będzie już sytuacji, w których zastosowanie miałaby 10-proc. stawka podatku liczona od przychodu ze sprzedaży. Znika więc jedna z metod opodatkowania.

Podatek tylko od dochodu

Jeśli pozbywamy się nieruchomości nabytej po 1 stycznia 2007 roku, obowiązuje nas stawka 19-proc. liczona od dochodu ze sprzedaży. Dla fiskusa dochód ten to nie tylko różnica między ceną sprzedaży, a kosztem zakupu. Do kosztów można doliczyć pieniądze wydane na wycenę nieruchomości, prowizję dla pośrednika, ogłoszenia czy opłaty notarialne.

– Wysokość podatku, obliczona na podstawie powyższych zasad, nie jest jednak ostateczna – zastrzega Turek. – Kto nabył prawo do nieruchomości w roku 2007 lub 2008, ma prawo do ulgi meldunkowej. By z niej skorzystać trzeba być zameldowanym w danej nieruchomości minimum przez 12 miesięcy przed datą sprzedaży.

Przykładowo. Wnuczka, która odziedziczyła mieszkanie po swojej babci w 2007 roku i sprzedała je w tym samym roku, nie zapłaci podatku jeśli była zameldowana przynajmniej 12 miesięcy. Nie ma znaczenia czy sprzedający był zameldowany w momencie sprzedaży. Ważny jest tylko roczny okres zameldowania.

Ulga meldunkowa nie ma zastosowania, kiedy nieruchomość została nabyta po 31 grudnia 2008 roku. Podatek od sprzedaży można jednak obniżyć poprzez zadeklarowanie i następnie wydanie przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Przykład? Mieszkanie kupione w 2009 roku za 50 tys. zł jest sprzedawane dziś za 100 tys. zł. Dochód wynosi więc 50 tys. zł. Sprzedawca nie musi jednak płacić podatku od całej tej kwoty, bo chce wydać w najbliższych dwóch latach 80 tys. zł na własne mieszkanie. Podstawą opodatkowania będzie więc 10 tys. złotych, a sam podatek wyniósłby 1,9 tys. złotych.

– Pamiętajmy jednak, że na wydanie pieniędzy na własne mieszkanie mamy dwa lata podatkowe, a nie kalendarzowe – dodaje Turek. – Rok podatkowy jest liczony od początku roku następującego po danym zdarzeniu. To oznacza, że sprzedając nieruchomość 1 stycznia 2010 roku, podatnik ma czas aż do końca grudnia 2012 roku na wydanie pieniędzy na własne mieszkanie.

Podatek od sprzedaży nowego domu

Jeśli nabyliśmy grunt przed 1 stycznia 2007 roku, nie zapłacimy już podatku od sprzedaży tej nieruchomości. Dotyczy to również postawionego na niej domu. Nie ma tu znaczenia czas jego budowy. Nie liczy się także fakt, że wartość nowego budynku może wielokrotnie przekraczać wartość działki.

– Na korzyść sprzedającego działa tu Kodeks Cywilny – wyjaśnia Turek. – W myśl jego zapisów, wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu. Data nabycia działki w przyjętym przypadku zwalnia już z podatku od dochodów ze sprzedaży nieruchomości.

Pamiętajmy jednak, że ten mechanizm dotyczy tylko prawa własności gruntu. Nie działa wobec działek oddanych w użytkowanie wieczyste. Wzniesienie budynku na takiej parceli jest równoznaczne z nabyciem nowej nieruchomości.