Odwrócony kredyt hipoteczny w pytaniach i odpowiedziach

Będzie można wziąć kredyt zabezpieczony hipoteką ustanowioną m.in. na domu lub mieszkaniu – taki będzie efekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, którą podpisał prezydent Bronisław Komorowski. Zanim jednak zdecydujemy się na skorzystanie z odwróconego kredytu hipotecznego, poznajmy go lepiej.

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

To szczególny rodzaj umowy kredytowej. Bank udziela kredytobiorcy na czas nieoznaczony określonego w umowie kredytu, którego spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy. W zamian za to kredytobiorca ustanawia zabezpieczenie spłaty tej sumy z odsetkami na hipotece swojej nieruchomości oraz ujawnia w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie na bank prawa do tej nieruchomości.

Czy kredytobiorca nadal będzie mógł mieszkać w swoim mieszkaniu?

Tak. Bank może jednak w umowie zobowiązać kredytobiorcę do posiadania aktualnego ubezpieczenia od zdarzeń losowych oraz do uiszczania wszystkich podatków od nieruchomości i innych bieżących opłat. Bankowi będzie też zależeć na właściwej eksploatacji lokalu, tak aby w przyszłości otrzymać go w niepogorszonym stanie.

Kto może uzyskać odwrócony kredyt hipoteczny?

Osoba fizyczna (właściciel lub współwłaściciel) posiadająca prawo własności nieruchomości, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do użytkowania wieczystego. Nie obowiązują żadne limity związane z wiekiem osoby starającej się o odwrócony kredyt hipoteczny.

Kto może udzielać odwróconych kredytów hipotecznych?

Odwróconych kredytów hipotecznych udzielają: banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, podlegające nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Jak będzie ustalana wysokość udostępnionego kredytu hipotecznego?

Kwota odwróconego kredytu hipotecznego ustalana będzie w oparciu o wartość nieruchomości. Wartość będzie określana poprzez wycenę przeprowadzaną przez rzeczoznawcę majątkowego.

Jak będą wypłacane środki z odwróconego kredytu?

Środki z kredytu nie będą udostępniane dożywotnio (nie mylić z instytucją renty dożywotniej). Ich wypłata będzie dokonywana w okresie ustalonym w umowie kredytowej. Wypłata środków z kredytu będzie następować jednorazowo lub w ratach. Kredytobiorca będzie mógł spożytkować te środki na dowolny cel.

O czym kredytobiorcę powinien informować bank?

Przynajmniej 14 dni przed zawarciem umowy bank ma obowiązek przekazania formularza informacyjnego. Będzie on zawierał m.in. kwotę kredytu, sposób jej ustalenia (w tym stosunek do wartości nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy), określenie oprocentowania i warunki jego zmiany, określenie opłat okołokredytowych (prowizje, opłaty za wycenę, itp.), zasady rozliczania kredytu, prawa i obowiązki stron umowy. Bank w formularzu określi też m.in. kto ponosi koszty wyceny nieruchomości oraz opisze sposób zabezpieczenia kredytu.

Czy można odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego?

Tak. Kredytobiorca ma 30 dni od daty podpisania umowy na odstąpienie od umowy bez podania przyczyny. Takie oświadczenie o odstąpieniu musi mieć formę pisemną i musi być złożone przed upływem ww. terminu na wskazany przez kredytodawcę adres. Kredytobiorca nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy za wyjątkiem opłat administracyjnych i sądowych poniesionych przez bank.

Czy będzie możliwość wcześniejszej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego?

Tak. Kredytobiorca może spłacić odwrócony kredyt w całości lub części. Spłacie będzie podlegać część kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami należnymi do dnia spłaty. Przy wcześniejszej spłacie bank nie będzie pobierał prowizji.

Jak wygląda wypowiedzenie umowy o odwrócony kredyt hipoteczny?

Zarówno bank, jak i kredytobiorca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem 30-sto dniowego terminu. Bank może wypowiedzieć umowę wyłącznie jeżeli zaistnieją pewne przesłanki zawarte w ustawie. Takim powodem może być np. przeniesienie własności nieruchomości bez zgody banku lub z winy kredytobiorcy uległa zmniejszeniu wartość nieruchomości. W takim przypadku całkowita kwota do zapłaty będzie wymagalna z upływem okresu wypowiedzenia.

Co się stanie w przypadku śmierci jednego z kredytobiorców

Jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została podpisana z więcej niż jednym kredytobiorcą, to po jego śmierci prawo do wypłaty rat kredytu przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we współwłasności lub prawie do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, proporcjonalnie do wysokości nabytego po nim udziału.

Czy spadkobiercy mają prawo do nieruchomości po śmierci kredytobiorcy?

Spadkobierca ma dwa rozwiązania. W ciągu 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy spłaca zobowiązania kredytobiorcy i roszczenie banku o przeniesienie prawa nieruchomości będącego zabezpieczeniem kredytu wygasa. Jeżeli tego nie zrobi, nastąpi przeniesienie własności

nieruchomości na rzecz banku. W tej sytuacji bank będzie zobowiązany do wypłaty mu różnicy pomiędzy wartością nieruchomości a należnością banku z tytułu udzielonego kredytu (jeżeli takowa będzie). Musi to nastąpić w ciągu 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego.

W jaki sposób spadkobierca dowie się o odziedziczonym spadku?

Bank poinformuje na piśmie osoby wskazane przy umowie przez kredytobiorcę oraz umieści na stronie www informacje o śmierci kredytobiorcy i możliwości dokonania rozliczenia kredytu. Na wniosek kredytobiorcy taka informacja może też zostać opublikowana w dzienniku o ogólnopolskim zasięgu. W razie niedokonania spłaty zawierana jest umowa o przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Jaka jest odpowiedzialność finansowa kredytobiorcy i spadkobierców?

Jest ograniczona tylko do wysokości wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Istnieją jednak sytuacje, kiedy bank może upomnieć się o inne składniki majątku kredytobiorcy lub spadkobierców. Będzie to możliwe jeżeli bez zgody banku kredytobiorca lub spadkobiercy przeniosą własność nieruchomości lub prawo do niej lub też gdy z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę lub spadkobierców wartość nieruchomości uległa znacznemu obniżeniu.

Odwrócony kredyt hipoteczny okiem eksperta

Swoją opinią podzielił się z nami Mariusz Kania, prezes Zarządu Metrohouse.
Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym była potrzebna, żeby uregulować szereg kwestii związanych z prawami i obowiązkami stron. Przede wszystkim utwierdza w przekonaniu samych kredytobiorców i ich rodziny, że zaciągnięcie odwróconego kredytu hipotecznego nie oznacza automatycznego przeniesienia praw własności na instytucję kredytodawcy, pozostawiając możliwość „odzyskania" nieruchomości po spłacie zaciągniętych przez kredytobiorcę zobowiązań. Kredytobiorcy i ich spadkobiercy otrzymują również ważne zapewnienie, że ich odpowiedzialność ograniczona jest tylko do nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Nie muszą więc się martwić, że kwota wypłaconego kredytu przewyższy wartość nieruchomości.

Istotna jest również kwestia polityki informacyjnej. Z jednej strony pozwoli ona porównać kredytobiorcy oferty kredytowe różnych banków, z drugiej wskaże istotne elementy przyszłej umowy. Nie bez znaczenia jest możliwość odstąpienia od umowy bez podania przyczyny w ciągu 30 dni od podpisania umowy kredytowej. Taka procedura w połączeniu z obowiązkami informacyjnymi banku wytrąci przeciwnikom odwróconego kredytu hipotecznego argumenty o wykorzystywaniu decyzji kredytobiorcy wynikających z impulsu lub potrzeby chwili. W tym przypadku czasu do zastanowienia jest odpowiednio dużo.

Zagadką pozostaje tylko popularność takiego produktu na rynku kredytowym. W Polsce powszechne jest przekazywanie nieruchomości spadkobiercom, często w zamian za bardziej lub mniej sformalizowane formy przypominające umowę dożywocia. Początkowo taki produkt może nie cieszyć się znaczącą popularnością, gdyż ciężko będzie przełamać zwyczajowe formy zarządzania własnym mieszkaniem, które obecnie traktowane jest często jak klejnoty rodowe.

Może się zdarzyć, że odwrócony kredyt hipoteczny stanie się popularny w następnych pokoleniach Polaków, którzy obecnie spłacają 20-, a nawet 30-letnie kredyty hipoteczne. Dlaczego w przyszłości, po spłacie obecnych zobowiązań nie mieliby „odwrócić kredytu" i cieszyć się z dodatkowego zastrzyku finansowego po wielu latach wyrzeczeń związanych ze spłatą kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania?