Odwrócony kredyt hipoteczny: w oczekiwaniu na ustawę

Przeanalizujmy szczegółowo, jak może w przyszłości wyglądać oferta bankowa w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego. Jednym z najczęściej powtarzanych w tym przypadku haseł jest stwierdzenie o tym, że bank udzieli kredytu do 50% wartości nieruchomości. Zwróćmy szczególną uwagę na słowo „do".

Odwrócony kredyt hipoteczny w liczbach

Rozpatrzmy prosty przypadek – mamy seniora w wieku 65 lat, płci męskiej, przed którym wg danych statystycznych jest jeszcze 15 lat życia. Wartość jego nieruchomości wynosi 400 tys. zł. Zakładając, że otrzymuje z banku comiesięczną ratę tego kredytu oraz że nie musi spłacać odsetek, po 15 latach jego dług rośnie dwukrotnie w stosunku do przyznanego limitu. Gdyby przyjąć, że bank dopuszczałby 80% zadłużenie w stosunku do wartości nieruchomości, oznacza to przyznanie limitu kredytowego na poziomie 40% wartości lokalu.

W tym miejscu pojawia się dodatkowa kwestia. W modelu sprzedażowym, oferowanym obecnie przez funkcjonujące na rynku fundusze hipoteczne, ryzyko dłuższego niż statystyczne życia klienta kompensowane będzie dodatkowymi środkami uzyskanymi przy sprzedaży nieruchomości po klientach, którzy przeżyli mniej niż statystyczna osoba.

W modelu planowanym w nowej ustawie (tzw. pożyczkowym), gdzie przy wcześniejszej śmierci klienta nadwyżkę bank będzie musiał zwrócić spadkobiercom, nic nie będzie równoważyło ryzyka dłuższego życia kredytobiorców. Dlatego bank musi zabezpieczyć się w inny sposób. Tym zabezpieczeniem będzie w tym przypadku dodatkowe ograniczenie sumy udzielanego kredytu.

Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego zachęca do rozpoczęcia debaty o odwróconej hipotece i rencie dożywotniej dla seniorów. Przeczytaj koniecznie: Różne modele odwróconej hipoteki: potrzeba debaty 

Wracając do naszego przykładu i zakładając, że klient zawrze umowę na 15 lat, zaś bank będzie dążył do zabezpieczenia się przed sytuacją, gdzie klient może dożyć nawet 95 lat (czyli 30 lat obowiązywania umowy), klientowi udzielony zostanie kredyt w wysokości 14% wartości nieruchomości, wypłacany w miesięcznych transzach przez 15 lat.

Sytuacja w innych krajach

Powyższe obliczenia znajdują odzwierciedlenie w rozwiązaniach obowiązujących w innych państwach. Przykładowo:

• Francja – kwota kredytu wynosi od 15% do 75% wartości nieruchomości dla osób odpowiednio w wieku 65–95 lat.
• Włochy – klient w wieku 65 lat otrzyma: mężczyzna 20% wartości nieruchomości, kobieta 15,3%, para 14%; w wieku 95 lat: mężczyzna 52% wartości nieruchomości, kobieta 46%, zaś para 45%. Sam kredyt zawierany jest na 30 lat i po tym okresie, nawet jeśli senior wciąż żyje – musi zostać zwrócony.
• Szwecja – z kolei osoba dopiero 90-letnia może otrzymać 45% wartości nieruchomości, osoba 60-letnia otrzyma tylko 15%.
• Finlandia – tu np. umowy zawierane są na okresy 10-letnie, z możliwością przedłużenia. Jednakże w I okresie 10-letnim istnieje ograniczenie łącznej kwoty kredytu ustalające maksymalną wartość miesięcznej wypłaty w wysokości 75 EUR.

Często odwrócony kredyt hipoteczny obwarowany jest dodatkowymi obostrzeniami, we Francji kwota kredytu nie może być przeznaczana na dowolny cel, zaś w przypadku, gdy nieruchomość będzie zaniedbywana, spadkobiercy tracą prawo do nadwyżki z jej sprzedaży.

Australijski rynek analogiczny do polskiego

W Australii – tak jak w przyszłości w Polsce – funkcjonują obydwa modele (pożyczkowy i sprzedażowy). „Uwolnieniu" podlega 20–40% wartości nieruchomości w przypadku umowy typu pożyczkowego (czyli tej podlegającej pod proponowaną ustawę) oraz 35–60% w przypadku umowy typu sprzedażowego (obecnie oferowanych w Polsce przez fundusze hipoteczne) .