Odwrócona hipoteka czy odwrócony kredyt hipoteczny

Obecnie fundusze hipoteczne oferują model sprzedażowy odwróconej hipoteki. Jest szereg różnic między obecnym modelem w porównaniu z nowym – kredytowym.

Ten pierwszy polega na przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej na rzecz dowolnego podmiotu, np. na osobę prawną czy fizyczną z zagwarantowaniem emerytowi prawa do dożywotnich świadczeń pieniężnych (renta) i dożywotniego zamieszkania w nieruchomości (użytkowanie).

Model kredytowy opiera się na zawarciu umowy kredytowej wyłącznie z bankiem lub instytucją upoważnioną ustawowo do udzielania kredytów, w której nieruchomość służy jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania, a kredytobiorca pozostaje właścicielem nieruchomości do dnia swojej śmierci.

Na co zwrócić uwagę przy umowie

– Seniorzy analizujący proponowane warianty powinni zwrócić szczególną uwagę na zakres swoich uprawnień i zobowiązań wynikających z proponowanej im umowy oraz formę wypłacanej należności – zauważa Maria Schicht, Prezes Funduszu Hipotecznego Familia – gdyż mogą one znacznie odbiegać od konkurencyjnych ofert.

– Przykładowo, fundusze hipoteczne zobowiązują się w akcie notarialnym do dożywotnich wypłat na rzecz emeryta, podczas gdy bank, zgodnie z projektem założeń do ustawy przygotowanym przez Ministerstwo Finansów, będzie udostępniał kredytobiorcy środki finansowe jedynie przez okres ustalony w umowie lub też w postaci jednorazowego świadczenia pieniężnego. Jeśli więc kredytobiorca będzie żył dłużej, niż wskazany w umowie kredytowej okres wypłat, to będzie mógł dalej mieszkać w nieruchomości, ale bez otrzymywania jakichkolwiek dodatkowych świadczeń pieniężnych od banku – dodaje Maria Schicht. 

Fundusze hipoteczne zobowiązują się do uznania prawa seniora do dożywotniego użytkowania mieszkania. Banki natomiast mają prawo do przejęcia nieruchomości dopiero po śmierci klienta. W obydwu przypadkach emeryt ma zapewnione miejsce zamieszkania aż do śmierci.

Dożywotnie wypłaty tylko w modelu sprzedażowym odwróconej hipoteki

W przypadku, gdy senior będzie zainteresowany zawarciem umowy z dożywotnimi wypłatami, jego wybór będzie ograniczony wyłącznie do odwróconej hipoteki w modelu sprzedażowym oferowanym przez fundusze hipoteczne.

– Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym (model kredytowy) wyłączają możliwość zawierania umów na czas życia seniora – zauważa Maria Schicht. Jest to z pewnością ograniczenie niczym nieuzasadnione. Doświadczenia państw o wysokim stopniu rozwoju rynku odwróconej hipoteki jednoznacznie pokazują, że dożywotnie wypłaty w równych odstępach czasu lub jednorazowe świadczenia pieniężne już w momencie podpisania umowy to najczęściej wybierane formy udostępniania środków finansowych.

Który model wybrać – sprzedażowy czy kredytowy

Ocena, który model będzie korzystniejszy w praktyce wymagać będzie każdorazowo sprawdzenia indywidualnej sytuacji danej osoby, gdyż zbyt wiele czynników ma wpływ na wynik ostateczny takiej analizy. Przykładowo, należy wymienić takie aspekty jak:

• zakres uprawnień i zobowiązań stron umowy,
• czy są naliczane jakieś prowizje,
• kto ponosi koszt ubezpieczenia nieruchomości oraz kosztów wyceny nieruchomości przed zawarciem umowy,
• sposób i formę wypłaty środków finansowych,
• wiek i płeć seniora,
• wartość nieruchomości.

Dopiero po wzięciu pod uwagę wszystkich istotnych czynników będzie można ustalić, czy któreś z rozwiązań jest korzystniejsze.