Ocieplenie budynków: wspólnota, spółdzielnia, dom jednorodzinny. Formalności

Wiadomo, na początku jest potrzeba. Od niej zaczyna się droga do realizacji. I tutaj w najprostszej sytuacji jest właściciel domu jednorodzinnego. Jeśli tylko ma pieniądze... Sam decyduje, wybiera ofertę i przeprowadza inwestycję.

Docieplenie budynku wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa rządzi się zgoła innymi prawami. Tutaj decyzję podejmuje się gremialnie. W przypadku małych wspólnot, liczących do siedmiu lokali, decyzja musi zostać podjęta jednogłośnie przez wszystkich właścicieli. Czyni się to w drodze uchwały, sygnowanej przez wszystkich. W większych wspólnotach, decyzję podejmuje się zwykłą większością głosów, a więc przez właścicieli posiadających ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Z inicjatywą przeprowadzenia inwestycji może wystąpić zarządca albo też grupa mieszkańców, na których wniosek zarząd przygotowuje odpowiednią uchwałę upoważniającą go do rozpoczęcia przygotowań do inwestycji, a po jej przyjęciu przystępuje do kolejnych działań, czyli zebrania ofert wykonawców. Wyboru wykonawcy również dokonuje się w drodze uchwały, chyba, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej udzielą zarządcy lub zarządowi pełnomocnictwa do podjęcia tej decyzji samodzielnie.

Docieplenie budynku spółdzielni mieszkaniowej

W spółdzielniach mieszkaniowych sprawa wygląda nieco podobnie jak we wspólnotach mieszkaniowych. Tutaj również inicjatywa leży po dwóch stronach: potrzebę mogą zgłosić zarówno mieszkańcy, jak i zarząd spółdzielni. Sposób działania opisany jest szczegółowo w regulaminie każdej spółdzielni mieszkaniowej i mogą w nim występować pewne różnice. Opierając się jednak o wytyczne zawarte w ustawach i zasady przejrzystości działań, spółdzielnie działają na ogół w sposób zbliżony do poniżej opisanego.

 Przeczytaj: Czy warto docieplić ściany mieszkania od wewnątrz 

Po zasygnalizowaniu potrzeby docieplenie budynku często zarząd spółdzielni mieszkaniowej decyduje się na przeprowadzenie wstępnego audytu. Polega on m.in. na wspomnianej już analizie kosztów eksploatacji budynku, prognozie potencjalnych oszczędności oraz orientacyjnych kosztów przeprowadzenia inwestycji. Na jego podstawie przygotowywana jest propozycja finansowania, która zostaje przedstawiona mieszkańcom. Zawiera ona informacje o maksymalnej wartości inwestycji oraz ewentualnym zwiększeniu kwoty miesięcznego odpisu remontowego.

Teraz pod propozycją podpisują się uprawnieni użytkownicy mieszkań. Należą do nich właściciele własności odrębnych zarządzanych przez spółdzielnię, oraz posiadacze własnościowych lub lokatorskich spółdzielczych praw do lokali. Podpisanie oświadczenia wyraża nie tylko zgodę na przeprowadzenie remontu, ale przede wszystkim deklarację, że podpisujący będzie partycypował w kosztach na poziomie określonym w propozycji finansowania. Uchwałę o przeprowadzeniu inwestycji podejmuje zarząd spółdzielni mieszkaniowej po wyrażeniu zgody przez ponad 50% uprawnionych do tego użytkowników mieszkań.
Hipotetycznie, choć w praktyce pewnie zdarza się to rzadko, na koncie budynku może znajdować się wystarczająca ilość środków do sfinansowania inwestycji. Wówczas podpisywanie oświadczeń, czy nawet występowanie o zgodę mieszkańców nie jest konieczne. Jednak dobry zwyczaj wymaga uzgodnienia takich spraw z mieszkańcami.

Po uzyskaniu aprobaty dla realizacji inwestycji, zarząd, czy to wspólnoty mieszkaniowej, czy SM podejmuje kolejne kroki. Pierwszym z nich jest wykonanie audytu energetycznego budynku, koniecznego do uzyskania jakiegokolwiek dofinansowania. Następnym – wyłonienie wykonawcy. Spółdzielni mieszkaniowych nie obejmuje ustawa o zamówieniach publicznych, ale wiele z nich decyduje się na przeprowadzenie procedury przetargowej.
Teraz trzeba zadbać o sfinansowanie inwestycji polegającej na ociepleniu budynku.

Zdobycie środków na finansowanie termomodernizacji

We wszystkich omawianych przypadkach drogi do sfinansowania inwestycji są w zasadzie dwie: można to uczynić z środków własnych (właściciela, lub zgromadzonych na rachunku funduszu remontowego wspólnoty lub budynku należącego do spółdzielni mieszkaniowej). Pierwsza z sytuacji nie wymaga szczególnych wywodów, zajmijmy się więc drugą. Najbardziej korzystnym, rozwiązaniem jest na ogół skorzystanie z kredytu z premią termomodernizacyjną przyznawaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). W ten sposób można zyskać dofinansowanie aż 20% wartości kredytu (do 16% wartości inwestycji).

Warunkiem dla uzyskania tegoż jest przede wszystkim przedstawienie wyników profesjonalnego audytu energetycznego budynku, potwierdzającego konieczność przeprowadzenia inwestycji. Wyniki audytu załącza się do wniosku kredytowego składanego zgodnie z procedurami banku kredytującego. To bank występuje do BGK o przyznanie premii. Kredyt zostaje przyznany tylko wówczas, gdy decyzja o przyznaniu premii jest pozytywna. Jeśli wniosek zostanie w BGK odrzucony, pozostaje nam wystąpienie o kredyt na warunkach ogólnych, zgodnie z ofertą danego banku. Rzadko zdarza się, że weryfikacja audytu przez BGK jest negatywna. Zdarzają się jedynie przypadki, że środki wykorzystywane na premie się wyczerpały, co powoduje wstrzymanie inwestycji do czasu ponownego dofinansowania w następnym roku lub realizację bez dofinansowania, jedynie ze zwykłego kredytu.

 Przeczytaj również: Poradnik o premii termomodernizacyjnej

Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?

Kolejna sprawa to formalności wynikające z prawa budowlanego. Niektóre inwestycje, jak np. wymiana stolarki okiennej i drzwi zewnętrznych, nie nakładają na nas żadnych obowiązków. Jednak remont elewacji z ociepleniem ścian zewnętrznych zmusza do komunikacji z urzędami. Łatwiej mają na pewno właściciele i zarządcy budynków o wysokości nie przekraczającej 12 m. Wówczas ocieplenie ścian zewnętrznych wymaga jedynie zgody konserwatora miejskiego, o ile budynek leży w strefie ochrony konserwatorskiej. Przy budynkach o wys.12–25 m wymagane jest dodatkowo zgłoszenie do Wydziału Architektury odpowiedniego urzędu. Wiąże się to z niższymi kosztami i krótszym czasem oczekiwania, bowiem starosta, czy prezydent miasta ma 30 dni na wyrażenie sprzeciwu. Jeśli to nie nastąpi, po upływie 30 dni można rozpocząć realizację inwestycji. Zgłoszenie wystarczy również w przypadku wymiany pokrycia dachu, instalacji, grzewczej i wodnej, itp., docieplenia dachu, czy montażu na budynku urządzeń (kolektorów słonecznych) o wysokości przekraczającej 3 m.

Chcąc ocieplić ściany budynku wyższego niż 25 m, trzeba już niestety wystąpić o pozwolenie na budowę. W takim przypadku warto rozpocząć przygotowania dużo wcześniej, nawet na rok przed planowaną inwestycją, okresy oczekiwania ma zgodę bywają różne w zależności od starostwa, czy innego urzędu i mogą być bardzo różne.