Nowe mieszkania. Jest w czym wybierać, więc ceny pójdą w dół

Analitycy zbadali sytuację na sześciu największych rynkach (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi). Okazało się, że podaż mieszkań rośnie tam już siódmy kwartał z rzędu. Jest też o blisko 30 proc. wyższa niż rok wcześniej.

– W pierwszym półroczu 2011 do sprzedaży wprowadzono ponad 21,3 tys. lokali. Więcej mieszkań na rynek weszło tylko w pierwszym półroczu rekordowego 2007 roku – czytamy w raporcie Reas.

Dziś jednak sytuacja na rynku jest zupełnie inna, bo banki udzielają znacznie mniej kredytów hipotecznych. Nie spowodowało to znacznego spadku sprzedaży, ale wciąż jest ona zbyt mała, niż oczekiwaliby tego deweloperzy.

– Oferta nie może rosnąć w nieskończoność bez konsekwencji dla płynności finansowej firm budowlanych – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes Reasa. – Nadal bowiem przedpłaty wnoszone przez klientów są dla większości deweloperów podstawowym źródłem finansowania budowy. Tymczasem coraz więcej mieszkań w sprzedaży przy zbliżonej liczbie sprzedawanych mieszkań oznacza coraz wolniejsze tempo wyprzedaży oferty. Jeśli dodać do tego zahamowanie wzrostu wynagrodzeń realnych, to obawy o kondycję finansową części firm deweloperskich zaczynają mieć poważne podstawy.

Pomimo dość dobrej sprzedaży liczba mieszkań, oferowanych w sześciu aglomeracjach przekroczyła poziom 46 tysięcy mieszkań. Osiągnęła tym samym najwyższą wartość w historii polskiego rynku deweloperskiego. W ofercie dominują mieszkania w budowie. Stanowią one blisko 80 proc. wszystkich propozycji. Wzrosła liczba mieszkań gotowych, ale niesprzedanych. W badanych miastach było ich prawie 9,7 tysiąca, co oznacza wzrost w ciągu roku o 6 proc.

W drugim kwartale 2011 roku przestały spadać ceny mieszkań wprowadzanych na rynek. Obniżki trwały od końca 2008 roku. Tym razem deweloperzy zwiększając liczbę nowych mieszkań jednocześnie podnieśli ceny. Według Reasa mogło to mieć wpływ na zahamowanie tempa sprzedaży.

– Wobec obecnej nadwyżki podaży nad popytem w kolejnych kwartałach ceny powinny znów spaść lub pozostać na dzisiejszym poziomie – prognozują analitcy w swoim raporcie.

Spadek sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym

Sprzedaż mieszkań utrzymuje się na przyzwoitym poziomie, choć w drugim kwartale spadła o niemal 5 proc. Dla wielu deweloperów spadek ten był jednak dosyć dotkliwy. Najlepsze wyniki odnotowały firmy z Trójmiasta. Najgorzej było w Łodzi i Poznaniu.

Popytowi na mieszkania w największych aglomeracjach sprzyja kilka czynników:

• kolejne roczniki drugiego wyżu opuszczają uczelnie,
• młodzi wchodzą na rynek pracy i zakładają rodziny.

Poza tym metropolie wciąż stanowią atrakcyjne miejsce dla młodych osób z mniejszych miast i wsi.

Z drugiej strony, mimo pozostającej na dobrym poziomie sprzedaży oferta rośnie. W konsekwencji sprzedaż przypadająca na przeciętną inwestycję zmniejsza się. Analitycy obserwują tu duże różnice między poszczególnymi deweloperami. Taka sytuacja powoduje zagrożenie dla ich płynności finansowej.

– Rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny, można spodziewać się nie tylko rywalizacji w zakresie cen, ale także większej elastyczności w zakresie warunków płatności dla nabywców – stwierdzają eksperci Reas. Dodają, że firmy budowlane będą musiały w większym stopniu korzystać z kredytów lub angażować własne pieniądze. Rentowność deweloperów zacznie się obniżać. To oznacza mniej nowych inwestycji. W perspektywie kilkunastu miesięcy podaż powinna się więc zmniejszyć.