Prawa i obowiązki wspólnot mieszkaniowych i ich członków oraz sposób zarządzania wspólnotą określa ustawa o własności lokali, z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388). To z niej dowiadujemy się w jaki sposób na właścicielu mieszkania można wymóc np. dostosowanie się do zasad współżycia sąsiedzkiego, czy terminowego płacenia rachunków.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Artykuł 6. ustawy określa ją jako „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości". Wspólnota od momentu jej utworzenia posiada podmiotowość prawną, dzięki czemu może nabywać różnego rodzaju prawa, jak zakup innych nieruchomości, a także zaciągać zobowiązania, takie jak choćby kredyty na remonty, termomodernizację itp. Może też znaleźć się w sądzie zarówno w roli powoda, jak i pozwanej.
Płać w terminie i przestrzegaj zasad
Pierwszym z obowiązków, jakie ustawa nakłada na właścicieli mieszkań wchodzących w skład wspólnoty, jest ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu własnego, ale też części wspólnej nieruchomości. Koszty zarządu, w tym utrzymania nieruchomości są zawsze określane na cały rok z góry w uchwale budżetowej, którą uchwala się do końca marca każdego roku na corocznym zebraniu członków WM. Koszty te na bieżąco pokrywane są przez właścicieli mieszkań w formie bieżących opłat, zaliczkowo (z góry) do 10 dnia każdego miesiąca.
Jakie konsekwencje mogą spotkać właścicieli, którzy o dokonywaniu opłat zapominają? Pierwszym krokiem zarządcy jest upomnienie, które może zostać wysłane niezależnie od wysokości zaległości. Teoretycznie, nawet 20 zł ma szansę stać się przyczyną wysłania do delikwenta upomnienia.
Najbardziej dotkliwą konsekwencją długotrwałego zalegania z opłatami spoczywającymi na właścicielu mieszkania, jest sprzedaż jego mieszkania i to bez jego zgody. Ustawa nie określa, co oznacza „długotrwałe" zaleganie z opłatami. Na szczęście dla właścicieli, których zaległości spowodowane były np. przejściowymi problemami finansowymi, zastosowanie tego ostatecznego środka nie jest banalnie proste, bowiem sprzedaży mieszkania wspólnota mieszkaniowa może żądać jedynie w trybie procesu, co samo w sobie oznacza, że na wyrok czekać można nawet latami. Jeśli jednak sąd przychyli się do żądania WM, lokal zostanie sprzedany w drodze licytacji (na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości), a dotychczasowemu właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Tryb ten określa art 16 ustawy, który ten ostateczny środek radzenia sobie z szczególnie kłopotliwymi właścicielami przypisuje również do innych przewinień. Zgodnie z nim wspólnota może zażądać sprzedaży lokalu, jeśli jego właściciel „wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym." Może to spotkać choćby tych właścicieli, którzy przez obrzydzenie do ścierki i mopa, a także odmawianie udziału w dezynsekcji mieszkania, hodują stada robactwa, wędrujące stamtąd do innych mieszkań.
Zgodnie z zasadami Kodeksu postępowania cywilnego, wspólnota mieszkaniowa może też pozwać właściciela, który np. uporczywie odmawia wstępu do lokalu „ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje." Sąd w wyroku może nas nie tylko zmusić do spełnienia żądań wspólnoty, ale też nałożyć dodatkową karę finansową.
Nie połączysz dwóch mieszkań bez zgody wspólnoty
Artykuł 22. w punkcie 4. odnosi się też do sytuacji, gdy jeden właściciel posiada dwa mieszkania położone obok siebie i chciałby je połączyć w jeden większy lokal, bądź gdy planuje podzielenie dużego mieszkania na dwa mniejsze. Na taki manewr musi on uzyskać zgodę pozostałych właścicieli, wyrażoną w formie uchwały. A ci mogą się na to nie zgodzić. Wówczas pozostaje poszukanie rozstrzygnięcia w sądzie. Zażądać tego może zarząd lub zarządca, a sąd w postępowaniu nieprocesowym „orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli." (art. 24.)
Sprawiedliwości w sądzie może też szukać właściciel mieszkania, który nie zgadza się z jakąkolwiek podjętą uchwałą, jeśli powodem braku zgody jest niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli uchwała „narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy." Na zaskarżenie uchwały mamy sześć tygodni od momentu jej uchwalenia, za wyjątkiem uchwał sprzecznych z prawem, bo tutaj możliwość zaskarżenia nie ulega przedawnieniu. Zaskarżenie uchwały nie zmienia jej biegu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy (art 25.)
