Mieszkanie spółdzielcze czy wspólnotowe: co warto wiedzieć

Zanim wybierzesz mieszkanie

Zazwyczaj wybór czy mieszkanie ma być spółdzielcze czy wspólnotowe nie jest podstawowym kryterium, jakim kierujemy się przy nabywaniu lokalu. Dylematu tego nie ma przy kupnie nowego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z prawem spółdzielnia oddając nowy lokal może go przyznawać wyłącznie z prawem własności, a z chwilą wyodrębnienia choć jednego lokalu wspólnota powstaje z mocy prawa, lecz spółdzielnia w takim przypadku jest zarządcą takiego budynku. Można też być posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez przynależności do spółdzielni mieszkaniowej. Ale to się specjalnie nie opłaca, bo taki „nie-spółdzielca" nie ma wpływu na decyzje dotyczące jego nieruchomości i na ogół miesięczną opłatę tzw. czynsz administracyjny ma wyższy, bo nie należąc do spółdzielni nie ma prawa do korzystania z jej majątku wspólnego i dochodów z takiego majątku czyli tzw. „pożytków".

Warto wiedzieć przed zakupem mieszkania

1. Wspólnota powstaje z mocy prawa i jest organizacją właścicieli wyodrębnionych lokali oraz z udziałem w gruncie i nieruchomości wspólnej w proporcji, które wynikają z powierzchni mieszkań z przynależnościami w stosunku do ogólnej powierzchni mieszkań wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej.
2. Prawo własności jest niewątpliwie mocniejszym prawem do nieruchomości niż nawet własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. W sprawie swojej nieruchomości właściciel ma znacznie więcej do powiedzenia niż posiadacz spółdzielczego prawa do lokalu.
3. Wspólnoty bywają uboższe od spółdzielni, bo spółdzielnie mogą posiadać majątek komercyjny, a więc powierzchnie handlowe, biurowe i inne, z których mogą czerpać dochód i przeznaczać na utrzymanie zasobów mieszkaniowych, co praktycznie pozwala np. zwiększyć nakłady na remonty lub obniżać comiesięczne opłaty.
4. Spółdzielnie mają prawo gromadzić fundusze na działalność socjalną i kulturalną, mogą je przeznaczać na pomoc najuboższym, mogą prowadzić świetlice dla mieszkańców np. dla dzieci, młodzieży, seniorów.
5. Spółdzielnie z założenia działają w społecznościach większych niż wspólnoty. Są spółdzielnie kilkudziesięciotysięczne ze sporym majątkiem w postaci nieruchomości o różnym przeznaczeniu, ale są i spółdzielnie jednobudynkowe.

Podejmowanie decyzji i przeprowadzanie remontów

Choć demokracja jest we wspólnocie większa niż w spółdzielni, to czasami wręcz szkodzi ona nieruchomości np. gdy mieszkańcy budynku nie chcą się godzić na finansowanie kosztownych remontów. (każdy chce być właścicielem mieszkania, ale nie każdego stać na to, by takim właścicielem rzeczywiście być i móc utrzymywać nieruchomość wspólną w stanie niepogorszonym). W przypadku wspólnot fundusz remontowy jest ustalany w głosowaniu właścicieli. Jeżeli w danej wspólnocie większość właścicieli nie będzie zainteresowanych gromadzeniem funduszu remontowego, nieruchomość może stać się w skrajnym przypadkach nawet niezdatna do użytkowania. – W spółdzielniach tego problemu nie ma, gdyż stawki funduszu remontowego są ustalane przez Radę Nadzorczą. – mówi Marek Biegocki, rzecznik prasowy Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

• W spółdzielni wpływ członków na decyzje dotyczące gospodarki finansowej jest mniejszy, choć spółdzielnia od kilku lat, po nowelizacji przepisów regulujących jej działanie, musi udostępniać swoim członkom dokumentacje dotycząca rozliczeń prowadzonych prac.
• Spółdzielcy, nawet jeżeli mają możliwość wpływania na wiele spraw związanych z zarządzaniem nieruchomościami, rzadziej z tych praw korzystają. Bo wciąż jeszcze panuje przekonanie, że „w spółdzielni nic zrobić się nie da".
• Ale i we wspólnocie może też być zagrożony interes jej członków, zwłaszcza gdy są w mniejszości, a wspólnota podejmuje np. decyzję, że przeznaczy ścianę budynku na reklamy zasłaniające okna, aby zdobyć fundusze na remont elewacji, wymianę instalacji itp. Ktoś w końcu będzie miał te okna zasłonięte, a ktoś nie.
• W spółdzielni, zwłaszcza większej, takie dylematy omijają mieszkańców, bo decyzje mogą zapaść bez ich udziału. Zakres władzy zarządu spółdzielni jest większy niż zarządu wspólnoty, spółdzielcze budżety z reguły też.
• Duże spółdzielnie mając kilkadziesiąt budynków w swoich zasobach mogą sukcesywnie prowadzić remonty korzystając ze wszystkich funduszy, aczkolwiek muszą już rozliczać koszty każdego budynku oddzielnie. Z monitoringu Instytutu Rozwoju Miast wynika, że koszty utrzymania lokali w spółdzielniach są niższe niż w zasobach komunalnych czy wspólnotowych, a tzw. luka remontowa – mniejsza.

Przeczytaj również: Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, więc zakup mieszkania i domu będzie bezpieczniejszy 

Wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa: co lepsze?

1. Jeżeli rozważamy alternatywę: kupno podobnego lokalu we wspólnocie czy może w spółdzielni nie zakładajmy z góry, że któraś z tych form zarządzania z pewnością jest lepsza. Trzeba się przyjrzeć funkcjonowaniu konkretnej wspólnoty i konkretnej spółdzielni.
2. Powinniśmy od sprzedającego zażądać informacji o kondycji finansowej spółdzielni czy wspólnoty. Przyjrzeć się, w jakim stanie jest budynek, co w nim było już remontowane i wymieniane w ostatnich 10-15 latach i jakie są plany remontowe w perspektywie kilkuletniej. Nie warto bowiem podejmować decyzji o nowej aranżacji łazienki, jeżeli w najbliższych latach ma nastąpić wymiana rur wodnych lub instalacji grzewczej. Dotyczy to i wspólnoty i spółdzielni.

Sprawdzenie praw do gruntu

Druga sprawa to sprawdzenie ksiąg wieczystych nieruchomości dla gruntu lub budynku, czy nie jest on obciążony długiem (czy jest tam ustanowiona hipoteka, czy są wpisane jakieś roszczenia). Obecnie spółdzielnia chcąc obciążyć budynek długiem musi mieć zgodę wszystkich mieszkańców. Warto też wiedzieć czy budynek stoi na gruncie z prawem własności czy z prawem użytkowania wieczystego, a może w ogóle stan prawny gruntu nie jest uregulowany. Może to bowiem wyraźnie rzutować na przyszłe koszty utrzymania lokalu, a konkretnie na wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste lub koszt zmiany prawa użytkowania wieczystego we własność czy w ogóle koszt uregulowania stanu prawnego nieruchomości. Warto też sprawdzić – w przypadku użytkowania wieczystego, kiedy była ostatnia aktualizacja opłaty, ile ta opłata wynosi i w jakiej fazie są zaawansowane kwestie przekształcenia we własność i czy w ogóle takie działania zostały podjęte.

Warto też wiedzieć przy nabywaniu lokalu w budynku spółdzielczym, czy są już tam wyodrębnione lokale i przyznane prawa własności. Jeżeli tak i dom stoi na gruncie z prawem użytkowania wieczystego, to trzeba mieć świadomość, że zmiana tego prawa we własność wymagać będzie jednomyślnej decyzji właścicieli i stawienia się do aktu notarialnego wszystkich posiadających udział w takim gruncie. Dodatkowo nie wszyscy będą płacić za przekształcenie tak samo, bo mogą mieć prawo do różnych bonifikat. Warto wiedzieć, czy wszyscy współwłaściciele są gotowi do tego przekształcenia szczególnie finansowo, bo może się okazać, że przekształcenie praw nie będzie w ogóle możliwe.

Mieszkanie bez prawa własności - za to z ochroną lokatora

Zanim podejmiemy decyzję, czy kupujemy lokal zarządzany przez wspólnotę czy spółdzielnię, zapoznajmy się z ustawą o własności lokali i ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Porównajmy zakres praw, dogodności i niedogodności funkcjonowania obu struktur. Jedno jest pewne: czy nieruchomość jest zarządzana przez wspólnotę czy spółdzielnię, w obu przypadkach wymaga aktywności właścicieli czy posiadaczy praw spółdzielczych.

Uwaga! Posiadacz praw spółdzielczych (również własnościowego prawa do lokalu – nie wyodrębnionej własności) podlega ustawie o ochronie lokatora, a właściciel już nie.