Dwa mieszkania w jednym domu. Jak podzielić nieruchomość zgodnie z prawem? Wyjaśniamy, czym różnią się poziomy i pionowy podział domu

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Do podziału na dwa mieszkania najlepiej nadają się duże domy piętrowe.
Do podziału na dwa mieszkania najlepiej nadają się duże domy piętrowe. Jaroslaw Jakubczak / Polska Press / ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Udostępnij:
Podział domu jednorodzinnego na dwa mieszkania to dobre rozwiązanie m.in. dla osób, które chciałyby mieszkać blisko rodziców, ale zarazem zachować prywatność. Na taki krok mogą zdecydować się też współwłaściciele nieruchomości, którzy chcą być od siebie niezależni. Nie wystarczy jednak fizyczne podzielenie budynku na pół – trzeba jeszcze dopełnić wymaganych formalności. Sprawdzamy, jak wygląda to od strony prawnej i praktycznej.

Spis treści

Dwa mieszkania w domu. Kiedy warto dokonać podziału?

Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że zamieszkanie „na swoim” bywa niełatwe. Wielu młodych dorosłych decyduje się mieszkać z rodzicami aż do momentu, gdy uda im się uzbierać oszczędności na własne M. Są też osoby, które mogą sobie pozwolić finansowo na wyprowadzkę, ale i tak chciałyby mieszkać blisko rodziny np. po to, by opiekować się kimś chorym. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem może okazać się podział domu na dwa mieszkania.

Nie tylko w takich przypadkach opłaca się jednak podzielić dom na pół. Krok ten warto rozważyć również w sytuacji, gdy nieruchomość ma dwóch właścicieli, którzy chcieliby w niej mieszkać niezależnie od siebie. Wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych to wówczas najprostszy sposób na uniknięcie konfliktów i swobodne korzystanie ze wspólnej posesji.

Sprawdź, czy masz wszystko, czego potrzebujesz

miejsce #1

Atlas

Atlas Silikon Sanitarny 211 280ml

75,00 zł28,74 zł-62%
miejsce #3

Lakma

Lakma Silikon Uniwersalny Biały

24,99 zł11,96 zł-52%
miejsce #4

Kerakoll

Kerakoll Bioflex 25Kg Szary 81911

65,00 zł32,00 zł-51%
miejsce #5

Tytan

Tytan Disprobit Masa Asfasltowo-kauczukowa 10kg

66,49 zł34,20 zł-49%
miejsce #6

Soudal

Soudal Silikon Uniwersalny Czarny

36,99 zł18,99 zł-49%
miejsce #7

Atlas

Atlas Geoflex Ultra 22,5kg

89,95 zł54,98 zł-39%
miejsce #8

Atlas

Atlas Fuga Ceramiczna 001 Biała 2Kg

34,90 zł21,89 zł-37%
miejsce #9

Mapei

Mapei Hydroizolacja Mapelastic 167116 16kg

300,50 zł188,00 zł-37%
miejsce #10

Tytan

Tytan Dacholeum Do Renowacji Dachów 9kg

119,00 zł77,85 zł-35%
miejsce #11

Farby Kabe

Farby Kabe Sisi Avant Tynk Silikatowo- Silikonowy

199,00 zł145,00 zł-27%
miejsce #12

Unimet

Unimet Sito rafa metalowa m 5 SRAFAM5

246,99 zł188,76 zł-24%
miejsce #16

Anser

Anser Klej do Parkietu I Drewna Coll 5-10-15-20 1,1Kg

20,70 zł19,00 zł-8%
miejsce #17

Lafarge

Ożarów Cement 32,5 Sprawny 25kg

15,50 zł14,40 zł-7%
miejsce #18

Kerakoll

Kerakoll Fugalite Eco A+B 48 Moka 3Kg

139,00 zł135,00 zł
miejsce #19

Fox

FOX Dekorator Beton 5 kg

157,90 zł154,90 zł
Materiały promocyjne partnera

Chcesz wydzielić dwa lokale? Najpierw dowiedz się, czym jest mieszkanie

Zgodnie z polskim prawem w domu jednorodzinnym dopuszczalne jest wyodrębnienie maksymalnie dwóch mieszkań. To zabezpieczenie przed sztuczkami deweloperów, którzy przed wprowadzeniem tej reguły nieraz stawiali „domy jednorodzinne”, po czym dzielili je na kilka czy kilkanaście lokali.

Wydzielone w budynku mieszkania muszą spełniać określone wymogi. Zgodnie z prawem budowlanym za „mieszkanie” uznaje się lokal o powierzchni minimum 25 m kw. Jak podaje ustawa o własności lokali, mieszkanie to:

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Za pomieszczenia pomocnicze uznaje się m.in. łazienkę i kuchnię. Do wydzielonego mieszkania może też przynależeć np. strych, garaż czy piwnica. Pomieszczenia przynależne nie muszą fizycznie znajdować się w tym samym budynku – wystarczy, że stoją się na tej samej działce, co dom. Jeśli dwa lokale wydzielone fizycznie w budynku spełniają powyższe wymogi, można dokonać podziału prawnego.

Czym różnią się poziomy i pionowy podział domu?

Chcąc wydzielić dwa mieszkania, dom można podzielić na dwa sposoby:

  • poziomo (jedno mieszkanie na parterze, drugie na piętrze),
  • pionowo (każde z mieszkań obejmuje zarówno część parteru, jak i piętra).

W przypadku częściej spotykanego podziału poziomego działka oraz niektóre elementy budynku (m.in. klatka schodowa, instalacje, dach) pozostają wspólne dla obu właścicieli. Po podziale właściciele obu lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wielkość udziału każdej z osób w części wspólnej zależy od stosunku metrażu wyodrębnionego lokalu do wielkości części wspólnej. Żeby uniknąć konfliktów, dwaj właściciele mogą podpisać tzw. umowę quoad usum, w której ustalają zasady korzystania z części nieruchomości. Przy poziomym podziale domu można, ale nie zawsze trzeba, dobudować nową klatkę schodową prowadzącą do górnego mieszkania.

Inaczej wygląda kwestia podziału pionowego domu. Tu budynek zostaje fizycznie podzielony na pół przez wszystkie kondygnacje, następuje też podział działki. W efekcie powstają dwie kompletnie niezależne, stykające się ze sobą nieruchomości. Przy podziale pionowym niezbędna jest przebudowa – powstałe lokale powinny być całkowicie od siebie odrębne, mieć osobne instalacje, wejścia itd. Co więcej, obie działki powstałe przy podziale muszą mieć dostęp do drogi publicznej.

Podział poziomy – formalności i zasady

Jeśli oba lokale, które chcemy wydzielić, spełniają ustawowe wymogi i liczą się jako „mieszkania”, można dokonać prawnego podziału nieruchomości. W tym celu najpierw należy uzyskać zaświadczenie od starosty powiatowego o samodzielności lokalu, który chcemy wyodrębnić. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek wraz załącznikami (można złożyć jeden dla kilku lokali).

Zgodnie z przepisami, należy złożyć rzut kondygnacji budynku, gdzie znajduje się lokal, dla którego chcesz otrzymać zaświadczenie. Na rzucie musi być zaznaczony ten lokal wraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami – czytamy w rządowym serwisie gov.pl. – Jeśli pomieszczenia przynależne położone są poza budynkiem mieszkalnym, to należy zaznaczyć je także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. W razie braku takiej dokumentacji technicznej budynku, zaznaczenia powinny być wykonane zgodnie z wymogami prawa budowlanego.

W praktyce wygląda to tak, że do wniosku dołącza się rzut kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem lub operat inwentaryzacyjny lokalu (nieraz w kilku egzemplarzach). Oba dokumenty muszą być wykonane i podpisane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

Jeśli właściciel złożył komplet dokumentów i uiścił opłatę (17 zł), zaświadczenie zostaje wydane w ciągu 7 dni. Jeśli wystąpią braki, wnioskodawca będzie miał 7 dni na ich uzupełnienie. Warto pamiętać, że w razie problemów czy wątpliwości urząd może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające.

Po otrzymaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu można już dokonać właściwego prawnego podziału nieruchomości. Można to zrobić u notariusza lub na drodze sądowej (w trybie nieprocesowym). Po podziale konieczne jest dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Podział pionowy – co i jak trzeba załatwić?

Bardziej skomplikowany do przeprowadzenia jest podział pionowy domu. Jak wspomniano, wymaga on całkowitego fizycznego rozdzielenia obu mieszkań (poza jedną wspólną ścianą) oraz podziału działki. Żeby możliwe było pionowe podzielenie budynku i terenu, dwie powstałe w ten sposób działki muszą mieć odpowiednią wielkość, zgodną z zapisami planu miejscowego lub warunków zabudowy. Obie działki muszą mieć też dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub dzięki służebności gruntowej).

Zgodnie z przepisami działka musi zostać podzielona na pół wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzących ściany oddzielenia przeciwpożarowego biegnące od fundamentów do przykrycia dachu. W przypadku braku takich ścian granice działek muszą przebiegać wzdłuż innych pionowych ścian biegnących przez całą wysokość budynku. Innymi słowy, musi istnieć jedna ściana przedzielająca cały budynek na pół, bez żadnych drzwi czy innych otworów. Oznacza to, że pionowy podział domu może czasem wymagać zamurowania części przejść i stworzenia nowych.

Jeśli chodzi o formalności przy pionowym podziale domu, wyglądają one następująco. Właściciel budynku składa do odpowiedniego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wniosek o zaopiniowanie projektu podziału. Chodzi o projekt wstępny, sporządzany na podstawie mapy zasadniczej i obrazujący planowany podział działek oraz domu. Zwykle konieczne jest dodanie następujących załączników:

  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
  • akt notarialny,
  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości.

Po zatwierdzeniu wstępnego projektu podziału przez urząd właściciel zamawia u geodety właściwy projekt. Gdy już powstanie, składa się go do tego samego urzędu razem z wnioskiem o zatwierdzenie podziału (muszą go podpisać wszyscy współwłaściciele). Gdy urzędnicy wyrażą zgodę, właściciele dwóch wyodrębnionych lokali mogą już dokonać zniesienia współwłasności i założenia dwóch nowych ksiąg wieczystych – robi się to u notariusza lub na drodze sądowej.

Dodaj firmę
Logo firmy Główny Urząd Nadzoru Budowlanego
Warszawa, ul. Krucza 38/42
Autopromocja

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Chcesz pobalować? Nie w mieszkaniach od Airbnb

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Więcej informacji na stronie głównej RegioDom
Dodaj ogłoszenie