Dwa mieszkania w jednym domu. Jak podzielić nieruchomość zgodnie z prawem? Wyjaśniamy, czym różnią się poziomy i pionowy podział domu

Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że zamieszkanie „na swoim” bywa niełatwe. Wielu młodych dorosłych decyduje się mieszkać z rodzicami aż do momentu, gdy uda im się uzbierać oszczędności na własne M. Są też osoby, które mogą sobie pozwolić finansowo na wyprowadzkę, ale i tak chciałyby mieszkać blisko rodziny np. po to, by opiekować się kimś chorym. W takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem może okazać się podział domu na dwa mieszkania.

Nie tylko w takich przypadkach opłaca się jednak podzielić dom na pół. Krok ten warto rozważyć również w sytuacji, gdy nieruchomość ma dwóch właścicieli, którzy chcieliby w niej mieszkać niezależnie od siebie. Wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych to wówczas najprostszy sposób na uniknięcie konfliktów i swobodne korzystanie ze wspólnej posesji.

Zgodnie z polskim prawem w domu jednorodzinnym dopuszczalne jest wyodrębnienie maksymalnie dwóch mieszkań. To zabezpieczenie przed sztuczkami deweloperów, którzy przed wprowadzeniem tej reguły nieraz stawiali „domy jednorodzinne”, po czym dzielili je na kilka czy kilkanaście lokali.

Wydzielone w budynku mieszkania muszą spełniać określone wymogi. Zgodnie z prawem budowlanym za „mieszkanie” uznaje się lokal o powierzchni minimum 25 m kw. Jak podaje ustawa o własności lokali, mieszkanie to:

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Za pomieszczenia pomocnicze uznaje się m.in. łazienkę i kuchnię. Do wydzielonego mieszkania może też przynależeć np. strych, garaż czy piwnica. Pomieszczenia przynależne nie muszą fizycznie znajdować się w tym samym budynku – wystarczy, że stoją się na tej samej działce, co dom. Jeśli dwa lokale wydzielone fizycznie w budynku spełniają powyższe wymogi, można dokonać podziału prawnego.

Chcąc wydzielić dwa mieszkania, dom można podzielić na dwa sposoby:

• poziomo (jedno mieszkanie na parterze, drugie na piętrze),
• pionowo (każde z mieszkań obejmuje zarówno część parteru, jak i piętra).

W przypadku częściej spotykanego podziału poziomego działka oraz niektóre elementy budynku (m.in. klatka schodowa, instalacje, dach) pozostają wspólne dla obu właścicieli. Po podziale właściciele obu lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wielkość udziału każdej z osób w części wspólnej zależy od stosunku metrażu wyodrębnionego lokalu do wielkości części wspólnej. Żeby uniknąć konfliktów, dwaj właściciele mogą podpisać tzw. umowę quoad usum, w której ustalają zasady korzystania z części nieruchomości. Przy poziomym podziale domu można, ale nie zawsze trzeba, dobudować nową klatkę schodową prowadzącą do górnego mieszkania.

Inaczej wygląda kwestia podziału pionowego domu. Tu budynek zostaje fizycznie podzielony na pół przez wszystkie kondygnacje, następuje też podział działki. W efekcie powstają dwie kompletnie niezależne, stykające się ze sobą nieruchomości. Przy podziale pionowym niezbędna jest przebudowa – powstałe lokale powinny być całkowicie od siebie odrębne, mieć osobne instalacje, wejścia itd. Co więcej, obie działki powstałe przy podziale muszą mieć dostęp do drogi publicznej.

Jeśli oba lokale, które chcemy wydzielić, spełniają ustawowe wymogi i liczą się jako „mieszkania”, można dokonać prawnego podziału nieruchomości. W tym celu najpierw należy uzyskać zaświadczenie od starosty powiatowego o samodzielności lokalu, który chcemy wyodrębnić. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek wraz załącznikami (można złożyć jeden dla kilku lokali).

Zgodnie z przepisami, należy złożyć rzut kondygnacji budynku, gdzie znajduje się lokal, dla którego chcesz otrzymać zaświadczenie. Na rzucie musi być zaznaczony ten lokal wraz z przynależnymi do niego pomieszczeniami – czytamy w rządowym serwisie gov.pl. – Jeśli pomieszczenia przynależne położone są poza budynkiem mieszkalnym, to należy zaznaczyć je także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. W razie braku takiej dokumentacji technicznej budynku, zaznaczenia powinny być wykonane zgodnie z wymogami prawa budowlanego.

W praktyce wygląda to tak, że do wniosku dołącza się rzut kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem lub operat inwentaryzacyjny lokalu (nieraz w kilku egzemplarzach). Oba dokumenty muszą być wykonane i podpisane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

Jeśli właściciel złożył komplet dokumentów i uiścił opłatę (17 zł), zaświadczenie zostaje wydane w ciągu 7 dni. Jeśli wystąpią braki, wnioskodawca będzie miał 7 dni na ich uzupełnienie. Warto pamiętać, że w razie problemów czy wątpliwości urząd może przeprowadzić postępowanie wyjaśniające.

Po otrzymaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu można już dokonać właściwego prawnego podziału nieruchomości. Można to zrobić u notariusza lub na drodze sądowej (w trybie nieprocesowym). Po podziale konieczne jest dokonanie odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Bardziej skomplikowany do przeprowadzenia jest podział pionowy domu. Jak wspomniano, wymaga on całkowitego fizycznego rozdzielenia obu mieszkań (poza jedną wspólną ścianą) oraz podziału działki. Żeby możliwe było pionowe podzielenie budynku i terenu, dwie powstałe w ten sposób działki muszą mieć odpowiednią wielkość, zgodną z zapisami planu miejscowego lub warunków zabudowy. Obie działki muszą mieć też dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub dzięki służebności gruntowej).

Zgodnie z przepisami działka musi zostać podzielona na pół wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzących ściany oddzielenia przeciwpożarowego biegnące od fundamentów do przykrycia dachu. W przypadku braku takich ścian granice działek muszą przebiegać wzdłuż innych pionowych ścian biegnących przez całą wysokość budynku. Innymi słowy, musi istnieć jedna ściana przedzielająca cały budynek na pół, bez żadnych drzwi czy innych otworów. Oznacza to, że pionowy podział domu może czasem wymagać zamurowania części przejść i stworzenia nowych.

Jeśli chodzi o formalności przy pionowym podziale domu, wyglądają one następująco. Właściciel budynku składa do odpowiedniego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wniosek o zaopiniowanie projektu podziału. Chodzi o projekt wstępny, sporządzany na podstawie mapy zasadniczej i obrazujący planowany podział działek oraz domu. Zwykle konieczne jest dodanie następujących załączników:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• akt notarialny,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości.

Po zatwierdzeniu wstępnego projektu podziału przez urząd właściciel zamawia u geodety właściwy projekt. Gdy już powstanie, składa się go do tego samego urzędu razem z wnioskiem o zatwierdzenie podziału (muszą go podpisać wszyscy współwłaściciele). Gdy urzędnicy wyrażą zgodę, właściciele dwóch wyodrębnionych lokali mogą już dokonać zniesienia współwłasności i założenia dwóch nowych ksiąg wieczystych – robi się to u notariusza lub na drodze sądowej.