Masz dom jednorodzinny, masz problem

Domów i mieszkań do sprzedania jest dużo więcej niż chętnych do ich zakupu.

– Mamy kryzys finansowy, a przez to trudniejszy dostęp do kredytów – wyjaśnia Joanna Wielichowska, prezes Stowarzyszenia Zarządców i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w Opolu.

Warto przeczytać:Polskie kredyty hipoteczne wśród najdroższych w Unii Europejskiej 

Dlaczego tak się dzieje?

– Bo są one duże, dwupoziomowe lub większe, a w związku z tym ich utrzymanie nie jest tanie - mówi Joanna Wielichowska. - Dziś ludzie szukają parterówek, o powierzchni 120-140 metrów kwadratowych, czteropokojowych, najlepiej z solarami czy rekuperatorami, pozwalającymi na tanie ogrzewanie. Takich na rynku nie jest zbyt dużo, dlatego trzymają cenę.

Trzeba zapłacić za nie średnio 500 tys. zł. Za te wykonane z najlepszych materiałów połowę więcej.

– Próbujemy natomiast sprzedać ładny, 170-metrowy dom, wybudowany 15 lat temu w opolskiej Kolonii Gosławickiej, położony na atrakcyjnej działce, za 480 tys. zł i mamy problem – mówi Joanna Wielichowska. – A przecież za taką cenę można kupić w Opolu mieszkanie w bloku.

Brygida Jakimiak z opolskiego biura nieruchomości Baj dodaje, że sprzedający, którzy są zdeterminowani, by pozbyć się nieruchomości, muszą być elastyczni. – Czyli spuścić jeszcze z ceny wyjściowej około 5–10 procent – wyjaśnia.

Opolszczyzna się wyludnia, ludzie szukają lepszego życia na Zachodzie lub w dużych polskich miastach: Wrocławiu, Warszawie, Poznaniu czy Krakowie. W efekcie za kilka lat pustych domów na Opolszczyźnie może być jeszcze więcej, a co za tym idzie, ceny nadal będą spadać. Dziś najwięcej takich pustostanów jest w środkowo-wschodniej części regionu.

–To efekt emigracji autochtonów w latach 80. i 90. do Niemiec oraz ostatniej emigracji do Wielkiej Brytanii - wyjaśnia profesor Romuald Jończy z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. – Z tym, że domy te stopniowo kupowane są przez ludzi, którzy wyprowadzają się z blokowisk zbudowanych z wielkiej płyty. To natomiast wpływa na spadek cen tych ostatnich mieszkań...

Profesor Jończy zauważa też, że spadające ceny nieruchomości to efekt spekulacyjnej bańki z lat 2004–2008.

– Na rynek pracy trafiał wówczas wyż demograficzny z lat 80., a jego przedstawiciele zaczęli zakładać rodziny, więc potrzebowali mieszkań - wyjaśnia profesor. - Inni wyjeżdżali na Zachód, a pieniądze tam zarobione inwestowali w nieruchomości. Zrobił się więc boom, ceny rosły, ludzie bali się, że mieszkania będą jeszcze droższe, więc robili wszystko, by je kupić. Ale cztery lata temu rynek się nasycił i ceny zaczęły spadać.

O tym, że kryzys daje o sobie znać, świadczy mniejsza liczba domów jednorodzinnych powstających w regionie. W porównaniu z 2011 rokiem spadła ona w 2012 o około 26 proc.

– Bo ludzie mają kłopot z kredytami, maksymalnie mogą dostać 200 tys. zł - tłumaczy Joanna Wielichowska. – To nawet nie połowa kwoty potrzebnej na domek.

Rok 2013 ma przynieść jednak złagodzenie przepisów dotyczących zasad obliczania zdolności kredytowej. Po ostatnich decyzjach Rady Polityki Pieniężnej spadło już średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych z 7,17 do 6,81 proc.

Rozpoczynający się rok ma przynieść również złagodzenie przepisów bankowych dotyczących zasad obliczania zdolności kredytowej.

Teraz Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że kredytobiorca będzie przeznaczał na spłatę kredytów nie więcej niż 50 proc. dochodów lub 65 proc., jeśli przekraczają one średnią krajową. Nowa rekomendacja przewiduje rezygnację z limitów wysokości miesięcznych zobowiązań kredytowych do zarobków netto, a to dla wielu osób szansa na wyższy kredyt.

Kolejne zmiany ma przynieść wydłużenie wymogu badania zdolności kredytowej z maksymalnie 25-letniego okresu spłaty do 30 lat. Zmiana o 5 lat podwyższy o kilka procent zdolność kredytową i pozwoli obniżyć miesięczne raty. Przykładowo – dla osoby z dochodami na poziomie 5 tys. zł netto bez żadnych innych zobowiązań zdolność wzrośnie z około 390 tys. do 410 tys. zł.

• domy nowe, jednopoziomowe o powierzchni 130-140 metrów kwadratowych do zamieszkania - od 480 tys. zł (3600 zł za m2)
• domy zbudowane 15-20 lat temu, wielopoziomowe o powierzchni około 200 m2 – od 450 tys. zł (2500 zł za m2)
• nowe mieszkanie deweloperskie w Opolu (do wykończenia) - ok. 4500 zł za m2
• mieszkanie w bloku z wielkiej płyty z lat 70. i 80. ub. wieku - ok. 3000 zł za m2