Lex Deweloper, czyli buduj, gdzie kto może. Założenia ustawy antyurbanistycznej

Przypomnijmy, intencją rządu, który stoi za projektem, było wprowadzenie ułatwień w realizacji programu Mieszkanie Plus i szybkie zagospodarowanie m.in. terenów przekazywanych do programu przez PKP. Zamiary mówią też o uporządkowaniu ładu przestrzennego w miastach oraz ułatwieniach dla deweloperów w postaci szybkiej ścieżki wydawania niezbędnych decyzji.

Przeczytaj:Kto może skorzystać z ulgi mieszkaniowej

– Obecne prawo niestety nie zapobiega inwestycjom mieszkaniowym w szczerym polu, inwestycjom odciętym od komunikacji, szkół i przedszkoli i nawet podstawowej infrastruktury technicznej. Takie mieszkania szybko zamiast mieszkaniami marzeń stają się koszmarem – mówił premier Mateusz Morawiecki.

Standardem po wprowadzeniu przepisów mają być konsultacje społeczne trwające dwa tygodnie, odległość nowej inwestycji mieszkaniowej od przystanku komunikacji publicznej nie może być większa niż kilometr, a szkoła i przedszkole nie mogą znajdować się dalej niż 3 kilometry od mieszkania.

Dlaczego samorządy sprzeciwiają się wprowadzeniu ustawy zwanej Lex Deweloper?

Co najbardziej niepokoi samorządowców, których przedstawiciele – m.in. Kongres Ruchów Miejskich, a także Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej – już wyrazili swój sprzeciw wobec Lex Deweloper?

– Cała idea ustawy, przyjęta jest na błędnym założeniu, iż barierą dla dostępności mieszkań jest brak terenów wyznaczonych w planach miejscowych lub wydanych decyzjach o warunkach zabudowy. Jak już wielokrotnie wykazywano, zarówno w „studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gmin", jak i w obowiązujących planach miejscowych takich terenów wyznaczonych jest kilkakrotnie więcej, niż wynika to z faktycznego zapotrzebowania – ocenia Anna Rembowicz-Dziekciowska, dyrektor Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy. To miasto może mieć powody do niezadowolenia, bo przez Bank Światowy zostało uznane najlepszym polskim miastem do prowadzenia biznesu, a wpływ na ten wynik miała m.in. szybkość wydawania decyzji urzędniczych, w tym o warunkach zabudowy.

Samorządowcy twierdzą, że problemem w rozwoju mieszkalnictwa nie jest brak gruntów do zabudowania tylko brak popytu, wynikający bezpośrednio z braku funduszy na zakup takich mieszkań. Ale obawiają się również sporów kompetencyjnych. Chodzi przede wszystkim o to, że propozycja zakłada, że to do kompetencji administracji rządowej, a konkretnie służb wojewody będzie należeć decyzja o ustanowieniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i inwestycji towarzyszących (takich jak drogi czy sieci), włącznie z wydawaniem pozwoleń na budowę.

Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego przestaną mieć znaczenie?

Co więcej, wojewoda będzie mógł zignorować zapisy planów miejscowych. To z kolei oznacza, że ktoś kupując działkę i mając zapisy w planie miejscowym o tym, że będzie ona sąsiadowała np. z terenami zielonymi może się mocno zdziwić, gdy wojewoda wyda zgodę na – wbrew planowi – realizację inwestycji mieszkaniowej. Jednocześnie będą również obowiązywać dwa sprzeczne ze sobą prawa – jedno oparte na Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, a drugi na decyzji administracyjnej służb wojewody. Przy czym inwestor będzie mógł występować dalej do prezydenta (starosty) o pozwolenie na budowę zgodne z MPZP, albo wystąpić do wojewody o taką zgodę. Teoretycznie zgodnie z projektem ustawy wojewoda będzie mógł wydać zgodę na budowę wieżowców wbrew planowi zagospodarowania przestrzennego, który uchwalił samorząd.

Specjaliści z kolei wskazują, że maksymalne odległości do infrastruktury komunikacyjnej (przystanki autobusowe/tramwajowe) i społecznej (przedszkola i żłobki) mają być liczone w linii prostej. Jeśli jednak okaże się, że planowany budynek i np. przedszkole oddziela droga szybkiego ruchu czy rzeka, to w praktyce odległość do tej infrastruktury może być kilkukrotnie dłuższa. Da się również zauważyć zaniepokojenie, potencjalnymi konfliktami sąsiedzkimi w miastach.

– Ustawa nie wymaga, aby nowa inwestycja mieszkaniowa była w jakimkolwiek stopniu dostosowana do sąsiedztwa. O ile wydawana przez wojewodę decyzja musi np. określać minimalną i maksymalną powierzchnię użytkową mieszkań, to już nie musi określać ani linii zabudowy, ani maksymalnej wysokości zabudowy czy formy dachów – podkreśla Anna Rembowicz-Dziekciowska. 

Warto wiedzieć:Obowiązki właścicieli domów w zakresie przeglądów i kontroli