Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy. Trudne, ale możliwe

Zdaniem analityków, małych przedsiębiorców starających się o kredyt hipoteczny czeka trudna droga. Starają się o taki sam produkt, jak osoby pracujące na etat. Niestety, ich szanse na pożyczenie pieniędzy mogą być mniejsze. Według specjalistów, w polityce banków wobec przedsiębiorców pożyczających na własne mieszkanie widać już jednak pewną poprawę.

– Banki oswoiły się nieco z klientami ze statusem „samozatrudniony" – oferują im warunki kredytu hipotecznego podobne, jak w przypadku zwykłych osób fizycznych – mówi Agata Szymborska-Sutton, analityk firmy TaxCare.

Podstawowa różnica to czas zatrudnienia i prowadzenia działalności. Analitycy sprawdzili pod tym kątem 15 banków. Większość wymaga, by kredytobiorca prowadził firmę przez minimum rok lub nawet 2 lata. Od "etatowców" wymaga się najczęściej od 3 do 6 miesięcy pracy u obecnego pracodawcy.

Wymóg stażu prowadzenia działalności

– Jeśli nie spełniamy wymogów dotyczących stażu prowadzenia działalności, nie ma sensu walczyć o kredyt – ocenia Szymborska-Sutton. – Odpadniemy już na wstępie. Warto zauważyć jednak, że banki różnicują wymagania wobec przedsiębiorców w zależności od tego, jak rozliczają się oni z fiskusem. Niektórzy kredytodawcy akceptują 6-miesięczny staż, jeśli rozliczamy się za pomocą księgi przychodów i rozchodów lub ksiąg rachunkowych. W najmniej korzystnej sytuacji są osoby, które rozliczają się według karty podatkowej. Od nich wymaga się minimum rocznego okresu prowadzenia firmy.

Karta podatkowa może powodować kolejne utrudnienia. Co prawda banki chętnie deklarują, że kredytują także płacących podatek według karty. Inaczej wyliczają jednak zdolność kredytową. Zwykle ustala się ją, mnożąc przez określoną liczbę tzw. wymiar karty, czyli stałą kwotę podatku płaconą co miesiąc przez przedsiębiorcę.

– Często są to niezbyt wysokie kwoty. W praktyce decyduje wspomniany mnożnik – wyjaśnia Szymborska-Sutton. – Jeśli jest on zbyt niski, może się okazać, że przedsiębiorca nie ma zdolności kredytowej.

Do kłopotów w tej kwestii może się przyczynić nie tylko sposób rozliczania się z fiskusem. Banki biorą zwykle pod uwagę dochód przedsiębiorcy, a ten jest zwykle ze względów podatkowych obniżany w maksymalnym stopniu. Przedsiębiorca oszczędza na podatku, ale w kontaktach z bankiem może się to obrócić przeciwko niemu. 

Co jeszcze obniża zdolność kredytową przedsiębiorcy

Do obniżenia zdolności kredytowej może się przyczynić również firmowy samochód. – Banki odliczają od dochodu kwotę amortyzacji środków trwałych – mówi Szymborska-Sutton. – Jeśli przedsiębiorca amortyzuje samochód w kwocie 1300 zł miesięcznie, o tyle spadnie jego zdolność kredytowa. Przy dwóch pojazdach możemy dostać kredyt mniejszy nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dla niemal wszystkich banków nie ma znaczenia, że amortyzacja jest kosztem, którego przedsiębiorca faktycznie nie ponosi, ale który umożliwia mu obniżenie płaconego co miesiąc podatku.

Zdolności kredytowej przedsiębiorcy nie pomagają również preferencyjne stawki ZUS, płacone przez pierwsze dwa lata działalności. Większość banków nie bierze pod uwagę faktycznie płaconych kwot. Od naszego dochodu odliczą składki w takiej wysokości, w jakiej będą odprowadzane po dwóch latach. Obniżają tym samym nasz miesięczny dochód o kilkaset złotych.

Papierologia

Trudności w uzyskaniu kredytu dotyczą również liczby dokumentów, które musimy dostarczyć bankowi. Pracującym na etacie wystarczy zwykle zaświadczenie o dochodach, dowód osobisty i ewentualnie PIT za ubiegły rok. Inne dokumenty wymagane są sporadycznie.

W przypadku przedsiębiorcy konieczne jest przedstawienie przynajmniej: zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, kopii księgi przychodów i rozchodów co najmniej za ostatnie kilka miesięcy, wyciągów rachunków firmowych, zaświadczeń o nadaniu numerów NIP i REGON, PIT-ów za rok lub nawet 2 poprzednie lata oraz aktualnych zaświadczeń z urzędu skarbowego i ZUS o niezaleganiu z podatkami i składkami. Ta lista może się jeszcze wydłużyć w zależności od banku.

Dokumenty wymagane od przedsiębiorcy przy staraniu się o kredyt hipoteczny

Obowiązkowe: 

• dokument tożsamości 
• zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej
• zaświadczenie o nadaniu numeru NIP
• zaświadczenie o nadaniu numeru REGON
• wyciągi z rachunku firmowego
• zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami
• zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu ze składkami
• kopia księgi przychodów i rozchodów
• PIT za poprzedni rok lub 2 lata lub zaświadczenie z urzędu skarbowego
• informacja o dotychczasowym zadłużeniu

Opcjonalne: 

• kopia ewidencji środków trwałych 
• formularz z informacją o prowadzonej działalności gospodarczej
• zezwolenie w przypadku działalności koncesjonowanej
• kopia księgi przychodów i rozchodów za poprzedni rok