Jak zwiększyć zdolność kredytową? Oto 10 rad dla starających się o kredyt hipoteczny

Jak zwiększyć zdolność kredytową? To pytanie zadaje sobie wiele osób marzących o własnym mieszkaniu lub domu. Decydując, czy przyznać klientowi kredyt hipoteczny, bank ocenia sytuację finansową danej osoby, określając na tej podstawie zdolność kredytową, czyli to, czy kredytobiorca będzie w stanie zawsze płacić raty w terminie. Na szczęście jednak istnieje wiele sposobów na to, żeby przekonać bank do powierzenia nam pieniędzy.

Zdolność kredytowa – co to takiego?

Zdolność kredytowa to wskaźnik określający, czy dany kredytobiorca jest w stanie udźwignąć ciężar finansowy kredytu hipotecznego. Najprościej rzecz ujmując, chodzi o to, czy klient banku zarabia wystarczająco dużo, żeby po odliczeniu stałych, comiesięcznych kosztów (m.in. jedzenie, opłaty za media) nadal móc bez problemu zapłacić ratę kredytu. Zdolność kredytowa jest zatem kluczowym czynnikiem decydującym o przyznaniu pieniędzy na zakup nieruchomości. Oceniając zdolność klienta, banki biorą pod uwagę wiele różnych elementów.

Najważniejsze przy szacowaniu zdolności kredytowej są dochody kredytobiorcy. Liczy się nie tylko ich wysokość, ale również regularność, a także typ umowy, na podstawie której klient otrzymuje od pracodawcy wynagrodzenie. Największą stabilność finansową gwarantuje umowa o pracę na czas nieokreślony, toteż jest ona najwyżej oceniana przez bank. Osobom zatrudnionym na umowę zlecenie czy umowę o dzieło trudniej będzie uzyskać kredyt, szczególnie jeśli ich dochody są nieregularne. W przypadku osób prowadzących własną firmę ważna będzie wysokość i regularność przychodów przedsiębiorstwa.

Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

Drugim najistotniejszym czynnikiem wpływającym na zdolność kredytową są wydatki i zobowiązania finansowe klienta. Osoba, która już spłaca kilka pożyczek, a do tego ma wysokie comiesięczne koszty utrzymania, raczej nie otrzyma kredytu hipotecznego, ponieważ zdaniem banku prawdopodobnie nie poradzi sobie z jego spłatą. Na minus oceniane są też alimenty. Banki biorą pod uwagę m.in. stan cywilny klienta (zakłada się, że w razie utraty pracy przez kredytobiorcę współmałżonek przejmie na siebie spłatę rat), liczbę osób w gospodarstwie domowym (wpływa na comiesięczne wydatki) oraz czasem posiadany majątek (np. drogi w utrzymaniu samochód).

Inne czynniki wpływające na ocenę zdolności kredytowej klienta to przede wszystkim:

• wiek kredytobiorcy – w momencie spłaty ostatniej raty klient powinien mieć maksymalnie 65–70 lat,
• historia kredytowa – czyli to, czy poprzednie pożyczki i kredyty dana osoba spłacała w terminie,
• kwota kredytu – im więcej chce pożyczyć klient, tym wyższa będzie comiesięczna rata,
• okres spłaty – im dłuższy, tym raty będą niższe,
• typ rat – wybór między równymi a malejącymi również wpływa na wysokość rat,
• bycie stałym klientem danego banku – mogą oni liczyć na korzystniejsze warunki,
• zadłużenie kredytobiorcy – dłużnik raczej nie ma co liczyć na kredyt.

Jak zwiększyć zdolność kredytową? Zwiększ dochody, zmniejsz wydatki

Najprostszym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej jest oczywiście poprawienie swojej sytuacji finansowej. Kredytobiorca, który zmieni pracę na lepiej płatną, znajdzie dodatkowe zatrudnienie albo uzyska podwyżkę, ma większą szansę na otrzymanie kredytu. Dodatkowe dochody muszą oczywiście pochodzić z legalnego źródła. Co ważne, bank uwzględni tylko stały wzrost zarobków – jednorazowa premia czy nagroda nie wystarczy. Trzeba też pamiętać, że bank analizuje sytuację finansową klienta w ciągu ostatniego półrocza, po zwiększeniu zarobków warto odczekać kilka miesięcy przed wnioskowaniem o kredyt.

Przeczytaj: Kredyt hipoteczny. Czy opłaca się spłacić go wcześniej?

Pozytywnie na zdolność kredytową wpływa także zmniejszenie comiesięcznych wydatków. Tu również brane jest pod uwagę ostatnie pół roku, warto zatem rozpocząć oszczędzanie z pewnym wyprzedzeniem. Jeśli uda się obniżyć rachunki za prąd czy gaz, szansa na otrzymanie pieniędzy wzrośnie. Równie dobrym pomysłem jest spłacenie do końca obecnych zobowiązań – kredytobiorca, który już spłaca np. raty za samochód i telewizor, jest dla banku mniej pewny niż taki, który już się tego obciążenia pozbył. Jeśli klient ma z tym problem, dobrym rozwiązaniem może się okazać np. kredyt konsolidacyjny, który łączy wiele rat w jedną o niższej wysokości.

Pozbądź się kart kredytowych i limitów debetowych na kontach

Nie każdy zdaje sobie sprawę, że czasem samo posiadanie pewnych produktów bankowych stawia potencjalnego kredytobiorcę w gorszej sytuacji. Mowa przede wszystkim o kartach kredytowych, które bank uznaje za obciążenie dla domowych finansów. Co ważne, posiadanie kart kredytowych wpływa negatywnie na zdolność kredytową nawet wtedy, gdy klient z nich nie korzysta – bankowi wystarczy sam fakt, że kredytobiorca w każdej chwili może się łatwo zadłużyć. Chcąc starać się o kredyt hipoteczny, warto więc pozbyć się kart.

To samo dotyczy innego produktu bankowego – limitów debetowych na kontach. Jeśli klient ma możliwość wydania większej kwoty, niż faktycznie posiada na koncie, bank obniża ocenę jego zdolności kredytowej. Choć dokładne kryteria oceny zdolności przez poszczególne banki różnią się od siebie, szacuje się, że posiadanie kart kredytowych lub limitów powoduje doliczenie około 3–5 proc. do kwoty comiesięcznych zobowiązań.

Chcąc zaciągnąć kredyt hipoteczny, warto pamiętać, żeby realistycznie oceniać swoje możliwości finansowe. Fot. Pixabay.com

Zmień typ rat lub kwotę kredytu

Osoba, której zależy na szybkim zwiększeniu zdolności kredytowej, może zamiast rat malejących wybrać przy kredycie hipotecznym raty równe. Choć wiele osób rozważa raty malejące, ponieważ z upływem lat stają się one coraz łatwiejsze do spłacenia, wpływają one negatywnie na zdolność kredytową. Dlaczego? Ponieważ przy jej obliczaniu bank uwzględnia tylko wysokość pierwszej raty, jaką przyjdzie zapłacić kredytobiorcy – a tak się składa, że pierwsza kwota do zapłacenia w przypadku rat malejących jest sporo wyższa niż w przypadku rat równych.

Sprawdź: Kredyt hipoteczny. Lepsze będą raty równe czy malejące?

Jeśli bank konsekwentnie odmawia przyznania pieniędzy, kredytobiorca powinien też rozważyć wnioskowanie o mniejszą kwotę. Mniejszy kredyt przekłada się na niższe i łatwiejsze do spłacenia raty, co w oczach banku powinno zmniejszyć ryzyko związane z udzieleniem kredytu. Warto porównywać oferty różnych banków – może się bowiem okazać, że niektóre z nich udzielają kredytów hipotecznych na dużo korzystniejszych warunkach niż inne.

Dodaj kredytobiorców lub... weź ślub

Jednym z prostszych i skuteczniejszych sposobów na to, by zwiększyć zdolność kredytową, jest składanie wniosku kredytowego w kilka osób. Gdy o ten sam kredyt wnioskuje np. para czy rodzice wraz z dzieckiem, bank przy obliczaniu zdolności do spłaty rat uwzględnia dochody wszystkich tych kredytobiorców. Trzeba jednak pamiętać, że liczą się także zobowiązania finansowe wszystkich osób – jeśli któraś z nich jest już obciążona wieloma pożyczkami, na pieniądze nie ma co liczyć.

Co ciekawe, na zdolność kredytową wpływa także... stan cywilny osób wnioskujących o kredyt. Dlaczego? Ponieważ gdy wniosek składa para bez ślubu, bank traktuje dwójkę klientów jako dwa gospodarstwa domowe – każde z osobnymi comiesięcznymi wydatkami obniżającymi zdolność kredytową. Tymczasem małżonkowie uznawani są za jedno gospodarstwo domowe o niższych kosztach utrzymania. Oznacza to, że biorąc ślub, kredytobiorcy mogą zwiększyć swoje szanse na zakup wymarzonego mieszkania.

Może się też jednak zdarzyć sytuacja odwrotna, kiedy to właśnie pozostawanie w związku małżeńskim utrudnia klientowi banku życie. Będzie tak w przypadku, gdy jedno z małżonków jest zadłużone lub w złej sytuacji finansowej, ponieważ w takiej sytuacji bank, oceniając zdolność kredytową pary, weźmie te trudności pod uwagę. Nietypowym, ale skutecznym rozwiązaniem może być wtedy ustanowienie rozdzielności majątkowej – gdy to nastąpi, bank przestanie uwzględniać dochody i zobowiązania współmałżonka przy obliczaniu zdolności kredytowej osoby składającej wniosek.

Zwiększ wkład własny lub dodaj zabezpieczenie kredytu

Zastanawiając się, jak zwiększyć zdolność kredytową, warto pamiętać o wkładzie własnym. Wkład własny to kwota, którą kredytobiorca musi uzbierać sam, żeby móc starać się w banku o przyznanie reszty sumy potrzebnej na zakup domu czy mieszkania. W ostatnich latach wymagana wysokość wkładu własnego rosła, a obecnie wynosi 10–20 proc. wnioskowanej kwoty kredytu w zależności od banku.

Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, żeby kredytobiorca uzbierał więcej niż 20 proc. kwoty, którą chce otrzymać. Jeśli to zrobi, jego zdolność kredytowa wzrośnie, ponieważ bank uzna, że taka osoba jest w szczególnie dobrej sytuacji finansowej. Wysoki wkład własny daje też klientowi dobrą pozycję negocjacyjną i pozwala nieraz uzyskać korzystniejsze warunki kredytu, np. niższą marżę.

Zobacz: Kupno mieszkania. Jak dokonać zakupu, żeby nie przepłacić?

Wiele banków, które żądają tylko 10 proc. wkładu własnego, szuka sposobów na zabezpieczenie się przed niewypłacalnością klientów. Często tak niski wkład własny można mieć wyłącznie pod warunkiem wykupienia dodatkowego produktu bankowego, np. ubezpieczenia. Warto pamiętać, że zabezpieczeniem może być dla banku także inna posiadana przez kredytobiorcę nieruchomość – może ona należeć albo do kredytobiorcy, albo do osób trzecich, np. rodziny. Wnioskowana kwota kredytu nie może być wyższa niż wartość zabezpieczającej nieruchomości. Co istotne, część banków dopuszcza możliwość skorzystania z tej opcji tylko wtedy, gdy klient podpisze oświadczenie, że zabezpieczająca nieruchomość jest przeznaczona na sprzedaż. O dokładne zasady warto zawsze pytać w danym banku.

Zadbaj o historię kredytową

Historia kredytowa to dotychczasowa historia spłaty zobowiązań przez daną osobę. Informacje na temat tego, jak klient radził sobie z poprzednimi pożyczkami i kredytami, przechowuje Biuro Informacji Kredytowej. Ilekroć w banku składany jest wniosek o kredyt hipoteczny, pracownik banku wysyła do BIK zapytanie o historię. Jeśli okaże się, że klient często spóźniał się z ratami lub co gorsza wciąż ma niespłacone długi, wniosek o kredyt niemal na pewno zostanie odrzucony.

Co ważne, brak historii kredytowej jest dla klienta równie niekorzystny jak zła historia kredytowa. Dzieje się tak dlatego, że w przypadku klienta będącego „czystą kartą" bank nie jest w stanie ocenić, czy takiej osobie warto zaufać – toteż bezpieczniej jest nie przyznać jej kredytu. Dlatego dobrym pomysłem dla osób chcących zwiększyć swoje szanse na otrzymanie pieniędzy jest zaciągnięcie kilku małych pożyczek i terminowe ich spłacenie. Pozwoli to stworzyć w BIK pozytywną historię kredytową. Warto też co jakiś czas sprawdzać, czy nasze dane w BIK są poprawne – pomyłki zdarzają się rzadko, ale jeśli już się zdarzą, błędna informacja o niespłaconym długu może mieć poważne konsekwencje.