Jak uzyskać kredyt na własny dom. Poradnik

Jeśli chodzi o oferty banków, to raczej nie możemy liczyć na specjalne oferty. Warunki finansowe dla budujących domy, są zwykle identyczne, jak dla kupujących mieszkania. Według analityków, w ostatnich miesiącach wzrosły nieco marże banków. Pośrednicy spodziewali się, że wraz z wiosną rozpoczną one szerszą akcję kredytową. Niestety, nic takiego się nie stało. Rosną natomiast wymagania wobec kredytobiorców.

– Słowo klucz to „minimalny koszt budowy" – mówi Arkadiusz Rojek, analityk Home Broker. – To jednocześnie jeden z największych problemów, z jakim stykają się kredytobiorcy. Banki ustaliły, że dom o powierzchni 100 mkw można wybudować za nie mniej niż np. 250 tys. zł. Musimy więc mieć taką zdolność kredytową, nawet jeśli nasz kosztorys opiewa na 170 tys. zł.

Oczywiście minimalne koszty różnią się w zależności od lokalizacji. Nie można więc ustalić jednego progu, jakim kierują się banki. Każdy ma własne wyliczenia.

– Można jednak przyjąć, że 2,5 tys. zł za metr kwadratowy to minimalny, bezpieczny próg – dodaje Rojek. – Weźmy to pod uwagę, przygotowując kosztorys budowy domu. Dzięki temu znacznie spada ryzyko odrzucenia wniosku. Do wartości kosztorysu warto również dodać ok. 20 procent. Daje nam to bezpieczny margines. Jeśli rzeczywiste koszty będą mniejsze, to po prostu nie wykorzystamy całego kredytu.

Aby spełnić wymogi banków, należy wykazać się sporą zdolnością kredytową. Większość instytucji wymaga również wkładu własnego. Według analityków, maksymalny wkład to w tej chwili 20 proc. wartości inwestycji. Oczywiście można skredytować także całość budowy, podnosi to jednak koszty kredytu.

Warto przeczytać: Jak wziąć kredyt na budowę domu

– Czasami łatwiej kupić dom od dewelopera – dodaje Rojek. – Nie musimy wówczas martwić się o realny kosztorys. Mamy jasno określoną cenę, a bankowe procedury nie różnią się od tych, stosowanych przy kupnie mieszkania.

Ze statystyk wynika jednak, że większość domów budowana jest u nas metodą gospodarczą. Taką inwestycję można prowadzić na dwa sposoby: samodzielnie lub z pomocą generalnego wykonawcy. Firma bierze wówczas na siebie całość lub część obowiązków budowlanych.

Hipoteczny kredyt budowlany oznacza nieco więcej formalności, niż klasyczny kredyt na mieszkanie. W obu przypadkach jednak, bank dokładnie sprawdzi naszą zdolność kredytową. Musimy się też liczyć z faktem, że przedstawiciel banku będzie regularnie sprawdzał postępy na placu budowy.

Samo otrzymanie kredytu wymaga przedstawienia sporej ilości dokumentów. Ich liczba zależy od tego, czy pożyczamy tylko na budowę, czy również na zakup gruntu. W pierwszym przypadku należy dostarczyć komplet dokumentów dotyczących budowanej nieruchomości – projekt budowlany, pozwolenie na budowę, akt notarialny zakupu działki i odpis księgi wieczystej działki. Często wymagany jest także wypis z rejestru gruntów. Oczywiście jednym z decydujących elementów będzie realny kosztorys całej inwestycji.

– Kredyt będzie wypłacany w transzach, których wysokość zostanie z góry ustalona – dodaje Rojek. – Wypłaty zależą od postępów na budowie. Będziemy musieli bankowi pokazać jak wykorzystaliśmy przekazane już środki. W zależności od banku, konieczne będą zdjęcia wykonanych robót, lub wizyta rzeczoznawcy. Wymóg ten obowiązuje także, jeśli budujemy wraz z generalnym wykonawcą. Liczmy się z również tym, że jeśli w czasie prac ceny wzrosną, będziemy zmuszeni wnioskować o podwyższenie całej kwoty kredytu.

Tu przydaje się 20-procentowa nadwyżka kosztów, którą powinniśmy uwzględnić w kosztorysie.

Jeżeli bankowy kredyt ma posłużyć do zakupu działki i budowy domu, to akt notarialny zakupu zastępuje umowa przedwstępna ze sprzedającym. Pozwolenie na budowę musimy dostarczyć przed uruchomieniem pierwszej transzy kredytu.

Jak dokumentować wykonane prace? Większość banków nie wymaga rachunków na wszystkie materiały i roboty budowlane. Warto jednak zachowywać takie dokumenty. Mogą się przydać, jeśli budujemy metodą gospodarczą. Taka forma realizacji inwestycji wiąże się zwykle z większą kontrolą ze strony banku. Przed pierwszymi zakupami, rzućmy więc okiem na regulamin umowy kredytowej i sprawdźmy, jakie wydatki należy udokumentować rachunkami.

W umowie z bankiem musimy również ustalić okres karencji spłaty. W tym czasie nie musimy spłacać kapitału, a jedynie odsetki. Mamy więc czas na spokojne dokończenie inwestycji. Przeciętny okres karencji to dwa lata.