Inwestycja w mieszkanie na wynajem - w których miastach zyskasz najwięcej?

Studenci już rozglądają się za „dachem nad głową", choć najwięcej umów tradycyjnie podpisywanych jest we wrześniu. Według analityków Home Broker, w tym roku dla właścicieli mieszkań wynajem będzie bardziej intratnym biznesem niż rok temu.

– Dochód z wynajmu przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście powinien wynieść średnio 6,5 proc. wartości nieruchomości – szacuje Bartosz Turek, ekspert Home Broker.

To oznacza, że dysponując mieszkaniem o wartości 300 tys. zł można za jego wynajęcie przez 12 miesięcy otrzymać przychód w wysokości 19,5 tys. zł. Dla porównania najnowsze dane NBP pokazują, że przeciętna roczna lokata założona w czerwcu była oprocentowana na 5,1 proc. w skali roku.

Przed rokiem, rentowność wynajmu przeciętnego mieszkania była niższa i wynosiła ok. 6 proc. Co spowodowało poprawę sytuacji? – Znacznie, bo o ponad 11 proc. spadły ceny zakupu mieszkań. Jednocześnie stawki za najem pozostały relatywnie stabilne – wyjaśnia Turek.

Największy zarobek w Lublinie, Łodzi i Szczecinie

Eksperci HB sprawdzili sytuację w 11 największych miastach akademickich. Niską rentowność wynajmu notuje Kraków. Przeciętne mieszkanie dwupokojowe kosztuje tam 359 tys. zł. Jednocześnie stawka za najem to niecałe 1,7 tys. zł miesięcznie. W efekcie potencjalny roczny dochód z najmu stanowi 5,6 proc, wartości nieruchomości (rentowność brutto). Niewiele ponad 6 proc. wynosi ten wskaźnik w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu, Gdyni i Wrocławiu

Na drugim biegunie jest Lublin. Wynajem kosztuje tu sporo w stosunku do cen nieruchomości. Za przeciętne mieszkanie dwupokojowe trzeba zapłacić 236 tys. zł, natomiast ofertowa stawka za najem to niecałe 1,5 tys. zł miesięcznie. W rezultacie roczny dochód z najmu stanowi 7,4 proc. wartości mieszkania. Na stosunkowo wysoką rentowność (powyżej 7 proc.) możemy też liczyć w Łodzi i Szczecinie.

Powyższe obliczenia to jednak tylko statystyczna średnia. Oparto je na cenach ofertowych. W praktyce średnie ceny transakcyjne są niższe przynajmniej o kilkanaście procent. Zarówno przy zakupie, jak i wynajmie lokalu. Poza tym, studenci wybierają relatywnie tańsze lokale.

– Celują zazwyczaj w mieszkania o jedną czwartą tańsze od średniej rynkowej – dodaje Turek. – W stolicy studenci przeważnie liczą się z wydatkiem na poziomie 1800 zł-2200 zł za dwa pokoje oraz 2400-2800 zł miesięcznie za trzy pokoje.

Odpowiednie mieszkanie to wyższy zysk

Realnie uzyskiwane rentowności z wynajmu mogą znacznie przekraczać rynkową średnią. Oczywiście, o ile lokal jest optymalnie dobrany pod prowadzenie takiej działalności.

Przykład? W Lublinie firma Wikana, która realizuje projekt Unicity zachwala, że rentowność najmu niektórych mieszkań w tej inwestycji może osiągnąć poziom ponad 8,2 proc. Deweloper wycenił na przykład trzypokojowe mieszkanie o powierzchni niecałych 48 m kw. na 282 tys. zł. Koszt jego wykończenia oszacowano na 24 tys. zł prognozując, że z najmu osiągnąć można 2,1 tys. zł miesięcznie, czyli 25,2 tys. zł rocznie.

Pamiętajmy jednak, że o prawdziwych dochodach można mówić po uwzględnieniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy. Do ostatecznego bilansu musimy też wliczyć wszystkie koszty utrzymania mieszkania.

Zabezpiecz swoje prawa w umowie

Wynajmując mieszkanie studentom warto podpisać stosowną umowę. Różni się ona od standardowej.

– Wynajmujący czują się bezpieczniej kiedy stroną umowy jest rodzic, a student jest uwzględniony w umowie jako lokator – wyjaśnia Piotr Janczarek, doradca Home Broker. – Dobrym zabezpieczeniem dla właściciela, jest też podpisane umowy najmu okazjonalnego.

Pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z warunków umowy, np. nie płaci czynszu. Konieczne jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem do 200 zł. Lokator musi też wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać po opuszczeniu wynajmowanego lokalu.