Ile kosztuje kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Raport

Koszt zakupu mieszkania na kredyt jest tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Październikowe dane na temat cen mieszkań w największych miastach pokazują, że ceny nieruchomości są stabilne. Mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi prawie 8 tys. zł za metr kwadratowy – wynika z danych Domy.pl. W Krakowie metr kwadratowy mieszkania to wydatek 6,5 tys. zł, w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku ponad 5 tysięcy, a w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy wyraźnie poniżej 4 tysięcy złotych. Jak zawsze ceny transakcyjne są niższe – przeważnie o od kilku do nawet kilkunastu procent.

Zobacz: W jakim czasie zmienia się oprocentowanie kredytów hipotecznych

Ceny ofertowe mieszkań dużo wyższe od cen transakcyjnych

Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 7% w Gdańsku do 16% w Warszawie. Przeciętnie o 10% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.  

Ceny nieruchomości z drugiej ręki w wybranych miastach Polski 

W ciągu 12 miesięcy marże kredytowe wzrosły o 0,14 punktu procentowego – wynika z danych Lion's House. Obecnie średnia marża kredytowa to 1,8 proc. (wynik dla 19 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,27 proc. średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,08 proc.

Dane dotyczące stawek WIBOR z końca września pozwalają szacować, że oprocentowanie kredytuów nadal będzie spadać. W wyniku tego przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-procentowym wkładem własnym na dwupokojowe mieszkanie z popularnego segmentu w jednym z 10 największych polskich miast wynosi 984 zł miesięcznie. W przypadku kawalerek byłoby to 591 zł, a trzypokojowych lokali 1477 zł miesięcznie. 

Ile kosztuje kredyt hipoteczny na zakup kawalerki

Najwyższe koszty zakupu nieruchomości są w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba przeciętnie płacić ratę na poziomie 2301 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1534 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 921 zł miesięcznie. Najtaniej jest w Łodzi i Katowicach. Tam kupując kawalerkę na kredyt miesięczna rata to 420–430 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 700–710 zł, a trzech około 1060–1070 zł. 

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach 

Czy będą kolejne obniżki stóp procentowych?

Stawka WIBOR jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w naszym kraju. To właśnie od decyzji Rady Polityki Pieniężnej (RPP) w dużej mierze zależy koszt kredytu hipotecznego w złotych. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc. Do października 2014 roku RPP obniżyła ten poziom do 2 proc. Miało to kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.

Zdaniem analityków będą kolejne cięcia stóp procentowych. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). W połowie września kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 1,59 proc., a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,01% na dzień 21 października 2014 r.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,83 proc., czyli również wyraźnie niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że już niebawem rynek spodziewa się dwóch obniżek stóp procentowych. Natomiast w perspektywie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Dlatego przez dłuższy czas dostęp do kredytów hipotecznych powinien więc być relatywnie łatwy.