„Sprzątanie mieszkań” – słowa ekspertki wywołały burzę w mediach. Dlaczego flipping podzielił opinię publiczną? Czy flipowanie musi być złe?

Od kilku dni media w Polsce żyją wypowiedzią radcy prawnego Elżbiety Liberdy specjalistki w obrocie nieruchomościami, która 28.01.2024 r. gościnnie wystąpiła w „Pytaniu na Śniadanie”. Prowadzący program tym razem na tapet wzięli flipping – czyli sposób zarabiania na nieruchomościach, który dla wielu osób jest mało etyczny. I choć temat house flippingu od zawsze budził emocje, to tym razem dyskusja zrobiła się naprawdę gorąca. Kontrowersje wzbudziły próby wytłumaczenia widzom, na czym polega flipowanie.

Pewną odmianą flipowania, z racji tego, że ceny nieruchomości są dosyć duże, jest to, że wielu trochę inwestorów – oczywiście trochę bardziej – wynajduje nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym, zadłużone albo np. z lokatorami i między innymi stanowiące udział w nieruchomości. Oczywiście wtedy te nieruchomości są tańsze, bo trzeba trochę w nich posprzątać i następnie poprzez regulację stanu prawnego tworzymy produkt, który następnie może być przeznaczony do sprzedaży dla osób, które nie są zawodowcami – tłumaczyła w programie Elżbieta Liberda.

Wypowiedź gościa „śniadaniówki” spotkała się z falą krytyki ze strony m.in. polityków, dziennikarzy oraz osób związanych ze stowarzyszeniem Miasto Jest Nasze. Słowa o sprzątaniu mieszkań skojarzyły się przede wszystkim z brutalnymi metodami stosowanymi przy reprywatyzacjach kamienic, o których swego czasu było w mediach dość głośno. Fragment rozmowy z radcą prawnym szybko pojawił się na platformach społecznościowych i spotkał się z oburzeniem części komentatorów społecznych. Czy fliperzy w nieetyczny sposób pozyskują mieszkania? Ilu ludzi, tyle punktów widzenia.

Flipping, znany też jako house flipping albo flipowanie, to sposób zarabiania na nieruchomościach dobrze znany m.in. w Stanach Zjednoczonych. Fliper, czyli inwestor kupuje tanie mieszkania (lub niekiedy domy), remontuje je i szybko odsprzedaje z zyskiem. Choć brzmi to prosto, cały proces jest dość skomplikowany. Jest to w Polsce stosunkowo nowe i mało znane zjawisko. Stosują go jednak od lat inwestorzy w krajach zachodnich. Sednem flippingu jest dobrze znana w handlu zasada „kup tanio, sprzedaj drogo”.

– To wyszukanie, a następnie kupno atrakcyjnej nieruchomości z obniżoną ceną, włożenie całego serca w remont (...) i umiejętna sprzedaż, na której (...) zarabiamy. Czyli to szereg czynności, które wkładają nam do portfela zysk. Jeśli tak podchodzimy do inwestowania i na każdym z tych etapów zarobimy 15–20 tys. zł, to łącznie zarobimy 45–60 tys. zł – wylicza Wojciech Orzechowski, deweloper i inwestor specjalizujący się we flippingu.

To, na jakie dokładnie zyski może liczyć fliper, zależy oczywiście od tego, jak tanio uda mu się nabyć nieruchomość i jak drogo ją sprzedać. Inwestorzy zajmujący się flippingiem polują na okazje – wyszukują nieruchomości zaniedbane, w złym stanie technicznym albo takie, których obecny właściciel chce jak najszybciej się pozbyć. Nie mogą to być jednak zupełne rudery, ponieważ jeśli koszt remontu okaże się za wysoki, na takim lokalu niewiele uda się zarobić.

Fliper musi też dokładnie przemyśleć cenę sprzedaży – powinna być na tyle niska, by umożliwić szybkie znalezienie nabywcy, ale zarazem na tyle wysoka, by zapewniać zysk.

– Początkujący flipperzy często ryzykują w nieruchomości, których ceny nie są niższe od rynkowych – mówi Orzechowski. – (...) Cena musi pozostawać niższa od rynkowej zarówno przy rozpoczynaniu inwestycji, jak i z chwilą odsprzedaży mieszkania. W kosztach inwestycji należy uwzględnić wszystkie wydatki – notariusz, remont, przygotowanie do sprzedaży itd.

Rozważając przygodę z house flippingiem, warto wiedzieć, że fliperzy różnie podchodzą do kwestii remontu. Niektórzy, jak Orzechowski, zalecają przyłożenie się do niego – tak, żeby stworzyć lokal jak najbardziej atrakcyjny dla przyszłego nabywcy. Inni jednak wychodzą z założenia, że mieszkanie często wystarczy lekko odświeżyć, by sprzedało się drożej. W praktyce oba podejścia mogą się sprawdzić – wszystko zależy od tego, w jakim stanie była nieruchomość w momencie zakupu. Jeśli mieszkanie jest bardzo zniszczone, pełny remont z wymianą instalacji może być niezbędny.

Jeśli jednak nabywane mieszkanie jest tylko lekko zaniedbane, do uzyskania wyższej ceny sprzedaży może wystarczyć odświeżenie kuchni i łazienki, pomalowanie ścian i wymiana mebli. Ważne będzie też umiejętne zaprezentowanie lokalu nabywcy – tu przydadzą się metody home stagingu, czyli prezentacji nieruchomości w atrakcyjny sposób. Chodzi m.in. o odpowiednie oświetlenie pomieszczeń, zadbanie o dekoracyjne dodatki i rozpylenie przyjemnego zapachu na czas wizyty klienta.

Flipowanie może przynieść większe zyski niż zakup mieszkania pod wynajem, ale też wiąże się z większym ryzykiem. Nie wystarczy bowiem nabyć pierwszego z brzegu taniego lokalu. Musi to być nieruchomość z potencjałem – taka, którą ktoś później będzie chciał kupić.

– Często początkujący fliperzy nie robią badania rynku oraz nie sumują wszystkich kosztów takiej inwestycji. W wyniku czego stopa zwrotu jest mała, a inwestor niezadowolony, zwłaszcza, że na inwestycję poświęcił wiele wysiłku, czasu i energii – przestrzega ekspert.

Warto mieć świadomość, że nieprzemyślany zakup mieszkania z myślą o flippingu może nawet wpędzić inwestora w długi – zwłaszcza jeśli lokal jest kupowany na kredyt. Dlatego rozważając tę formę inwestowania, warto mieć poduszkę finansową. Trzeba też dokładnie przemyśleć, jakie miasto wybrać.

– Rozważając daną miejscowość pod kątem inwestycji w nieruchomości, należy określić, jakie jest na danym rynku zapotrzebowanie na mieszkania oraz jaka jest wysokość rocznego obrotu na rynku mieszkań – wymienia Orzechowski. – Można to oczywiście porównywać z innymi miastami, także przeliczając wysokość obrotu na liczbę mieszkańców. Analizując w ten sposób rynek, (…) jesteśmy w stanie ocenić, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców.

House flipping najczęściej odbywa się w największych miastach. Nie znaczy to jednak, że liczy się jedynie rynek warszawski czy krakowski. Jak podaje ekspert, w Polsce do flipowania nadają się wszystkie miasta wojewódzkie oraz miejscowości powyżej 200 tys. mieszkańców. Dodaje też jednak, że nawet miasta powyżej 100 tys. mieszkańców miewają potencjał.

– Na moich warsztatach [WIWN® – przyp. red.] uczestnicy wciąż udowadniają, że nie ma złych miast – podkreśla Orzechowski. – Mniejsze miejscowości potrafią mieć duży potencjał i mniejszą konkurencję. (...) Z pewnością ogromną zaletą flipowania w mniejszych miastach jest stosunkowo niski próg wejścia. Lokale są tańsze niż w dużych aglomeracjach. Dla inwestorów to ogromna zaleta, ponieważ często mogą je kupić za gotówkę czy łatwiej uzyskać na nie kredyt hipoteczny.

Jak tłumaczy ekspert, przy wyborze miasta pod house flipping warto się zastanowić, co w okolicy jest atrakcyjnego dla przyszłego nabywcy mieszkania, które kupimy i wyremontujemy. Może to być m.in.:

• lokalizacja (np. blisko terenów zielonych czy szkoły),
• infrastruktura w okolicy (bliskość sklepów, urzędów, punktów usługowych itp.),
• sieć komunikacyjna (dobry dojazd samochodem, komunikacją miejską czy pociągiem),
• zakłady pracy w pobliżu mieszkania.

Inwestor powinien też pamiętać, że miasto, w którym flipuje, będzie musiał często odwiedzać. Warto mieć to na uwadze, rozważając inwestowanie np. na drugim końcu Polski.

Warto mieć na uwadze, że house flipping – jak każda forma inwestowania w nieruchomości – wymaga sporych pieniędzy. Bez kapitału początkowego się nie obejdzie, zwłaszcza, że pierwsze dokonane flipy mogą się okazać mniej zyskowne, niż inwestor by sobie tego życzył. Przed zakupem lokalu pod flip trzeba więc dokładnie przeanalizować swoje finanse.

– Gotówka lub kredyt to niejedyne dostępne opcje dla początkujących fliperów – zaznacza Orzechowski. – Zachęcam do przyjrzenia się środkom stałym, które już posiadamy, a niekoniecznie są one nam potrzebne. Pożyczki od rodziny lub inwestorów mogą być na korzystniejszych warunkach niż te na zaoferowane przez instytucje bankowe.

Jeśli jedynym dostępnym dla inwestora źródłem finansowania jest kredyt hipoteczny, trzeba oczywiście zgromadzić wkład własny oraz posiadać zdolność kredytową. Warto też jednak zastanowić się, czy w takiej sytuacji flipping jest dla nas dobrym pomysłem. Osoby dysponujące mniej zasobnym portfelem mogą rozważyć zamiast tego zakup mieszkania na wynajem, a do flipowania wrócić, gdy zgromadzą większe oszczędności.