Droga dojazdowa do domu wg przepisów – w jakiej odległości od nieruchomości?

Gdy działka budowlana ma dostęp do drogi publicznej i z nią sąsiaduje, stawia to inwestora w komfortowej sytuacji. To bowiem na właścicielu drogi, którym może być gminny bądź wojewódzki samorząd lub Skarb Państwa, leży utrzymanie jej w należytym stanie, po stronie właściciela działki pozostaje jedynie odpowiednie połączenie drogi z taką nieruchomością.

Sytuacja komplikuje się w momencie, gdy działka budowlana połączona jest z drogą publiczną przez drogę prywatną. Sprawdzenie, w jaki sposób działka będzie połączona z drogą publiczną jest kluczowe i lepiej zawczasu sprawdzić, czy będzie to w ogóle możliwe. Nie każdy właściciel drogi może zgadzać się na jej udostępnianie innym osobom, a zmuszenie go do tego będzie bardzo trudne, a niekiedy niemożliwe.

Ustanowienie służebności gruntowej

Najlepiej w tej sprawie z sąsiadami się po prostu dogadać. Takie ustne porozumienie może jednak nie wystarczyć, gdy właściciel drogi zmieni zdanie albo nieruchomość zmieni właściciela – a nowego słowna umowa z poprzednikiem obowiązywać przecież nie będzie. Warto zatem takie porozumienie spisać. W ramach takiej umowy można określić zasady odpłatności za korzystanie z drogi, można również ustalić sposób podziału kosztów za utrzymanie jej wspólnego odcinka (utwardzanie, odśnieżanie i tak dalej). Bywa jednak i tak, że właściciel drogi nie chce – nawet w ramach umowy – przyjąć do wiadomości, że ktoś inny mógłby korzystać z jego terenu. Co wtedy?

Służebność gruntowa ustanowiona sądownie

Służebność gruntową można ustanowić w postępowaniu sądowym. Mówi o tym art. 145 Kodeksu Cywilnego, który w paragrafie pierwszym wskazuje, że „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)". Sąd doprowadzając do wyznaczenia takiej służebności gruntowej, na podstawi opinii biegłych, może wyznaczyć sposób wynagradzania właściciela takiej drogi.

W jakiej odległości od drogi można postawić dom?

Jeśli działka ma dostęp do drogi, należy jeszcze zwrócić uwagę na przepisy, które mówią o odległości budynku od krawędzi drogi. Artykuł 43 Ustawy o drogach publicznych precyzuje zasady usytuowania obiektów budowlanych przy drogach. Chodzi tu przede wszystkim o odległość budynku od zewnętrznej krawędzi drogi. Ustawodawca nie pozostawia tej kwestii wolnej woli inwestora. I tak w terenie zabudowanym odległość budynku od autostrady powinna wynosić minimum 30 metrów, od drogi ekspresowej 20 metrów. Jeśli do działki przylega droga krajowa odległość budynku od jej krawędzi wynieść powinna minimum 10 metrów, od drogi wojewódzkiej i powiatowej – 8 metrów, a od drogi gminnej – 6 metrów.

Przeczytaj również: Budowa domu przy granicy działki – minimalne odległości 

Dom tuż przy drodze – są możliwe wyjątki

Niekiedy kształt działki i jej wielkość utrudnia lub nawet uniemożliwia zachowanie ustawowych odległości od drogi. Można wtedy złożyć wniosek o zgodę na zbliżenie do niej – składa się go do zarządcy drogi. Wniosek musi być dobrze uzasadniony, zawierać przynajmniej kilka istotnych argumentów, by przekonać zarządcę. Jeśli jednak ten nie odpowie w czasie dwóch tygodni, uznaje się jego domniemaną zgodę na złożony wniosek. Jeśli się jednak nie zgodzi na "naciągnięcie" przepisów – wyda odpowiednią decyzję administracyjną. Jak od każdej decyzji, tak i od tej, można się będzie jeszcze odwołać. W niektórych wypadkach zbliżenie się budynku do drogi jest możliwe, gdy mówi o tym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Techniczna uwaga – o odstępstwo od przepisów mówiących o odległości budynku od krawędzi drogi występuje się przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę (zgłoszeniem budowy), a zgodę dołącza się do dokumentacji.

Warto wiedzieć: Jak tanio kupić materiały budowlane? Lepiej w markecie, hurtowni budowlanej czy internecie? 

Nie można zmusić gminy do zbudowania drogi

Są jednak i poważniejsze problemy. W wielu wypadkach w planach miejscowych działka oznaczona jest jako przeznaczona pod budowę drogi gminnej. Inwestor kupując działkę budowlaną z zamiarem wybudowania na niej domu może oczekiwać, że wkrótce będzie mógł połączyć swoją nieruchomość z drogą publiczną. Tyle, że często na działkach oznaczonych jako te przeznaczone pod drogi znajdują się jakieś nieużytki, pola, a nawet las. A właściciel sąsiadującej nieruchomości nie może zmusić w trybie administracyjnym gminy do tego, aby ta zbudowała drogę, z którą chciałby sąsiadować. Co prawda to na samorządzie gminnym leży obowiązek budowy dróg, ale czas inwestycji zależny jest już tylko od samorządowców i stanu lokalnego budżetu. W zdecydowanie lepszej sytuacji będzie inwestor, który buduje osiedle mieszkaniowe bądź stawia blok wielorodzinny na gruncie sąsiadującym z działką drogową (która jeszcze de facto drogą nie jest), niż inwestor, który obok takiej działki stawia dom jednorodzinny. 

Radzimy: Jacy fachowcy i do czego są potrzebni przy budowie domu?