Deweloperzy konkurują: najmocniej w Krakowie, najsłabiej w Opolu

W Polsce większość nieruchomości mieszkalnych budują osoby fizyczne, czyli inwestorzy indywidualni. Wg danych GUS o rozpoczętych budowach w 2011 roku tylko 40% mieszkań, których wznoszenie rozpoczęto w ubiegłym roku to efekt działalności deweloperów. Niszą na rynku jest natomiast sektor budownictwa spółdzielczego, komunalnego i zakładowego. To tylko 4% nowych mieszkań wśród rozpoczętych budów.

Indywidualni stawiają domy wszędzie, a deweloperzy w największych miastach

Sektor budownictwa indywidualnego jest mocno rozproszony, a deweloperzy swoją działalność głównie w największych miastach kraju. Inwestorzy indywidualni w miastach wojewódzkich rozpoczęli budowy zaledwie 5,3 tys. domów. To mały udział w rynku – na poziomie 6% w całej kategorii budownictwa indywidualnego. Widać, że działalność osób budujących własne M jest rozproszona na terenie całego kraju.

Natomiast w miastach wojewódzkich w 2011 roku prym w liczbie rozpoczętych budów wiodą deweloperzy. Rozpoczęli oni budowę 44,3 tys. nieruchomości. A to ponad 68% ich ogólnej liczby.

Największe rynki to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań. Tam właśnie deweloperzy rozpoczęli budowę 33,6 tys. mieszkań (to w sumie 52% wszystkich mieszkań budowanych przez deweloperów).

Najwięcej mieszkań deweloperskich powstaje w stolicy – z danymi GUS w 2011 roku rozpoczęto tu budowę 13,6 tys. mieszkań. W całej Polsce firmy budowlane zaczęły budowę 64,7 tys. lokali. 

Deweloperom trudno prowadzić działalność w Opolu

Jednak nie we wszystkich miastach wojewódzkich deweloperzy są tak aktywni. Znacznie gorzej sytuacja wygląda w takich miastach jak: Toruń, Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski, czy Kielce, gdzie w 2011 roku deweloperzy rozpoczęli budowy mniej niż 600 mieszkań.

Natomiast rekordowo niski poziom aktywności deweloperów zanotowano w Opolu. Tam firmy rozpoczęły budowę zaledwie 166 mieszkań. Powodów tak złej sytuacji jest wiele.

– Głównym jest ograniczony popyt i poziom marż, które deweloperzy mogą uzyskać. Firmy z Opola wolą budować np. we Wrocławiu, który jest położony niedaleko, a za metr kwadratowy nowego mieszkania można tam dostać od 5000 do 6000 zł/m2. W Opolu jest to około 4000 zł za metr kwadratowy. A co ważne koszty budowy są w obu miastach zbliżone – tłumaczy Marcin Kucharski, kierownik oddziału Home Broker z Opola. Zwraca on także uwagę na fakt, że w centrum Opola zabudowa jest na tyle zwarta, że deweloperzy zmuszeni są budować na obrzeżach miasta. A to nie musi być atrakcyjną ofertą dla Opolan, ponieważ wielu z nich koncentruje swoje poszukiwania na centrum, gdzie ceny są niewygórowane lub za cenę mieszkania na obrzeżach wolą nabyć dom.

A gdzie konkurencja jest największa

A jak wygląda stosunek liczby mieszkań budowanych przez deweloperów do liczby mieszkańców w danym mieście. W tym zestawieniu pierwszego miejsca wcale nie zajmuje Warszawa. W Krakowie bowiem na jedno mieszkanie, którego budowę deweloperzy rozpoczęli w 2011 roku przypada tylko 92 mieszkańców tego miasta. Kolejne miejsca w tym zestawieniu zajmuje Wrocław (111 mieszkańców na lokal) i Gdańsk (112 mieszkańców na lokal). Stolica znajduje się dopiero na czwartym miejscu z wynikiem 126 mieszkańców przypadających na jedno deweloperskie mieszkanie.

Średnia liczba mieszkańców na jeden lokal deweloperski dla całego kraju to 590 osób. Z grona miast wojewódzkich gorszy wynik zanotowano jedynie w Opolu – 757 mieszkańców.

Ma to odzwierciedlenie w cenach mieszkań w tych miastach. Poziom konkurencji panujący na rynku pierwotnym prowadzi bowiem do obniżek cen ofertowych. Te w przypadku Krakowa czy Wrocławia są o zaledwie kilka procent wyższe niż w przypadku mieszkań używanych. Co więcej w Warszawie metr nowego mieszkania jest nawet o 10,7% tańszy niż używanego. Z drugiej strony w Katowicach czy Łodzi, gdzie konkurencja między deweloperami jest znacznie mniejsza mieszkania nowe są o prawie 40% droższe niż używane.