Regulacje w sprawie opłat adiacenckich określone są w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Zgodnie z zawartymi w niej przesłankami, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej może zostać nałożony na właścicieli lub użytkowników wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku:
- z podziałem nieruchomości,
- z podziałem i scaleniem nieruchomości,
- z budową urządzeń infrastruktury technicznej – np. drogi,
- z budową sieci kanalizacyjnej – z udziałem środków publicznych.
Stawka opłaty adiacenckiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości. Gmina na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką ma czas 3 lat, licząc od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub kiedy właściciel nieruchomości uzyskał możliwość korzystania z powstałej infrastruktury.
Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej.
Tylko dwa tygodnie na odwołanie się
Od momentu otrzymania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości ma tylko 2 tygodnie na złożenie odwołania. Zgodnie z art. 127 § 1 i 2 kodeksu postępowania administracyjnego od decyzji wydanej w pierwszej instancji stronie przysługuje odwołanie tylko do jednej instancji. Właściwym do rozpatrzenia odwołania jest organ administracji publicznej wyższego stopnia – w przypadku organów jednostek samorządu terytorialnego jest to samorządowe kolegium odwoławcze.
Uwaga na nierzetelne operaty szacunkowe
Wzrost wartości nieruchomości z tytułu jej podziału, podziału i scalenia lub budowy urządzeń infrastruktury technicznej ustala się na podstawie operatu szacunkowego, którego wykonanie gmina zleca rzeczoznawcom majątkowym.
Już na tym etapie mogą pojawić się słuszne wątpliwości dotyczące uwzględnianych przez rzeczoznawców przesłanek, które miałby decydować o ustanowieniu i wysokości opłaty adiacenckiej.
Zazwyczaj operaty sporządzane są nierzetelnie, machinalnie, powielane są niemal masowo w oparciu o ustanowiony wcześniej wzór. W rezultacie nie zawsze przedmiot i zakres wyceny znajdują odzwierciedlenie w rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Główną przyczyną jest pomijanie przez rzeczoznawców przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu, a także dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku.
Należy również pamiętać, że źródłem zawartych w operacie danych wcale nie muszą być dokonane przez specjalistę oględziny – nie są one obligatoryjne we wszystkich spornych przypadkach.
Kolejną kwestią, która może doprowadzić do unieważnienia decyzji o opłacie adiacenckiej, jest aktualność operatu. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany (do celu, w jakim został sporządzony) w okresie maksymalnie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po przekroczeniu tego terminu konieczne jest, w świetle prawa, potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub przygotowanie nowego operatu. Brak takiego potwierdzenia skutkować będzie umorzeniem całego postępowania ze względu na upływ 3-letniego terminu w jakim można wydać decyzje ustalającą opłatę adiacencką.
– Wspomniany termin 12 miesięcy jest również wiążący dla organu odwoławczego. Jest on bowiem organem merytorycznym w sprawie, a jego zadanie nie ogranicza się jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, ale także polega na powtórnym rozpatrzeniu całej sprawy – tłumaczy Bartosz Antos analityk z portalu grunttozysk.pl. Wobec tego kluczowy materiał dla sprawy, jakim niewątpliwie jest operat szacunkowy dla wydania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej, musi wciąż być adekwatny i aktualny.
Dowiedz się: Jak nie zapłacić zaległego abonamentu
