Co 6 pozwolenie na budowę wydane w Polsce marnuje się

Pod względem łatwości uzyskania pozwolenia na budowę Polska zajmuje dalekie, bo dopiero 137 miejsce – wynika z najnowszego zestawienia Doing Business przygotowanego przez Bank Światowy. Z analiz tej instytucji wynika, że uzyskanie pozwolenia na budowę trwa w naszym kraju średnio 212 dni. To co prawda o 130 dni krócej niż pięć lat temu, ale też o ok. 180 dni dłużej niż w takich krajach jak Singapur czy Korea, w których formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę są rekordowo szybkie – zajmują mniej niż miesiąc.

Nowe Prawo budowlane bez pozwoleń na budowę

Czas potrzebny na załatwienie formalności związanych z rozpoczęciem budowy ma się w Polsce bardzo skrócić. Zgodnie z nowelizacją Prawa budowlanego od 28 czerwca 2015 roku m.in. budowa domów jednorodzinnych może nie wymagać pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. Zabieg ten w wielu przypadkach skróci proces administracyjny. Wymaga się jednak, żeby oddziaływanie takiego domu na otoczenie nie wykraczało poza obszar działki, czyli budynek nie może być uciążliwy dla sąsiadów, ani zacieniać sąsiednich działek czy zbliżać się zbyt blisko do ich granic. 

Przeczytaj również: Najważniejsze zmiany w Prawie budowlanym w 2015 roku 

Jak deweloperzy zdobywają pozwolenia na budowę

Działalność deweloperów skupia się na wznoszeniu budynków wielorodzinnych, gdzie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę jest dużo więcej, niż w przypadku inwestora indywidualnego. Przy takich inwestycjach nowelizacja Prawa budowlanego nie przewiduje nadmiernych ułatwień. Wciąż deweloperzy muszą więc poświęcić sporo czasu na przygotowania – ten proces nierzadko pochłania bowiem rok czy dwa lata.

Tym bardziej zaskakiwać mogą dane Głównego Urzędu Statystycznego, z których wynika, że w latach 2006–2014 wydano w Polsce pozwolenia na budowę 1,7 mln mieszkań, a faktycznie rozpoczęto budowę jedynie 1,4 mln. Co prawda pozwolenie na budowę jest ważne 3 lata od jego wydania, ale upraszczając można dojść do wniosku, że co 6 wydane przez urzędników pozwolenie marnuje się.

Dlaczego tak się dzieje? Powodów może być kilka. Po uzyskaniu pozwolenia na budowę część inwestorów może na przykład nie zgłaszać rozpoczęcia inwestycji czy oddania mieszkania do użytkowania, za co jednak grożą kary – jak w przypadku samowoli budowlanej (opłaty legalizacyjne, ryzyko nakazu rozbiórki, a nawet odpowiedzialność karna).

Warto wiedzieć: Jak zalegalizować samowolę budowlaną i ile to kosztuje 

Kolejnym powodem „nawisu" pozwoleń może być fakt, że część właścicieli działek budowlanych występuje o pozwolenie, aby uatrakcyjnić ofertę sprzedaży, ale nabywca woli zrealizować inny projekt. Powody mogą być oczywiście jeszcze bardziej prozaiczne, czyli na przykład brak pieniędzy na rozpoczęcie inwestycji po uzyskaniu pozwolenia czy niedostateczny popyt na mieszkania zaplanowane przez dewelopera w mało atrakcyjnej lokalizacji.

Rozpoczęte budowy rzadko się nie kończą

Lepiej wygląda kwestia kończenia inwestycji, których budowę rozpoczęto. W latach 2006–2014 rozpoczęto łącznie budowy ponad 1,4 mln mieszkań. W tym okresie oddano do użytkowania ponad 1,3 mln mieszkań. Oczywiście proste porównanie tych liczb ma swoje minusy, bo przeciętna budowa deweloperskiego bloku mieszkalnego trwa 2 lata, a budynku jednorodzinnego przez osobę fizyczną nawet 5 lat, ale przytoczone dane sugerują, że ponad 94 proc. budów ma pozytywny finał w postaci gotowego domu lub mieszkania. Wbrew pozorom nie jest to wcale wysoki wynik, bo oznacza, że nie udaje się dokończyć jednej na 17 rozpoczętych budów.

W praktyce niezakończonych budów może być mniej niż wskazują oficjalne statystyki. Trzeba bowiem pamiętać, że wciąż część inwestorów w Polsce nie dopełnia obowiązku zgłoszenia budynku do użytkowania. Może to być motywowane faktem, że w trakcie prowadzenia inwestycji dokonano istotnych zmian w projekcie, co wymagałoby przejścia procedury zmiany pozwolenia na budowę.

Odkładanie wniosku o oddanie do użytkowania może być motywowane również podatkowo. Jeżeli dom formalnie nie został on oddany do użytku, nie trzeba płacić podatku od jego powierzchni. Takie działanie jest jednak niezgodne z prawem, a do tego mało opłacalne – stawki podatku od nieruchomości są przeważnie relatywnie niskie, a kary wysokie. Ponadto zamieszkanie budynku nieoddanego formalnie do użytkowania jest traktowane jako samowola budowlana, niesie więc za sobą konieczność dokonania opłat legalizacyjnych lub w skrajnym przypadku może nawet grozić nakazem rozbiórki. Nie mówiąc już o ryzyku odpowiedzialności karnej osoby dopuszczającej się samowoli budowlanej.