Chcesz kupić lub sprzedać działkę? Sprawdź jej ukryty potencjał!

Przed dokonaniem zakupu czy sprzedaży gruntu, należy jednak bezwzględnie zweryfikować potencjał działki: przeznaczenie terenu, uzbrojenie, możliwości dojazdu czy parametry zabudowy. Pozwoli to oszacować przydatność gruntu, możliwości jego przekształcenia oraz to czy i jaki budynek będzie mógł stanąć na działce.

Polecamy: Sprawdź możliwości zabudowy nieruchomości! 

– Całkiem niedawno otrzymaliśmy do sprawdzenia dużą pulę nieruchomości zakupionych przez inwestora pragnącego ulokować bezpiecznie znaczną nadwyżkę kapitału. Tanio kupił grunty rolne, licząc, że za kilka lat, po przekształceniu ich w działki budowlane, sprzeda je z dwu- albo trzykrotnym zyskiem. Zrobiło się naprawdę gorąco, gdy okazało się, że 8 z 10 lokalizacji absolutnie nie ma potencjału do przekształcenia – mówi Filip Koczorowski, urbanista, właściciel kancelarii urbanistycznej. – Oczywiście sytuacja nie miałaby miejsca gdyby zlecił analizę urbanistyczną przed, a nie po zakupie.

Dotychczas planując zakup działki inwestor był zdany wyłącznie na siebie. Nie każdy bowiem wie, że aby przeanalizować szereg dokumentów planistycznych warto zasięgnąć rady urbanisty. Z pomocą przychodzi nowa usługa dostępna na naszym portalu. Bez wychodzenia z domu, można zamówić kompleksowy audyt urbanistyczny, który w przystępny sposób odpowiada na pytanie co można zbudować na danej nieruchomości. Opisuje zagadnienia, które należy zweryfikować przed decyzją o kupnie bądź sprzedaży nieruchomości. Wystarczy wypełnić formularz kontaktowy, a zespół doświadczonych urbanistów i projektantów opracuje audyt dla każdej wskazanej działki.

Zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o ile plan taki został dla działki opracowany, czy wydane warunki zabudowy, to podstawowe dokumenty podlegające szczegółowej weryfikacji.

– Działka, która z pozoru wygląda bardzo kusząco, ostatecznie może okazać się zupełnie nieprzydatna. Okazyjna cena może wynikać z ukrytej wady, np. przebiegającej przez działkę infrastruktury podziemnej. Może być też tak, że działka nigdy nie uzyska statusu działki budowlanej – komentuje Filip Koczorowski. – Pomimo ogólnej digitalizacji map i dokumentów w gminach, nadal blisko 50% urzędów nie posiada dokumentów w formie cyfrowej. Procedura weryfikacji zapisów wiąże się niejednokrotnie z osobistą wizytą w urzędzie. Niestety, nawet jeśli osoba ma już w rękach uchwałę planu miejscowego wyszukanie odpowiednich zapisów w gąszczu urzędniczego słownictwa bywa żmudne i czasochłonne – dodaje.

Zobacz oferty: Grunty na sprzedaż – ogłoszenia

Kupując niesprawdzoną nieruchomość można oczywiście więcej stracić niż zyskać. Niestety, najczęściej klient ogranicza się jedynie do wizji w terenie i do sprawdzenia zapisów księgi wieczystej. Nie są odosobnione przypadki, gdy inwestor nawet nie ogląda działki przed zakupem ślepo ufając sprzedającemu. Decyduje się wydać oszczędności lub zaciąga kredyt, kupując przysłowiowego kota w worku.

Na rynku nieruchomości spotykamy także sytuacje odwrotne. Czasem okazuje się, że wystawiona na sprzedaż działka ma ukryty potencjał. Z pozoru nieciekawa lokalizacja, czy potencjalnie występujące ograniczenia, w efekcie dogłębnej analizy okazują się bezpodstawne, bądź stanowią atut lokalizacji! Parametry, które dyskwalifikują lokalizację pod kątem budowy domu, okazują się idealne dla budowy biurowca, czy innej zabudowy usługowej. Dokładnie oszacowana powierzchnia użytkowa okazuje się idealna pod zabudowę magazynową i początkowo nieciekawa działka znacznie zyskuje na atrakcyjności. Analiza urbanistyczna może na przykład wykazać, że zapisy planu przewidują budowę wielorodzinnego osiedla, a działkę przeznaczoną pod zabudowę wielorodzinną sprzedamy po wyższej cenie niż działkę pod dom jednorodzinny.

– Działka budowlana zlokalizowana w bliskim sąsiedztwie lotniska nie będzie strzałem w dziesiątkę dla osoby szukającej gruntu pod dom jednorodzinny. Z perspektywy osoby poszukującej gruntu pod hotel czy wypożyczalnię samochodów będzie to jednak miejsce idealne – komentuje Filip Koczorowski.

Analiza dokumentów planistycznych wskazuje, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczony jest grunt i w jaki sposób można go zagospodarować. Jaką maksymalną powierzchnię może mieć planowany budynek, czy działka zwyczajnie pasuje do zakładanego projektu. Mówi jaką liczbę kondygnacji, rodzaj dachu, wysokość zabudowy czy liczbę miejsc parkingowych określają zapisy. Odpowiada na pytania czy działka nie leży w strefie ograniczonego użytkowania np. przy lotnisku, w otulinie parku czy na obszarze zalewowym. Czy nie występują na niej ukryte lub projektowane sieci magistralne ograniczające zabudowę. Czy nie znajduje się na terenie podmokłym bądź chronionym uwarunkowaniami środowiskowymi. Czy na działce nie znajdują się stanowiska archeologiczne. W wyniku analizy może się okazać, że działka w ogóle nie nadaje się do planowanej zabudowy, bądź że koszt jej dostosowania na tyle podroży inwestycję, iż stanie się nieopłacalna.

Działka, aby stać się działką budowlaną, bezwzględnie wymaga dostępu do drogi publicznej. Możliwość fizycznego dojazdu do działki nie jest równoznaczna z tym, że działka taki dostęp posiada. Może się okazać, że aktualna droga dojazdowa leży na terenie prywatnym, którego właściciel nie jest wcale zainteresowany jej udostępnianiem.

Po przeanalizowaniu wszystkich parametrów bezpośrednio dotyczących wybranej działki, warto poświęcić czas na analizę bezpośredniego i dalszego sąsiedztwa. Magazyn za płotem i wzmożony ruch pojazdów dostawczych, autostrady i drogi szybkiego ruchu będące źródłem hałasu, bądź znajdujące się w okolicy hodowle emitujące przykry zapach mogą zdyskwalifikować najbardziej urzekającą lokalizację.

Do sprawdzenia jest dużo, ale zważając na to, jak duże kwoty inwestuje się w grunty, zdecydowanie warto poświęcić czas i przeanalizować wszystkie dostępne dokumenty. Może to mieć wpływ na powodzenie całej inwestycji.