Chcesz budować dom? Pamiętaj, że może zająć określoną powierzchnię działki. Sprawdź, co to jest teren biologicznie czynny

Planując budowę i wybierając projekt domu, trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników i wymogów prawa. Jednym z nich jest tak zwany teren biologicznie czynny (dawniej określany jako powierzchnia biologicznie czynna). Z przepisów wynika, że budynki na działce nie mogą zajmować dowolnego obszaru. Nie dość, że muszą być zlokalizowane w odpowiednich odległościach od granic działki, to pewna jej część musi pozostać niezabudowana. To ważne, szczególnie jeśli planujemy na przykład dom parterowy (który zajmie więcej miejsca niż dom z poddaszem o tej samej powierzchni użytkowej), a do tego działka nie jest zbyt duża.

Polecamy: Projekty domu do 70 metrów zupełnie za darmo? To możliwe. Sprawdź, gdzie je znajdziesz i jak je pobrać

Definicję terenu biologicznie czynnego określają Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (par. 3 pkt. 2). Zgodnie z nimi przez teren biologicznie czynny należy rozumieć:

• teren, którego nawierzchnia zapewnia naturalną wegetację roślin oraz retencję wód opadowych,
• 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin. Ich powierzchnia musi być nie mniejsza niż 10 mkw.,
• wodę powierzchniową na tym terenie.

Teren biologicznie czynny to więc ten obszar działki, na którym mogą rosnąć rośliny, a woda wsiąka w glebę. Dodatkowo także wszelkie zbiorniki wodne, jak oczka wodne czy stawy. Dodatkowo wliczy się także połowa powierzchni dachu zielonego czy tarasu, na którym mogą rosnąć rośliny.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717) minimalną wielkość terenu biologicznie czynnego musi być określona w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. W przypadku zabudowy jednorodzinnej często jest to około 25-30% powierzchni działki, ale lokalne przepisy mogą wyznaczyć także większy obszar, nawet 70%. Jeśli w danej miejscowości nie ma MZPZ, to informacja o terenie biologicznie czynnym musi znaleźć się w decyzji o Warunkach Zabudowy.

Warto zwrócić uwagę na pewną różnicę – w przypadku, gdy jest MZPZ, powierzchnia biologicznie czynna jest wyliczana dla terenu działki budowlanej (jeśli naszym posiadaniu jest teren o innym przeznaczeniu w ramach tej samej działki ewidencyjnej). Natomiast jeśli mamy do czynienia z Warunkami Zabudowy, to powierzchnię wylicza się w stosunku to obszaru, którego dotyczy decyzja.

Ponadto pewne zmiany dotyczące powierzchni biologicznie czynnej wprowadzają znowelizowane Warunki techniczne (Dz.U. 2023 poz. 2442), które weszły wżycie 1.08.2024 r., jednak nie dotyczą one domów jednorodzinnych.
Par. 39. 1 Na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych, budynków opieki zdrowotnej, z wyjątkiem przychodni, oraz budynków oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.