Ceny mieszkań wygrywają z dopłatami do budownictwa energooszczędnego

Całkowita cena nieruchomości oraz jej lokalizacja – to według doradców Home Broker i Lion's House dwa najważniejsze elementy, na które zwracają uwagę osoby kupujące mieszkania deweloperskie. Do takich wniosków prowadzą badania, jakie przeprowadzono wśród pośredników nieruchomości.

(skala od 1 do 5; gdzie 1 - nieważne, 5 - bardzo ważne)

W hierarchii ważności potencjalnych nabywców nowych mieszkań cena metra kwadratowego mieszkania zajęła dopiero trzecie miejsce.

– Od tej wartości często zależało, czy dana nieruchomość kwalifikowała się do budżetowych dopłat, czy nie – wyjaśnia Bartosz Turek, analityk Home Broker. – Najprawdopodobniej więc gdyby badanie to przeprowadzone zostało w czwartym kwartale zeszłego roku, cena metra mogłaby zająć wyższą pozycję w hierarchii ważności. Niemniej jednak wciąż przeciętny nabywca mieszkania ocenia atrakcyjność kwoty, jaką musi zapłacić za lokum przeliczając ją na jednostkę powierzchni. Jest to więc ważny aspekt przy wyborze mieszkania.

Budżet decyduje o wyborze mieszkania

Najważniejsza pozostaje jednak cena całkowita mieszkania. Od niej to przecież zależy, czy nabywcę stać będzie na zakup mieszkania, czy też nie.

– Przypomnijmy, że w Polsce mniej więcej trzy na cztery nieruchomości są nabywane z udziałem finansowania hipotecznego – dodaje Turek. – Właśnie dlatego szczególnie ważna dla kupujących jest cena całkowita mieszkania wtedy, gdy o finansowanie hipoteczne jest trudniej.

W styczniu po raz pierwszy od 19 miesięcy roczna zmiana zdolności kredytowej modelowej rodziny była zgodnie z danymi Home Broker dodatnia. Najnowsze dane sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby od banku pożyczyć na 30 lat kwotę na przeciętnym poziomie 382 tys. zł. Miesiąc wcześniej tyło to 365 tys. zł, a w analogicznym okresie przed rokiem 364 tys. zł.

Styczeń przyniósł spory wzrost możliwości zadłużania się, co było konsekwencją obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Ruch ten ma być kontynuowany, co oznacza, że modelowa rodzina będzie mogła w tym roku najprawdopodobniej pożyczyć jeszcze więcej.

Lokalizacja na drugim miejscu

Na kolejnym miejscu w hierarchii, z wynikiem zbliżonym do ceny metra kwadratowego, znalazła się lokalizacja. Ta jest uważana za element charakterystyki nieruchomości najmocniej wpływający na jej cenę. Z drugiej strony dziwić może wysoki wynik układu mieszkania, który w hierarchii ważności zajął czwarte miejsce.

– Jest to o tyle zaskakujące, że na etapie budowy często możliwe jest wprowadzenie zmian np. w ustawieniu ścian działowych – dodaje Turek. – Wytłumaczenia można szukać w elemencie zajmującym kolejne miejsce w hierarchii potrzeb, a więc oczekiwania potencjalnych nabywców, aby inwestycja, w której nabywają mieszkanie, była już ukończona.

Rozwiązanie to jest bez wątpienia preferowane ze względów bezpieczeństwa, ale ma podstawową wadę – mieszkania w już ukończonych projektach są przeważnie „przebrane", a więc i posiadają np. mniej atrakcyjne rozkłady. Trzeba podkreślić, że tzw. ustawa deweloperska, która weszła w życie w zeszłym roku, znacznie podniosła bezpieczeństwo zakupu mieszkań na etapie budowy.

Dopłaty i marka rzadko decydują o zakupie

Rzadko kiedy deweloperzy ograniczają swoją działalność do prostego oferowania mieszkań do sprzedaży. Atrakcyjność oferty podnoszona jest na wiele sposobów.

– Jednym z nich jest na przykład pozwolenie nabywcom na obejrzenie nieruchomości na etapie budowy – mówi Turek. – Jest to rozwiązanie z punktu widzenia dewelopera prawie bezkosztowe, a w badaniu element ten zajął wysokie szóste miejsce w hierarchii potrzeb potencjalnych nabywców.

Polskie prawo nie zabrania przyszłym nabywcom obejrzenia mieszkania w trakcie budowy. Potrzebne jest jednak spełnienie dwóch warunków.

– Po pierwsze niezbędne jest zapewnienie odpowiednich środków ochrony indywidualnej, a po drugie zgoda kierownika budowy – wylicza Maria Sosnowska-Mach, biegły sądowy z zakresu BHP.

Choć decyzja o wpuszczeniu nabywców na budowę należy do jej kierownika, to istotne znaczenie ma tu również nastawienie dewelopera. A ten ma zwykle świadomość, że stworzenie klientowi możliwości obejrzenia mieszkania zwiększa prawdopodobieństwo, że zdecyduje się on na zakup. Dlatego większość z przebadanych przez Home Broker firm daje taką szansę potencjalnym nabywcom. Najczęściej deweloper współdziała z kierownikiem budowy przy organizacji wizyt na prowadzonej budowie.

Deweloperzy uatrakcyjniają też swoją ofertę stosując akcje promocyjne, rabaty oraz programy wsparcia zakupu. Przykładów takich rozwiązań można mnożyć. Popularne jest oferowanie tańszych lub nawet darmowych miejsc postojowych i komórek lokatorskich czy pakietów wykończeniowych, ale na rynku znaleźć można też takie rozwiązania jak programy dopłat do kredytów.

Wszystkie tego rodzaju elementy wsparcia sprzedaży znalazły się na dziewiątym miejscu w hierarchii potrzeb potencjalnych nabywców nowych mieszkań.

Marginalne znaczenie dla nabywców mają takie kwestie jak marka dewelopera (miejsce 11), możliwość zakupu dowolnej liczby miejsc postojowych lub komórek lokatorskich (miejsce 12) lub możliwość zakupu wykończenia mieszkania u dewelopera (miejsce 13).

Ekologia często się nie liczy

Martwić może najniższe miejsce, które zajęły szeroko pojęte rozwiązania energooszczędne – przyznaje Turek. – Takie instalacje jak pompy ciepła, rekuperatory czy kolektory słoneczne są z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań kwestią marginalną przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości.

Jest to o tyle zła informacja, że zgodnie z danymi GUS z kwot wydawanych na utrzymanie nieruchomości Polacy wydają około 50–60% na nośniki energii. Niska świadomość korzyści płynących z rozwiązań energooszczędnych może też dziwić, gdy weźmiemy pod uwagę fakt, że kwestia wysokości kosztów utrzymania mieszkania w przyszłości jest dla nich kwestią ważną (miejsce 7. w hierarchii ważności).

Rozdźwięk pomiędzy oboma wspomnianymi elementami ma szanse podlegać zatarciu w kolejnych latach. Taki może być wpływ programu dopłat do nieruchomości energooszczędnych, który NFOŚIGW ma zamiar uruchomić jeszcze w bieżącym kwartale.

Jakie dopłaty proponuje fundusz?

Możliwa do uzyskania dopłata ma zależeć od typu nieruchomości (mieszkanie lub dom) i jego zapotrzebowania na ciepło. Kwota będzie wyższa, gdy zużycie ciepła nie przekracza 15 kWh/m kw. rocznie (tzw. dom pasywny), a niższa gdy nie przekracza 40 kWh/m kw. rocznie (tzw. dom niskoenergochłonny). Dla porównania dziś przeciętny nowy dom potrzebuje przeważnie około 100–120 kWh energii na m kw. rocznie. Projekt przewiduje następujące dopłaty:

1. Dla budynków jednorodzinnych:
– nieskoenergochłonnych – 30 tys. zł brutto,
– pasywnych – 50 tys. zł brutto.
2. Dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych:
– nieskoenergochłonnych – 11 tys. zł brutto,
– pasywnych – 16 tys. zł brutto.

Dopłaty proponowane w planowanym programie Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej podawane są w wartości brutto. Trzeba bowiem pamiętać, że otrzymaną dopłatę trzeba uwzględnić w rocznym rozliczeniu PIT i zapłacić od niej podatek dochodowy.