Ceny mieszkań według Narodowego Banku Polskiego

Indeks cen hedonicznych jest wskaźnikiem odzwierciedlającym zmianę cen. Uwzględnia on zmiany jakości badanych mieszkań w każdym z kwartałów. Tym właśnie różni się on od prostych wskaźników dynamiki takich jak średnia cena, czy mediana cen.

W modelu hedonicznym cena mieszkania wynika z wartości, jakie poszczególne składowe oceny (np. metraż lokum, liczba pokoi, technologia wznoszenia bloku) przedstawiają dla użytkownika. Przy tym założeniu można przedstawić ceny mieszkań jako funkcję ich cech.

Zobacz ogłoszenia: Mieszkania na sprzedaż w całej Polsce

Powszechne stosowanie metod hedonicznych jest dość trudne w przypadku rynku mieszkań. Największym problemem jest mała dostępność do obszernych baz danych, które zawierają opisy poszczególnych cech oraz lokalizacji danej nieruchomości. 

Na rynku mieszkań bardzo rzadko dochodzi do sytuacji, że można analizować w porównywanych okresach transakcje dotyczące tych samych lokali. A tylko tego typu transakcje nie muszą uwzględniać różnicy jakości sprzedawanych mieszkań. W związku z tym, że na rynku nie występują dwa takie same mieszkania, to w dwóch analizowanych okresach lokale wystawione na sprzedaż (z realną ceną rynkową) zawsze różnią się jakością. I to właśnie uwzględnia indeks cen hedonicznych.

Indeksy hedoniczne ceny metra kwadratowego mieszkań obliczane są przez NPB dla 16 miast i dotyczą rynku wtórnego. W III kw. 2012 r. jedynie w trzech miastach zanotowano wzrost cen mieszkań porównując je do analogicznego kwartału w roku poprzednim. Dla nich dynamika przekroczyła 100:

• w Rzeszowie w ciągu roku odnotowano wzrost ceny metra kwadratowego o 5,5%, 
• w Białymstoku wzrost cen wyniósł niemal 4%,
• w Zielonej Górze ceny wzrosły o ponad 3%.

Na pozostałych rynkach poddanych analizie odnotowano spadki cen mieszkań. W zdecydowanie największym stopniu dotknął on Opole, gdzie sięgnął aż 14,5%. W innych miastach spadki były już jednocyfrowe. Wyraźnie niższe ceny niż przed rokiem odnotowano jeszcze we Wrocławiu i Trójmieście. Na obu tych rynkach sięgnęły one 8,5%. 

Indeksy hedoniczne cen mkw. mieszkań używanych w poszczególnych miast publikowane przez NBP potwierdzają utrzymującą się generalną tendencję spadkową cen na rynku nieruchomości.

Rzeszów – wyjątek na tle pozostałych analizowanych miast

To właśnie w Rzeszowie osiągane są kolejne rekordy cenowe. Z czego to wynika? Wystarczy wskazać cztery wskaźniki. Stolica Podkarpacia może pochwalić się największym przyrostem liczby mieszkańców oraz największy przyrostem naturalnym wśród polskich miast, pierwszym miejscem w Polsce pod względem liczby absolwentów uczelni wyższych w porównaniu z liczbą mieszkańców, a także największą liczbą studentów w przeliczeniu na liczbę mieszkańców nie tylko w Polsce, ale i w całej Unii Europejskiej (ponad 50 tys. studentów na 180 tys. mieszkańców).