Ceny mieszkań na rynku pierwotnym: analiza

Wywindowane do i tak już horrendalnego poziomu ceny metra kwadratowego nowych mieszkań niedługo powinny zacząć spadać.

– Na pewno nie będą rosły –  zapewnia Marcin Gołębiowski, pełnomocnik zarządu spółki redNet Property Group, która zajmuje się szczegółową analizą rynku nieruchomości. – Cena mieszkań wynika bowiem z rynkowej gry podaży i popytu. Tymczasem podaż jest spora, często oparta na optymistycznych analizach wiadomości makrorynkowych i tych dotyczących możliwości finansowych polskich obywateli – tłumaczy.

Ceny zakupu mieszkań mogą być niższe

Jego zdaniem sytuacja odwróciłaby się, gdyby wzrosła liczba mieszkań o podwyższonym standardzie. Te jednak należą w naszym regionie do zdecydowanej mniejszości.

– Na wzrost cen nie zanosi się z jeszcze jednego powodu. Otóż na rynku działa coraz większa liczba deweloperów. Każdy z nich chce budować po obniżonych kosztach, dalej od centrum i w tak zwanym segmencie popularnym, czyli mieszkania o mniejszym metrażu, aby tylko obniżyć ostateczną cenę metra kwadratowego i w ogóle sprzedać wybudowane mieszkanie. Dlatego moim zdaniem możemy się nawet spodziewać nieznacznego obniżenia cen. Myślę, że dojdzie do tego już w perspektywie kilkunastu miesięcy – mówi Gołębiowski.

Wyhamowanie popytu, ale dalszy wzrost podaży na mieszkania

Potwierdzają to również inne, bardziej szczegółowe raporty. W „Kwartalnej analizie rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (I kw. 2011 roku.)" opracowanej przez Bank BGŻ czytamy na przykład:

"Do końca roku oczekiwane jest stopniowe wyhamowanie popytu oraz dalszy wzrost podaży. Tym samym w niektórych segmentach rynku może tworzyć się nadpodaż ofert. Trwała poprawa koniunktury na rynku nieruchomości będzie zależała głównie od tempa rozwoju gospodarczego w kraju, poprawy sytuacji na rynku pracy oraz sytuacji finansowej gospodarstw domowych."

Sytuację na rynku nieruchomości potwierdzają też ogólnopolskie badania GUS za pierwsze półrocze 2011 roku.

Jest mniej mieszkań

Wynika z nich, że najwięcej chętnych było w tym czasie na inwestycje, które były już ukończone i miały atrakcyjną cenę. Takich jednostek mieszkalnych było jednak w pierwszym półroczu niewiele.Według badań Głównego Urzędu Statystycznego deweloperzy w okresie od stycznia do maja 2011 r. oddali 15 206 mieszkań, co stanowiło 33,2 procent ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania.

Oznacza to, że oddano o 28,8 procent mniej mieszkań niż w tym samym okresie rok wcześniej. W ciągu pięciu miesięcy 2011 r. deweloperzy rozpoczęli też budowę 23 583 mieszkań, czyli o 13,3 procent mniej niż w tym samym okresie 2010 roku. Deweloperzy również przyznają, że budowane obecnie mieszkania nie sprzedają się tak dobrze, jak jeszcze kilkanaście miesięcy temu.

Przy zakupie mieszkania można się targować

Zdaniem niektórych ekspertów wyznacznikiem tendencji cenowych na rynku nieruchomości w Polsce jest też demografia. Dlatego i z tego powodu możemy się spodziewać dalszego wzrostu podaży i spadku cen. Szczególnie dotyczy to mieszkań starych, na rynku wtórnym, który jednak pociągnie za sobą w tym samym kierunku rynek pierwotny.

Internetowy portal KRN.pl (Krajowy Rynek Nieruchomości) już odnotował pierwsze spadki cen (kwiecień-maj) w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Katowicach o kolejno: -0,9, -0,1, -1,1, -0,7 procent. Oznacza to, że deweloperzy dopuszczają możliwość indywidualnego ustalania ceny mieszkania, co oczywiście zależy już od umiejętności negocjacyjnych kupującego.