Budowa domu jednorodzinnego – z jakimi formalnościami i problemami trzeba się zmierzyć?

Zanim brygada budowlana pojawi się na działce i pierwsza łopata zostanie wbita w ziemię, może upłynąć ponad rok. Kto ma pomysł na budowę domu i działkę, na której go postawi, ten osiągnął połowę sukcesu. Drugą połowę osiągnie wówczas, gdy pokona wszystkie formalności, a tych mało nie jest. Pewnie, że można zlecić załatwienie formalności osobie trzeciej. Trzeba będzie jednak jej zapłacić za fatygę, a budując dom liczy się przecież każda wydana złotówka. Wyjaśniamy, opisując przykład z życia inwestora, który musiał zmierzyć się z wieloma formalnościami zanim zaczął budowę domu.

Najpierw działka budowlana

Żona i mąż kupili na kredyt za 100 tysięcy złotych działkę budowlaną pod miastem. Nieruchomość ma powierzchnię 1000 metrów kwadratowych. Postawią na niej dom. Zdecydowali się na zakup gotowego projektu domu. Za projekt z internetu płacą 2270 złotych. Małżeństwo i tak musi wydać na niego dodatkowo 2500 złotych. To tytułem adaptacji projektu do działki, na jakiej stanie budynek. Dom będzie miał parter i piętro, w sumie 5 pokoi, 2 łazienki, kuchnię i garaż jednostanowiskowy. Budynek nie będzie miał podpiwniczenia.

Więcej na temat: Projekty domów – co się w nich znajduje 

Mapa do celów projektowych

Teraz potrzebna jest mapa do celów projektowych. Jej koszt to 550 złotych. Geodeta nanosi na nią tzw. stan istniejący, czyli to, co faktycznie w danym momencie znajduje się na działce, przykładowo: przebiegające przez ten teren linie energetyczne bądź linie operatora telefonii komórkowej, przyłącza do sieci gazowej. Trzeba uważać, aby trzymać się terminu, bo inaczej łatwo wpaść w zasadzkę. Ta mapa jest ważna jedynie przez pół roku od jej sporządzenia. To znaczy, składając wniosek o pozwolenie na budowę, inwestorzy muszą przedstawić mapę, z zaznaczonym na niej budynkiem (to schemat domu, który na niej ma stanąć) i ta mapa nie może być starsza niż wspomniane 6 miesięcy. W innym wypadku należy sporządzić ją ponownie. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejny krok żony i męża to wizyta w urzędzie gminy (jako że działka znajduje się na terenie gminy; gdyby znajdowała się w mieście, udaliby się do urzędu miasta). Młodzi małżonkowie muszą dowiedzieć się w wydziale geodezji lub urbanistyki, czy ich działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Ten natomiast określa, jaka zabudowa może stanąć na kupionej przez parę działce, np. czy może na tym obszarze pojawić się tylko dom parterowy, czy może być parter plus piętro, w jakiej odległości od drogi powinien być umiejscowiony dom, itp. Jeśli działka jest objęta tym planem, to składa się w urzędzie gminy wniosek o wypis i wyrys z MPZP. Jeżeli jednak działka nie byłaby objęta MPZP, wtedy para musiałaby złożyć wniosek do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Uwaga! Nie tylko ten, kto zamierza zbudować dom, ale też ten, kto planuje rozbudować lub nadbudować budynek już istniejący czy inny obiekt budowlany lub przeprowadzić inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę, musi postarać się o decyzję o warunkach zabudowy. Występując o warunki zabudowy z kolei, należy mieć już określone warunki gestorów sieci, a więc np. gazowni, zakładu energetycznego, firmy wodociągowej.

Warto przeczytać: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a zakup nieruchomości 

Mapa zasadnicza

To na tzw. mapie zasadniczej, która przedstawia kształt oraz wymiary działki, zostaną naniesione dane: w jaki sposób gestorzy sieci, a zatem np. wspomniana gazownia, energetyka oraz wodociągi wykonają przyłącza do przyszłego domu, który w tym miejscu stanie. W przypadku małżonków potrzebne są 2 mapy, jedna w skali 1:500, druga w skali 1:1000. Łączny kosztu obu dokumentów wynosi 81,40 złotych.

Nieprzewidziany wydatek

Po drodze zdarzają się niespodzianki. Choćby taka: działka młodego małżeństwa była nierówna, zachwaszczona, do tego były na niej konary wyciętych przed laty (za czasów poprzedniego właściciela) drzew. Inwestorzy sami nie dali rady wyrównać terenu i zlikwidować konarów. Muszą zamówić koparkę. Operator koparki za 3,5 godziny pracy bierze 3 tysiące złotych.

Zjazd z drogi

Każda działka musi mieć zapewniony zjazd, tzn. musi być wykonane połączenie działki z drogą. Para wnioskuje o wydanie zgody na budowę zjazdu. W tym przypadku żona i mąż udają się do starostwa powiatowego, ponieważ ich przyszły dom znajduje się tuż przy drodze powiatowej. Wszystko zależy od kategorii drogi. Gdyby budynek miał stanąć przy drodze gminnej, zainteresowani zwróciliby się do tutejszego urzędu gminy, gdyby kupili działkę w mieście, formalności związane z budową zjazdu uzgadnialiby w zarządzie dróg, natomiast gdyby budynek był planowany tuż przy drodze krajowej, wypowiedziałaby się Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad. Jest zgoda ze starostwa na budowę zjazdu, jest następny wydatek rzędu 10 tysięcy złotych. Tyle płaci para firmie budowlanej za wykonanie podjazdu.

Polecamy lekturę: Prawo budowlane znowelizowane. Koniec a absurdami i zbędną biurokracją? 

Zaliczka na budowę domu

Gdy zjazd jest gotowy, żona i mąż wpłacają zaliczkę w kwocie 5 tysięcy złotych firmie budowlanej, która postawi dom. Strony uzgadniają, iż budowa ma rozpocząć się za pół roku (to termin sugerowany, a nie wiążący). Tyle czasu jeszcze potrzeba inwestorom na dopełnienie pozostałych formalności. Należy załatwić m.in. uzgodnienie w zakresie melioracji. Ono jest jednym z dokumentów, które są wymagane przed wnioskowaniem o pozwolenia o budowę. Tak się składa, że konieczne jest również uzyskanie zgody od operatora telefonii komórkowej, ponieważ przez działkę przebiegają kable telefoniczne.

Projekty przyłączy sieci

Kolejny etap stanowi wykonanie projektów przyłączy sieci wodociągowej, energetycznej. Budynek nie będzie miał doprowadzonego gazu, gdyż para zdecydowała się na ogrzewanie swojego domu piecem, a nie na ogrzewanie gazowe. W związku z tym ominął ją jeden koszt. Dwa pozostały – za projekt przyłączy wodno-kanalizacyjnych para zapłaciła 900 złotych. Drugie tyle kosztowało zaprojektowanie przyłącza energetycznego.

Uzgadnianie dokumentacji projektowej

Kolejny etap przed rozpoczęciem budowy domu stanowi wizyta w Zespole Uzgadniania Dokumentacji Projektowej w starostwie powiatowym. On zajmuje się m.in. rejestracją wniosków o skoordynowanie usytuowania projektowanej sieci uzbrojenia terenu, zgłaszanej przez inwestora oraz dostawców mediów. Ma to na celu ustalenie, czy sieć uzbrojenia, która ma powstać na działce, nie będzie kolidować z już istniejącymi sieciami oraz ustaleniami MPZP. Małżeństwo wydało na ten dokument 150 złotych. Samo uzyskanie pozwolenia na budowę domu mieszkalnego małżeństwa nic nie kosztuje. Gdyby to jednak miał stanąć, przykładowo, pawilon handlowy czy inny obiekt komercyjny, za pozwolenie na jego budowę już trzeba byłoby zapłacić.

Poczytaj też: Budowa domu przy granicy działki, jakie są minimalne odległości 

Starania o kredyt hipoteczny na budowę domu

Jest pozwolenie na budowę domu, pora na załatwienie kredytu hipotecznego. Żona i mąż mają 50 tysięcy złotych oszczędności na koncie bankowym oraz działkę budowlaną, którą wcześniej spłacili, wartą 100 tysięcy złotych. Oboje pracują na umowę o pracę, pełne etaty, na czas nieokreślony. Próbują swoich sił w 2 bankach (tak zalecił im doradca kredytowy). Bank nie wyda decyzji o przyznaniu bądź odmowie przyznania kredytu, jeśli nie wyceni nieruchomości. Pierwszy bank za tę usługę bierze 350 złotych, drugi 710 złotych. Stawki wynikają z wewnętrznych ustaleń poszczególnych banków. Mijają dwa miesiące od złożenia wniosków jednocześnie w obu bankach. Pierwszy bank odrzuca jednak wniosek kredytowy. Drugi bank zgadza się przyznać kredyt na budowę domu. Małżeństwo, z tytułu samej prowizji dla banku za udzielenie kredytu na budowę domu, zapłaciło 6325 złotych. Teraz wizyta w sądzie: trzeba złożyć wniosek o wpis hipoteki, ponieważ działka stanowi zabezpieczenie kredytu.

Czas na budowę domu, czyli pierwsza łopata wbita w ziemię

Jeszcze tylko geodeta. Tym razem nie pracuje w swoim biurze nad mapą, lecz w terenie, z mapą w ręku wbija paliki (geodezyjne). Wytycza fundamenty przyszłego domu i ściany na działce małżonków. Usługa w jego wykonaniu (trwała godzinę) kosztuje 800 złotych.

Od momentu pierwszej wizyty w starostwie powiatowym do dnia wbicia pierwszej łopaty pod budowę domu, minęło 14 miesięcy. Na formalności, związane z budową domu jednorodzinnego, inwestorzy wydali ponad 30 tysięcy złotych.