Klienci obecnie szukają mieszkań okazyjnych – twierdzi Krzysztof Hackiewicz, pośrednik w obrocie nieruchomościami z firmy Polanowscy, doradcy ds. nieruchomości. – Czyli takich, których cena za metr kwadratowy jest niższa niż mieszkań na rynku pierwotnym. Taki zakup traktują jako inwestycję. Lokale te są przeznaczone na wynajem.
– Na rynku wtórnym najczęściej sprzedają się mieszkania dwupokojowe lub trzypokojowe – wyjaśnia Krzysztof Hackiewicz. – Metraż najczęściej nie przekracza 48–50 mkw. Na rynku jest podaż takich lokali. Najczęściej są to mieszkania w budynkach w technologii prefabrykowanje czyli tzw. wielkiej płycie lub ze starej cegły.
Używane mieszkania czasem trzeba wyremontować, choć często wystarczy tylko niewielkie odświeżenie. W zależności od tego, ile trzeba zainwestować w odnowienie lokalu, ceny kształtują się od 3 do 4,5 tys. zł za metr kwadratowy.
Jeżeli chodzi o działki, to klienci szukają ich głównie na obrzeżach miasta i w jego najbliższych okolicach – nie dalej niż 5–10 km od Białegostoku. Sprzedają się działki z możliwością zabudowy i przyszłego postawienia domu. Przeciętna cena, jaką płacą nabywcy to 60–80 tys. zł. Za tę kwotę można kupić działkę o powierzchni od 800 do 150 mkw.
Prognozy dotyczące rynku nieruchomości
Nadal na rynku głównym czynnikiem, który decyduje o zakupie jest cena. Oprócz niej klienci zwracają uwagę na lokalizację.
Wrześniowe przewidywania wskazują na spadek cen średnio o 2,2 proc. w największych miastach Polski.
– Liczba mieszkań dostępnych na rynku pierwotnym jest rekordowo duża – twierdzi Bartosz Turek z firmy Home Broker. – Część obserwatorów rynku obawia się nawet sytuacji nadpodaży, co odbiłoby się negatywnie na sytuacji finansowej części firm.
Mniej rodzinnie na swoim
Przed końcem sierpnia w życie weszły zmiany w programie „Rodzina na Swoim". Dopłaty zostały udostępnione singlom i osobom pozostającym w związkach partnerskich, ale w ograniczonym zakresie.
Trudniej o mieszkanie z dopłatami jest dotychczasowym beneficjentom, bo limity cen nieruchomości kwalifikujących się do dopłat spadły o prawie 43 proc. dla rynku wtórnego i o 29 proc. na rynku pierwotnym. Wydaje się jednak, że czynnika tego nie należy nadto przeceniać. Co prawda, blisko co czwarty kredyt hipoteczny jest dziś udzielany z dopłatą, ale alternatywą dla nich jest zwykły dług hipoteczny. Beneficjenci programu „Rodzina na swoim" muszą bowiem posiadać zdolność kredytową.
Argumenty, które przemawiają za dalszym spadkiem cen, nie zmieniły się istotnie w stosunku do tych z zeszłego miesiąca. W skali makroekonomicznej jest to strach przed drugą falą kryzysu oraz dalszymi zawirowaniami na rynkach finansowych związanymi m.in. z bankructwem Grecji. Wśród czynników bezpośrednio związanych z rynkiem nieruchomości badani wskazują z kolei bardzo dużą podaż lokali na rynku pierwotnym oraz głęboki spadek dostępności mieszkań na kredyt z rządową dopłatą (wygaszanie programu Rodzina na Swoim stymulowało popyt na mieszkania w ostatnich miesiącach; wielu kupujących przyspieszyło decyzje). Nowym czynnikiem, który oddziałuje na rynek pozytywnie jest z kolei zwiększony ruch, z jakim mamy co roku do czynienia w okresie jesiennym.
Czterozłotowy rekord kursu franka z sierpnia we wrześniu nie został pobity. Interwencja Szwajcarskiego Banku Narodowego, który zapowiedział, że będzie pilnować kursu franka na poziomie 0,83 za euro, sprawiła, że jednego dnia kurs spadł z 3,85 do 3,50 zł za franka. Niestety, od połowy miesiąca złoty osłabiał się do euro, więc i do franka. W efekcie frank kosztuje 3,59 zł (kurs z 27 września), czyli niewiele mniej, niż półtora miesiąca wcześniej.
Gorzej wyglądają kredyty w euro. Wprawdzie EURIBOR wynosi tyle samo, co przed miesiącem, ale za to kurs wspólnej waluty wzrósł w ciągu 30 dni z 4,15 do 4,49 zł (o 8,2 proc.), co pociągnęło za sobą wzrost rat spłacanych kredytów w euro o 40 – 45 zł na każde 100 tys. zł kredytu.
W dłuższym okresie trzeba pamiętać, że rodzimy rynek nieruchomości jest, niestety, mało elastyczny. Doskonałym tego przykładem jest efekt pokryzysowej przeceny kilka lat temu. Przypomnijmy – w 2008 roku popyt na nieruchomości spadł kilkukrotnie – ceny od poziomu z przełomu 2007 i 2008 roku zostały natomiast zrewidowane o około 10–15 proc.
Ciągle jest za mało mieszkań na rynku
Powód wydaje się prozaiczny. W kraju wciąż brakuje blisko półtora miliona mieszkań. Rośnie także zatrudnienie i wynagrodzenia Polaków. W czerwcu były one odpowiednio o 3,6 i 5,8 proc. wyższe niż w tym samym okresie przed rokiem.
Wciąż spodziewać się należy, że najlepiej sprzedawać się będą mieszkania małe i kompaktowe, m. in. dwupokojowe o możliwie najmniejszym metrażu. Podaż na rynku będzie rosła. Wielu graczy na rynku rozważa bowiem rozpoczynanie nowych inwestycji i obecna sytuacja w niewielkim zakresie studzi optymizm.
Opinia Krzysztofa Hackiewicza – doradcy z Polanowscy Nieruchomości
**Kupujący często pytają o lokale w śródmieściu Białegostoku. Czasem również szukają mieszkania, które jest zlokalizowane na osiedlu, na którym mają pracę, by ograniczyć dojazdy.
Oprócz lokalizacji ważne jest też piętro – najczęściej klienci wybierają mieszkania położone na wysokim parterze, do drugiego piętra, jeżeli w bloku nie ma windy. Gdy winda jest obecna, kupujący są skłonni kupować mieszkania nawet do wysokości czwartego piętra. Oporów przed mieszkaniem wysoko nie mają młodzi – w bloku z windą piętro nie ma dla tych klientów większego znaczenia.
