Adaptacja gotowego projektu domu. Ile kosztuje wprowadzanie w nim zmian

Nasz wymarzony dom powinien mieć odpowiednie proporcje, być dopasowany gabarytami do naszych potrzeb, ale także wielkości działki. Nie bez znaczenia jest również ulokowanie mediów w granicy działki i samo położenie placu, na którym zamierzamy się budować. 

Te i inne czynniki wpływają na to, na ile wypatrzony w katalogu projekt idealnego – naszym zdaniem –domu uda się zaadaptować pod nasze konkretne potrzeby.

Zobacz: Wizualizacje domu na wodzie

Część architektów niechętnie decyduje się na wprowadzanie takich zmian w gotowym projekcie domu. – Jeśli komuś odpowiada gotowy kupiony projekt, to nie ma problemu, o ile uda się budynek wkomponować w działkę, co może być trudne, biorąc pod uwagę niekiedy specyficzne wielkości czy położenie działek. Zwykle jednak projekty gotowe wymagają wprowadzenia znaczących zmian, co zajmuje czas i nie jest tanie. Nakłaniam swoich klientów, żeby jednak zdecydowali się na projekt indywidualny, dopasowany do swoich potrzeb, kształtu i lokalizacji działki budowlanej czy charakteru domów w danym regionie, żebyśmy nie budowali góralskiej chaty na nizinnym terenie – wyjaśnia Przemysław Kowalkowski, architekt z Opola.

Mimo tego liczba oferowanych gotowych projektów domów jednorodzinnych stale rośnie.

• Kosztują one od około 2500 zł (dla małych około 100-metrowych domów parterowych lub z poddaszem użytkowym) w górę (np. niespełna 4000 zł za projekt nowoczesnego domu niemal 200-metrowego z garażem), a więc mniej niż projekty indywidualne (w granicach 6–8 tys. zł).
• Przygotowane przez grafików wizualizacje, animacje, "spacery po wnętrzach" są atrakcyjne i łatwe do zrozumienia przez klienta nie znającego się na rysunku technicznym.
• Projekty bywają dostępne są w dwóch wersjach na zasadzie lustrzanego odbicia, co umożliwia dostosowanie usytuowania budynku względem stron świata.
• Możemy spotkać różne wersje tego samego projektu z piwnicą lub bez, jednym lub dwoma miejscami parkingowymi w garażu, itp.
• Duża liczba informacji dostępnych przy wyborze konkretnego projektu domu.

Jednak według polskiego Prawa budowlanego projekt typowy (katalogowy) nie jest podstawą do rozpoczęcia procedury ubiegania się o pozwolenie na budowę. Konieczna jest jego adaptacja przez architekta posiadającego stosowne uprawnienia projektowe i aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. To ważne, bo po dokonaniu adaptacji w projekcie domu, to on za niego odpowiada.

Przeczytaj: Najważniejsze zmiany w Prawie budowlanym od 2015 roku 

Wiele firm architektonicznych, i tych sprzedających gotowe projekty domów, ale także świadczących usługi projektowe, oferuje wprowadzanie w nich zmian adaptacyjnych.

Wprowadzenie obowiązkowych zmian (czyli zaadoptowanie projektu do obowiązujących na danej działce warunków geodezyjnych) w gotowym projekcie może kosztować ok. 1,5–2 tysięcy złotych.

Adaptacja projektu domu polega na sprawdzeniu możliwości wykorzystania projektu na konkretnej działce i dostosowanie go do lokalnych warunków: położenia względem stron świata, ukształtowania terenu, nośności gruntu, strefy klimatycznej i głębokości przemarzania gruntu. 

Każda dodatkowa zmiana (układu ścian, rozbudowy budynku, zmiany technologii wznoszenia ścian) to kolejne koszty, które mogą sięgać nawet 6–7 tysięcy złotych, czyli granicy cen dla projektów indywidualnych.

Jeśli więc inwestorowi uda się zdobyć gotowy projekt domu za niewielką kwotę lub za darmo np. od dewelopera, który stawia całe osiedle i oferuje drobne zmiany w projekcie w cenie, to może na tym zyskać. Pod warunkiem, że generalnie projekt mu się podoba i zamierza w nim wprowadzić jedynie drobne zmiany. 

Gotowy projekt domu dopasowany do otoczenia

Wybierając gotowy projekt domu, musimy pamiętać, że powinien być on dopasowany do otoczenia – zieleni, innych budynków, placów.

Polecamy: Dom w rozmiarze XS. Inspirowany architekturą skandynawską

Trzeba pamiętać jednak o tym, że każdy projekt gotowy jest chroniony prawem autorskim, ale w dokumentacji zaznaczony jest zakres zmian, których można dokonywać bez pisemnej zgody autora. Bywa on różny.

**Najczęściej autorzy dopuszczają zmiany, które nie wpływają na wygląd zewnętrzny budynku: kształt czy elewację. Jeśli zaplanowane zmiany nie są uwzględnione w dokumentacji, trzeba uzyskać pisemną zgodę autora projektu na ich wprowadzenie. Lepiej zrobić to przed zakupem projektu, żeby mieć pewność, że uda się wprowadzić to, co chcemy.

Adaptacja polega na dostosowaniu projektu gotowego do obowiązującej na danym terenie Decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu albo do wypisu i wyrysu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.

Zobacz wideo: Jak wybudować dom w cenie mieszkania

Taki architekt musi też nanieść projekt na mapę geodezyjną i dopasować dokumentację do warunków klimatycznych i gruntowych.

Jakie zmiany można wprowadzić w gotowym projekcie domu:

• zmiana kąta nachylenia dachu,
• zmiana lokalizacji tarasu czy balkonu
• zmiana wielkości, kształtu i rozmieszczenia okien i drzwi,
• zmiana w rozmieszczeniu ścian działowych lub ich likwidacja
• zmiany w funkcji pomieszczeń
• zmiana sposobu wykończenia elewacji
• zmiana materiałów budowlanych proste (np. bloczków betonu komórkowego na pustaki ceramiczne o tym samym wymiarze)
• zmiana sposobu ogrzewania budynku

Trudniejsze zmiany możliwe do wprowadzenia:

• zmiany konstrukcyjne, np. dobudowanie piętra czy podpiwniczenia
• rozbudowa o dodatkowy garaż
• zmiana materiałów budowlanych wynikająca np. ze zmiany grubości ścian

Drugi rodzaj zmian wymaga gruntownego przeprojektowania, co może się okazać mało opłacalne.

Przykładowe ceny dostosowania typowego projektu domu jednorodzinnego do potrzeb klienta:

• doprojektowanie podpiwniczenia – od 1400 zł
• doprojektowanie garażu – od 900 zł
• zmiany w układzie ścian działowych – od 300 zł
• poszerzenie wraz ze zmianą rozpiętości dachu – od 2500 zł
• podniesienie ścianki kolankowej lub wysokości kondygnacji – od 500 zł
• likwidacja, dobudowa balkonów i tarasów – od 100 zł
• zmiany okien i drzwi – od 100 zł
• zmiana kąta nachylenia dachu – od 900 zł
• adaptacja poddasza w budynku parterowym na użytkowe – od 1300 zł
• zmiana konstrukcji stropu – od 1300 zł
• zmiana konstrukcji ścian zewnętrznych – od 800 zł
• zmiana pokrycia dachu – od 750 zł
• zmiana technologii budynku – od 2800 zł

Żeby zaadaptować projekt pod potrzeby konkretnego inwestora, konieczne są następujące dokumenty:

• dokumentacja projektu gotowego (w czterech egzemplarzach),
• mapa geodezyjna do celów projektowych,
• decyzja o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu lub Wypis i Wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
• warunki techniczne przyłącza elektrycznego, gazowego, wodociągowego i kanalizacyjnego.