Wynajem mieszkania – kiedy właściciel może podnieść czynsz, a kiedy nie? Sprawdź, jak prawo chroni lokatora

Przy podnoszeniu (lub obniżaniu) czynszu najmu właściciel mieszkania nie ma pełnej swobody. Musi bowiem postępować zgodnie z zapisami art. 8a oraz art. 9 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepisy określają m.in., jakich formalności musi dopełnić właściciel, żeby podwyżka była zgodna z prawem.

Żeby podnieść czynsz (lub inne opłaty), właściciel musi dostarczyć lokatorowi pismo, w którym dokonuje wypowiedzenia dotychczasowej kwoty i informuje o nowej. Wypowiedzenie ustne jest nieważne. Czynsz wypowiada się z minimum trzymiesięcznym wyprzedzeniem (w umowie można ustalić dłuższy termin, ale nie krótszy). Jeśli najemca akceptuje podwyżkę, nie musi nic robić – zaczyna ona obowiązywać we wskazanym terminie.

Co ważne, powyższe zasady nie obowiązują, jeśli podwyżka czynszu lub opłat wynika z przyczyn niezależnych od właściciela mieszkania. Może to być np. podwyżka opłat uchwalona przez spółdzielnię czy wzrost kosztów energii elektrycznej.

Właściciel ma prawo podnieść czynsz lub inne opłaty, które są od niego zależne (tj. może on ustalać ich wysokość) nie częściej niż raz na 6 miesięcy. Termin ten liczy się od dnia, gdy zaczęła obowiązywać poprzednia podwyżka. Częstsze podwyżki są niezgodne z prawem.

W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia – podaje art. 9 ust. 2 ustawy o ochronie lokatorów.

Należy podkreślić, że zasada podwyżek nie częstszych niż co 6 miesięcy dotyczy tylko podwyżek w trakcie trwania umowy najmu. Jeżeli właściciel np. co miesiąc lub co 3 miesiące podpisuje z lokatorem nową umowę najmu, to może, jeśli chce, za każdym razem podnosić czynsz. Co więcej, ograniczenie częstotliwości podwyżek nie dotyczy umowy najmu okazjonalnego ani umowy najmu instytucjonalnego – tu właściciel ma pełną swobodę.

Ustawa o ochronie lokatorów określa też, jak duże podwyżki są dozwolone. Trzeba jednak pamiętać, że te zasady dotyczą wyłącznie podwyżek zależnych od właściciela – opłaty na rzecz spółdzielni czy rachunki za media mogą rosnąć dowolnie.

Właściciel mieszkania ma prawo żądać kwot, które pozwolą mu utrzymać lokal, a także uzyskać zwrot kapitału (np. kwoty zakupu) i godziwy zysk. Zgodnie z art. 8a ust. 4e ustawy uznaje się, że każda podwyżka, która nie przekracza procentowo wzrostu inflacji w minionym roku, jest uzasadniona.

Jeżeli w wyniku podwyżki roczny czynsz jest wyższy niż 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania, lokator ma prawo zażądać pisemnego wyjaśnienia przyczyn tak dużej podwyżki i sposobu, w jaki obliczono nową kwotę. Właściciel ma obowiązek odpowiedzieć w ciągu 14 dni lub podwyżka będzie nieważna. Identyczne zasady obowiązują w sytuacji, gdy podwyżka następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu.

Jeżeli najemca nie zgadza się z podwyżką, to od dnia wypowiedzenia ma 2 miesiące na:

• zakwestionowanie podwyżki przed sądem – należy wnieść pozew o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona lub że jest uzasadniona, ale w innej kwocie (obowiązek wykazania zasadności podwyżki spoczywa na właścicielu mieszkania);
• pisemną odmowę przyjęcia podwyżki – następuje wówczas rozwiązanie umowy najmu z zachowaniem minimum trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

W przypadku wejścia na drogę sądową lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości aż do chwili, gdy sąd zakończy postępowanie, a orzeczenie się uprawomocni. Jeśli sąd stanie po stronie najemcy i stwierdzi, że podwyżka była niezasadna, czynsz zostaje na dotychczasowym poziomie.

Inaczej będzie, gdy sąd uzna, że podwyżka czynszu była jednak uzasadniona. Wówczas lokator musi dopłacić właścicielowi różnicę między starym a nowym czynszem za cały okres od momentu upływu terminu wypowiedzenia. Będzie tak zarówno w sytuacji, gdy sąd zatwierdzi kwotę podwyżki, jakiej żądał właściciel, jak i wtedy, gdy sąd ustali inną kwotę czynszu.

Należy pamiętać, że powyższe zasady nie obowiązują, jeśli podwyżka czynszu albo opłat nastąpiła z przyczyn niezależnych od właściciela lokalu.

Warto wiedzieć, że właściciel mieszkania nie ma prawa wprowadzać do umowy najmu zapisów niezgodnych z ustawą o ochronie lokatorów. Nie może więc np. zmieniać zasad podnoszenia czynszu czy skracać okresu wypowiedzenia. Jeżeli w umowie znajdują się zapisy niezgodne z ustawą, to są one automatycznie nieważne. Dozwolone jest jedynie ustalenie w umowie zasad bardziej korzystnych dla lokatora niż ustawowe. Strony umowy mogą zatem np. uzgodnić, że podwyżka czynszu jest dozwolona maksymalnie raz w roku i zawrzeć taki zapis w dokumencie.