Ważne zmiany już od 1 sierpnia 2024. Czy nowe przepisy budowlane wpłyną na ceny mieszkań? Deweloperzy komentują

Nowe przepisy prawa budowlanego będą obowiązywać wszystkich inwestorów w Polsce. Dotyczą między innymi placów zabaw dla dzieci, terenów zielonych, odległości między budynkami oraz akustyki mieszkań i prywatności balkonów. Czy przepisy wpłyną na działalność inwestorów i ceny mieszkań? Co sądzą o nich najwięksi deweloperzy? Jakie są najważniejsze zmiany?

Zwiększenie odległościach między budynkami, czyli walka z „patodeweloperką”
Odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki musi wynosić co najmniej pięć metrów (do tej pory 4 metry).

Większa minimalna odległość budynków mieszkalnych od obiektów przemysłowych
Odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 m²) a ścianami stojącego na innej działce budynku mieszkalnego zwiększona została do 30 m.

Zmiana w planowaniu miejsc postojowych dla osób z niepełnosprawnościami
Jedynie 6% takich stanowisk w ramach jednej inwestycji będzie mogło być zbliżone do okien budynków, a nie jak dotychczas wszystkie.

Minimalna użytkowa powierzchnia lokalu
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 m². Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na pierwszym piętrze budynku, pod warunkiem że będą posiadać bezpośredni dostęp z zewnątrz.

Zmiana wymagań dotyczących miejsc rekreacyjnych oraz placów zabaw
Budynek mieszkalny wielorodzinny lub zespół budynków powyżej 20 mieszkań musi posiadać plac zabaw. Co najmniej 30% powierzchni placu zabaw dla dzieci musi znajdować się na terenie biologicznie czynnym. Przepisy określają też jego położenie, nasłonecznienie, ogrodzenie, minimalną powierzchnię, wyposażenie i nawierzchnię.

Wzrost powierzchni terenów zielonych
Działki o powierzchni ponad 1000 m², przeznaczone pod publicznie dostępne place, muszą mieć co najmniej 20% powierzchni biologicznie czynnej.

Redukcja hałasu w budynkach mieszkalnych
Konieczne jest stosowanie przegród spełniających odpowiednie wymagania akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej. Obowiązuje też przepis i niepogarszaniu izolacji akustycznej przegród między mieszkaniami w razie prowadzenia robót budowlanych.

Pomieszczenia do przechowywania wózków dziecięcych i rowerów
Minimalna powierzchnia takich pomieszczeń wyniesie 15 m². Zamiast niego dopuszczalne będzie zbudowanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany.

Zwiększenie prywatności na balkonach
Balkony usytuowane na jednej płycie muszą być oddzielone przegrodą o odpowiedniej wysokości, szerokości oraz przepuszczalności światła.

Konieczność zapewnienia pomieszczenia przeznaczonego do przewijania osoby dorosłej o szczególnych potrzebach
Obowiązek ten będzie dotyczył budynków administracji publicznej – o powierzchni powyżej 2000 m²:

• w których prowadzona jest działalność kulturalna, sportowa, handlowa, usługowa lub pasażerska (w obiektach powyżej 10 000 m²);
• stacji paliw – o powierzchni użytkowej powyżej 300 m² (dotyczy stacji zlokalizowanych przy autostradzie lub drodze ekspresowej);
• opieki zdrowotnej.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, popiera zmiany, ponieważ jego zdaniem poprawią komfort mieszkańców.

– Niemniej jednak ich wprowadzenie wiąże się z wieloma konsekwencjami, zarówno dla deweloperów, jak i klientów, dlatego uważamy, że trzeba zachować zdrowy umiar i podchodzić do każdego projektu indywidualnie. Przykładem może być wymóg związany z realizacją placu zabaw w każdej inwestycji, który oceniamy negatywnie. Nie każdy projekt jest realizowany z myślą o rodzinach z małymi dziećmi, a niestety bliskość placu zabaw może zniechęcać pewną grupę klientów. Nie popieramy tego przepisu zwłaszcza w przypadku osiedli zlokalizowanych w pobliżu publicznych placów zabaw, w których preferowanym przez nas rozwiązaniem byłoby zwiększenie stref zielonych – mówi.

Kaleta zauważa także, że regularne podnoszenie wymagań dla deweloperów wpłynie na wzrost kosztów budowy, a tym samym ceny mieszkań.

– Obecnie wprowadzamy do sprzedaży projekty, dla których decyzje administracyjne były wydawane według starych przepisów, więc wpływ nowych warunków technicznych na ceny mieszkań będzie widoczny dopiero za około 1-2 lata – dodaje.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic uważa, że nowe przepisy spowodują, że w projekcie realizowanym na tej samej działce będzie można wybudować około 20 proc. mniej powierzchni, a co za tym idzie, ceny będą musiały być wyższe.

– To przykład zmian w przepisach „pod publiczkę”, które nie są przemyślane i spowodują jedynie dalsze ograniczenie podaży – mówi Należyta i dodaje, że mniejsze budynki w starej zabudowie nie mają placów zabaw i to raczej rola miast, żeby zapewnić je w parkach miejskich, a nie przerzucać koszty na deweloperów, a realnie na klientów.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu marketingu i sprzedaży w J.W. Construction podkreśla, że zaletą nowych przepisów jest poprawa komfortu mieszkańców.

– Zmiany faktycznie mogą przełożyć się na wzrost cen w nowych projektach. Inwestycje będą liczyć w sumie mniej m2 samych mieszkań, dlatego koszt działki przypadającej na jeden lokal będzie wyższy – mówi.

Podkreśla, że nie będzie to dotyczyło jednak każdej inwestycji. Wszystko zależy od wielkości działki i uwarunkowań planistycznych, powierzchni biologicznie czynnej.

– Nowe wymogi dotyczące placów zabaw trudno jednoznacznie skomentować bez zwrócenia uwagi na kwestie związane z uwarunkowaniami urbanistycznymi, społecznymi i projektowymi – uważa Anita Makowska, starszy analityk biznesu w Archicom. – Niosą one ze sobą wiele pozytywnych aspektów, ale jednocześnie stawiają przed deweloperami pewne wyzwania. Jednym z kluczowych pytań, jakie pojawia się w kontekście nowych przepisów, jest kwestia kosztów i wpływu regulacji na ceny nieruchomości. Należy pamiętać, iż koszt budowy placów zabaw w miastach jest znacznie wyższy niż na terenach podmiejskich, zarówno pod względem finansowym, jak i społecznym– dodaje ekspertka, zwracając uwagę także na skomplikowane procesy projektowe i wysokie koszty eksploatacji.

W opinii Mateusza Bromboszcza, wiceprezesa Atal, duże tempo zmian przepisów nie sprzyja optymalnemu planowaniu i przygotowywaniu inwestycji.

– Proces od zakupu działki do rozpoczęcia danej inwestycji potrafi zająć nawet 5 lat, do czego często przyczynia się zbyt długie oczekiwanie na wydanie urzędowej decyzji. Tymczasem zmiany, o których mowa, dokonują się zaledwie w okresie około roku.
Głównym problemem, z którym boryka się branża, jest ograniczona dostępność gruntów w adekwatnych lokalizacjach, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne – zauważa.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, nowe przepisy ocenia pozytywnie ze względu na zrównoważony rozwój urbanistyczny.

– Rozrzedzona zabudowa oznacza, że na danej działce powstanie mniej budynków i mieszkań. W rezultacie zagospodarowanie terenu będzie musiało być bardziej przemyślane, aby maksymalnie wykorzystać dostępne przestrzenie. Z drugiej strony, mniejsza liczba budynków i mieszkań może wpłynąć na wzrost kosztów jednostkowych. Ceny mieszkań w nowych projektach mogą wzrosnąć – przewiduje Tomasik.

– Zmiany oceniam jako krok w kierunku poprawy jakości życia mieszkańców. Jednakże te zmiany bez wątpienia będą mieć znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Bardziej rozrzedzona zabudowa oznacza mniejszą liczbę budynków i mieszkań, które mogą powstać na danej działce, co wpłynie na podaż. Zmniejszona podaż mieszkań w połączeniu z rosnącymi kosztami realizacji dodatkowych wymagań, takich jak place zabaw, prawdopodobnie przyczyni się do wzrostu cen nowych nieruchomości – uważa dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home, Mariola Żak.

Szacuje się, że ceny mieszkań mogą wzrosnąć o około 5-10 proc. w zależności od lokalizacji i skali inwestycji. Wpływ tych zmian będzie szczególnie odczuwalny w dużych miastach, gdzie ceny gruntów są wysokie, a dostępność nowych działek ograniczona. Ostateczny wzrost cen będzie zależał od wielu czynników, w tym od kosztów budowy, popytu na mieszkania oraz strategii deweloperów w odpowiedzi na nowe regulacje.

Zdaniem Joanny Chojeckiej, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg, zmiany nie wpłyną na działalność firmy, ponieważ ma ona zabezpieczony bank ziemi na ponad 25 000 mieszkań, kwestie reformy planistycznej nie wpłyną więc bieżącą działalność. Natomiast Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor działu sprzedaży Ronson Development, uważa, że przepisy ograniczą inwestycje. – Będzie to skutkować budową mniejszych budynków. Nie powinno jednak mieć wpływu na ilość mieszkań w inwestycji czy wysokość cen.

Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.