Użytkowanie wieczyste zniknie, ale nie w spółdzielniach mieszkaniowych

Bartosz Turek, Lion's Bank oraz radca prawny Bartłomiej Dąbrowski, Idea Bank
Spółdzielnia mieszlaniowaProblemy związane ze zniknięciem użytkowania wieczystego mogą pojawić się na przykład przy ubieganiu się o kredyt na mieszkanie, które jest objęte projektem ustawy.
Spółdzielnia mieszlaniowaProblemy związane ze zniknięciem użytkowania wieczystego mogą pojawić się na przykład przy ubieganiu się o kredyt na mieszkanie, które jest objęte projektem ustawy. mk
Użytkowanie wieczyste zacznie znikać od 1 stycznia 2017 roku. Jednak mechanizm ten może nie zadziałać w spółdzielniach mieszkaniowych. Na zmianie tej najwięcej stracą gminy, dla których opłaty z tytułu użytkowania wieczystego potrafią być ważny element budżetu.

Niebawem właściciele mieszkań w blokach pożegnają się z uciążliwymi i kosztownymi opłatami za użytkowanie wieczyste gruntu. Wynika to z analizy projektu ustawy, nad którym pracuje Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Prawo użytkowania wieczystego ma zostać przekształcone w prawo własności. Dla uproszczenia w tekście jest mowa o użytkowaniu wieczystym i własności, choć tak naprawdę z prawem do lokalu jest związana tylko ułamkowa część prawa do parceli nieruchomości pod budynkiem.

Oznacza to, że dzisiejsi użytkownicy zostaną właścicielami i nie będą musieli nic robić, ani też ponosić opłat wyższych niż dotychczasowe. Tak dobrze będą mieli na przykład ci, którzy kupili mieszkania od deweloperów. 

Problem jest spory, bo w przypadku bloków zbudowanych na działkach oddanych w użytkowanie wieczyste, co roku trzeba wnosić opłaty na konto samorządów lub skarbu państwa. A do tego użytkownik może dostać decyzję mocno podnoszącą stawkę rocznej opłaty. Zdarzają się przecież sytuacje, w których na przykład zamiast opłaty na poziomie 800 zł gmina zażąda 10 tys. zł. Co prawda tak drastyczna podwyżka musi być rozłożona na raty (docelowa stawka obowiązywać będzie po 3 latach), ale i tak w tej sytuacji użytkownicy zaczynają się zastanawiać nad przekształceniem prawa do gruntu we własność. Jest to możliwe, ale w przypadku mieszkań w blokach wymaga zgody sąsiadów.

 Zobacz wideoKoniec użytkowania wieczystego? 

Wymagane jest bowiem podpisanie wniosku przez wszystkich użytkowników wieczystych danej nieruchomości. Tym sposobem jedna osoba niechętna zmianom, może spowodować, że w sprawę trzeba włączyć sąd. A to oznacza dodatkowe koszty, nerwy oraz stratę czasu. Jest to również jeden z powodów przyświecających ustawodawcy przy projektowaniu nowego prawa. Uznał on bowiem, że przekształcenie wieczystego we własność co prawda jest możliwe, ale możliwość ta w przypadku bloków bywa często tylko teoretyczna.

Spółdzielnie obejdą się smakiem pomimo likwidacji użytkowania wieczystego?

Po macoszemu potraktowani zostaną natomiast spółdzielcy. W przypadku spółdzielców użytkowanie wieczyste z automatu nie musi wcale zmienić się we własność. Problem pojawi się w sytuacji, gdy żaden ze spółdzielców nie zdecydował się na przekształcenie swojego prawa spółdzielczego (lokatorskiego lub własnościowego) w pełne prawo własności. Takich przypadków może być wiele, ponieważ nie każdy spółdzielca jest niezadowolony z tego, jak zarządzana jest jego nieruchomość i wcale nie przeszkadza mu, że posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zamiast prawa własności.

Co warto podkreślić, przeciętny obywatel nie rozróżnia prawa własności lokalu od prawa własnościowego (spółdzielczego). Oba prawa mają przeważnie na rynku tę samą wartość, oba można sprzedać, odziedziczyć czy obciążyć kredytem. Nawet więcej, minusem przekształcenia prawa spółdzielczego we własność może być konieczność samodzielnego opłacania podatku od nieruchomości i opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, za co spółdzielca płaci w ramach opłat administracyjnych, czyli w ratach.

 Przeczytaj równieżCzym się różnią prawo własności i spółdzielcze własnościowe prawo 

Jeśli więc w bloku są sami spółdzielcy, to projektowane prawo nie zadziała. Może to tym bardziej denerwować, że spółdzielcy często wnoszą opłaty z tytułu użytkowania wieczystego od wielu lat. W trakcie tych lat wpłacili np. na konto gminy niemałe kwoty. Dla porównania świeżo upieczony nabywca lokalu deweloperskiego z automatu zostanie nobilitowany na właściciela parceli, nawet jeśli nie zdążył jeszcze wpłacić żadnej opłaty za użytkowanie. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że część spółdzielni ma budynki postawione na działkach o nieuregulowanym stanie prawnym. Trudno, aby w tym przypadku ustawa nakazała przekształcenie prawa do gruntu w pełną własność.

Przekształcenie nie droższe niż użytkowanie

Zanim jednak dzisiejsi użytkownicy wieczyści zagospodarują pieniądze odłożone na kolejną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, powinni pamiętać, że ustawowe przekształcenie nie będzie odbywać się za darmo. Nowi właściciele przez 20 lat będą wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości tytułem rat za przekształcenie. Trzeba zaznaczyć, że przeważnie na cele mieszkaniowe ustanawiane było prawo wieczyste na 99 lat. Po tym okresie zwykle dochodziło do jego przedłużenia. Skoro okres ten ma być ustawą skrócony do lat 20, to oznacza wymierne oszczędności dla dotychczasowych użytkowników.

W myśl projektu nowego prawa, wysokość rat za ustawowe przekształcenie użytkowania wieczystego we własność może być aktualizowana nie częściej niż raz na 5 lat przy zastosowaniu wskaźników publikowanych przez GUS. Póki co, aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste możliwa jest nie częściej niż co 3 lata, a podstawą jest opinia rzeczoznawcy majątkowego.

Co ciekawe, ustawodawca zakłada też możliwość ubiegania się o obniżenie corocznych rat za przekształcenie. Do 50-proc. bonifikaty mają mieć prawo gospodarstwa domowe, których dochód na osobę nie przekracza połowy średniego wynagrodzenia.

Do tego na niższą opłatę będą też mogli liczyć Ci, którzy zdecydują się zapłacić za przekształcenie za 20 lat z góry. Jeśli właścicielem gruntu jest skarb państwa, użytkownik będzie mógł liczyć na 50-proc. bonifikatę. W innych przypadkach o tym czy i jaka bonifikata będzie obowiązywała, zdecyduje samorząd.

Banki mogą się obawiać

Aby nikt nie zapomniał o opłacaniu rat za przekształcenie, do księgi wieczystej ma być wpisywana odpowiednia informacja. Przez to jeśli w trakcie 20 lat ktoś sprzeda nieruchomość, to obowiązek regulowania rat przejdzie na nowego właściciela. Należy uświadomić sobie, że taki mechanizm może rodzić problemy. Nie wiadomo, jak banki podejdą do tych nowych obciążeń ksiąg wieczystych nieruchomości. Czy wpisane roszczenie na kwotę np. 50 tys. zł w przypadku przeciętnego mieszkania nie spowoduje, że banki nie będą chciały kredytować zakupu takiego lokum?

Z jednej strony dziś wiadomo, że zakup mieszkania, z którym związane jest prawo użytkowania wieczystego wiąże się z koniecznością wnoszenia corocznych opłat. Fakt, że roszczenie takie będzie ujawnione w III dziale księgi wieczystej nieruchomości nie powinno więc teoretycznie stanowić dla banku przeszkody do zabezpieczenia kredytu hipotecznego na takiej nieruchomości. Z drugiej jednak strony banki są ostrożne i dziś nie chcą nawet zabezpieczać swoich roszczeń na drugim miejscu w księdze wieczystej. Może się okazać, że wpisane do księgi roszczenie związane z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, będzie wypływało na decyzje banków przy wydawaniu decyzji kredytowych. Może to oznaczać kłopoty dla przyszłych nabywców mieszkań, którzy chcieliby na zakup zaciągnąć kredyt. Warto więc, aby ustawodawca wsłuchał się w opinię banków na etapie przygotowania regulacji.

Nie jest też wykluczone, że potencjalni nabywcy widząc wpis do księgi wieczystej będą chcieli wiedzieć z jakim kosztem wiązać się będzie przekształcenie prawa do działki. To dobrze, bo zbuduje świadomość nabywców. Z drugiej strony sprzedający mogą odczuć efekty ustawy w postaci niższych cen transakcyjnych. Jeśli bowiem ktoś do wyboru ma dwie podobne nieruchomości o tej samej cenie, to ominie tę, za której przekształcenie prawa do działki trzeba zapłacić np. 20 tys. zł.

Grupą poszkodowaną przy okazji przekształceń użytkowania we własność będą obecni właściciele działek, czyli gminy, powiaty, województwa i sam skarb państwa. Szczególnie jednostki samorządu terytorialnego dostają co chwilę nowe zadania do realizacji, a źródła ich finansowania wcale tak szybko nie pęcznieją. I tak w przypadku stołecznego budżetu na 2016 rok z opłat za użytkowanie wieczyste zaplanowano dochody na poziomie ponad 475 mln zł. Niby niewiele w porównaniu do wszystkich dochodów budżetu stolicy (prawie 13,5 mld zł), ale wciąż części z tych pieniędzy za 20 lat w magistracie może zabraknąć. Nie wiadomo jednak jaka kwota ze wspomnianych 475 mln zł pochodzi z opłat za użytkowanie wieczyste gruntów zajętych pod budownictwo wielorodzinne.

Czy ceny nowych mieszkań wzrosną?

Inną ważną konsekwencją projektowanej ustawy może być zakaz ustanawiania prawa użytkowania wieczystego dla budynków wielorodzinnych. Dziś wielu deweloperów w dużych miastach właśnie w ten sposób pozyskuje działki. Gminy ustanawiają użytkowanie wieczyste, bo oznacza dla nich „wieczysty" dochód, a deweloperzy chętnie na takich działkach budują, bo wystarczy, że zapłacą 15–25 proc. wartości prawa własności i już stają się jej użytkownikami wieczystymi. Jeśli taka możliwość zostanie zablokowana, deweloperzy będą zmuszeni płacić za ziemię więcej (będą kupować prawo własności), a więc mogą chcieć przerzucić wyższy koszt na klientów. Z drugiej strony wszystko wskazuje na to, że rynek, czyli po prostu kupujący, nie będą skłonni płacić więcej.

Chcesz przekształcić? Pospiesz się

Projekt ustawy zakłada ponadto, że firmy (osoby prawne) nie będą już mogły ubiegać się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Możliwość taka zostanie ograniczona do osób fizycznych, które są użytkownikami nieruchomości rolnych oraz zabudowanych (lub przeznaczonych) na cele mieszkaniowe lub na garaże. Podobne uprawnienie będą też miały spółdzielnie (z pominięciem gruntów rolnych). Czas na złożenie wniosku o przekształcenie ma upływać z końcem 2018 roku, a ta część projektowanej ustawy ma wejść w życie już w 14 dni po publikacji.

od 7 lat
Wideo

Kalendarz siewu kwiatów

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na regiodom.pl RegioDom