Umowa rezerwacyjna. Czy warto ją podpisać przy zakupie mieszkania? Ile kosztuje rezerwacja nieruchomości?

Umowa rezerwacyjna to dokument, w którym klient potwierdza chęć zakupu danego mieszkania. W zamian za to deweloper zobowiązuje się przez jakiś czas nie oferować tego lokalu na sprzedaż nikomu innemu. Czy taka umowa faktycznie daje gwarancję zakupu i co się dzieje, jeśli zostanie zerwana? Wyjaśniamy, jak to działa na rynku pierwotnym.

Umowę rezerwacyjną najczęściej podpisuje się przy zakupie mieszkania od dewelopera. Zdarzają się także rezerwacje ustne. Dzięki rezerwacji kupujący zyskuje czas na zastanowienie, czy faktycznie chce nabyć lokal, a także np. na załatwienie formalności. Rezerwacji dokonuje się za opłatą, zwykle na 2–6 tygodni – w tym czasie mieszkanie jest wyłączone ze sprzedaży.

Opłata rezerwacyjna wynosi zwykle od kilku do kilkunastu tysięcy zł, ale zdarzają się i wyższe. W praktyce deweloper może ustalić dowolną kwotę, bo umowy rezerwacyjne są słabo regulowane przez prawo. W zależności od zapisów umowy w przypadku rezygnacji z zakupu klient albo odzyskuje wpłaconą kwotę (w części, w całości lub w podwójnej wysokości), albo ją traci. Umowa może też przewidywać kary umowne dla dewelopera za jej zerwanie.

Zdarzają się też umowy rezerwacyjne z elementami umowy przedwstępnej. Zawierają one zapis zobowiązujący klienta do podpisania później umowy deweloperskiej. Oznacza to, że po dokonaniu rezerwacji nie można już się wycofać i trzeba kupić tę nieruchomość.

Dużym plusem umowy rezerwacyjnej jest to, że mając ją w ręku, można już wnioskować o kredyt hipoteczny. Dzięki temu klient może sprawdzić, czy bank będzie gotów sfinansować mu zakup tego konkretnego lokalu.

Sama rezerwacja mieszkania nie wystarczy jednak, żeby kredyt otrzymać. Jeśli bank oceni zdolność kredytową pozytywnie, zgodzi się przyznać pieniądze tylko pod warunkiem, że klient podpisze z deweloperem umowę deweloperską.

Umowa rezerwacyjna może być przydatna, jeśli klient kupuje mieszkanie na kredyt i potrzebuje czasu na zastanowienie, a nie chce stracić lokalu. Warto pamiętać, że większość nowych mieszkań wyprzedaje się na etapie „dziury w ziemi”, a atrakcyjne oferty znikają z rynku błyskawicznie. W tej sytuacji rezerwacja może pomóc zachować spokój.

Trzeba jednak mieć świadomość, że umowa rezerwacyjna nie daje kupującemu stuprocentowej gwarancji, że nieruchomość na niego „poczeka”. Klient nie nabywa dzięki rezerwacji żadnych praw do lokalu, a deweloper wcale nie ma obowiązku sprzedać go tej konkretnej osobie. W praktyce umowy często konstruowane są w sposób niekorzystny dla kupującego i powodują np.:

• utratę opłaty rezerwacyjnej, jeśli do zakupu mieszkania nie dojdzie,
• brak konsekwencji dla dewelopera za zerwanie umowy,
• obowiązek podpisania po rezerwacji umowy deweloperskiej.

Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej należy zatem bardzo dokładnie ją przeczytać, a najlepiej poprosić o pomoc prawnika. W przeciwnym razie może się bowiem okazać, że kupujący tylko straci pieniądze.

Zdarzają się np. sytuacje, gdy deweloper zrywa rezerwację, bo dochodzi do wniosku, że bardziej opłaca mu się sprzedać ten sam lokal drożej komuś innemu. Nawet jeśli umowa nakazuje mu w tej sytuacji zwrot opłaty albo zapłacenie kary umownej, są to na ogół drobne kwoty, które deweloper zaraz odzyskuje dzięki wyższej cenie sprzedaży.

Warto wiedzieć, że w połowie 2022 r. wejdzie w życie znowelizowana ustawa deweloperska, która mocno zmieni zasady działania rezerwacji. Po zmianach będą one funkcjonowały następująco:

• umowę trzeba będzie zawrzeć na piśmie lub będzie ona nieważna,
• umowa musi działać na tyle długo, by klient miał czas na uzyskanie w banku decyzji kredytowej,
• opłata rezerwacyjna nie będzie mogła być wyższa niż 1 proc. wartości nieruchomości,
• jeśli później obie strony podpiszą umowę deweloperską, opłata rezerwacyjna jest traktowana jako pierwsza wpłata za mieszkanie,
• jeśli klient nie dostanie kredytu, deweloper ma obowiązek zwrócić mu opłatę,
• jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy (np. sprzeda lokal komuś innemu), zwróci klientowi opłatę w podwójnej wysokości.

Jak widać, umowy rezerwacyjne staną się bardziej uregulowane, a zasady dotyczące opłat – jaśniejsze. Jednak nawet po zmianach mogą się zdarzać przypadki zrywania rezerwacji przez deweloperów, ponieważ kara za to wciąż będzie niska (maksymalnie 2 proc. wartości nieruchomości).