Rynek nieruchomości rekordowy w 2015 roku. Jaki będzie rok 2016?

Ten pozytywny odbiór zakłóca tylko fakt, że pod koniec 2015 roku i na początku roku 2013 banki podwyższyły marże kredytowe. Na ten krok zdecydowało się aż 13 banków. Eksperci Expandera oraz Oddziału Warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich przygotowali analizę najważniejszych wydarzeń ostatnich 12 miesięcy. Opracowali również prognozy dla rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych na 2016 rok.

Wymagany wkład własny coraz wyższy

Rok 2015 na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych upłynął pod znakiem zmian i rekordów. Na początku podwyższono wysokość wymaganego wkładu własnego z 5 proc. do 10 proc. ceny nieruchomości. W efekcie, żeby uzyskać kredyt na zakup mieszkania o wartości 200 000 zł trzeba było dysponować gotówką w kwocie 20 000 zł. Podczas gdy rok wcześniej wystarczyło 10 000 zł. Na szczęście ta zmiana była zapowiadana od dawna. Dlatego osoby planujące zakup mieszkania były do niej przygotowane.

Przeczytaj również: Podatek bankowy dopiero w planach, a marże kredytów już rosną

– Wartość udzielonych kredytów spadła co prawda w I kwartale 2015 roku, ale tylko o 0,63 proc. (w porównaniu do poziomu sprzed roku), a w kolejnych kwartałach rosła już o ponad 5 procent. W tym roku po raz kolejny podwyższony zostanie wymagany wkład własny (z 10 proc. do 15 proc.). Jednak ta zmiana również nie powinna spowodować dużych problemów, ponieważ nie jest to podwyżka bezwzględna, jak miało to miejsce 12 miesięcy wcześniej. Tym razem banki nadal będą mogły udzielać kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości, ale pod warunkiem, że wykupią specjalne ubezpieczenie. O takie kredyty będzie trudniej, ale nadal będą one dostępne – stwierdza Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.

Rok 2015 może to okres, w którym oprocentowanie kredytów hipotecznych było najniższe w dotychczasowej historii. Dla kredytów z wkładem własnym na poziomie 10 proc. minimum wynosiło zaledwie 3,65 proc. i zostało osiągnięte w kwietniu. Ten rekordowo niski poziom oprocentowania to głównie efekt obniżki stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego (NBP). W przypadku kredytów z wyższym wkładem własnym minimum wynoszące 3,43 proc. odnotowaliśmy w październiku 2015 r., po licznych obniżkach marż. Niestety tak niski poziom nie utrzymał się długo.

– Pod koniec 2015 roku i w styczniu bieżącego roku aż 13 banków wprowadziło podwyżki marż. A to podwyższyło oprocentowanie nowo udzielanych kredytów. Przyczyną tych zmian była m.in. zapowiedź wprowadzenia podatku bankowego. Istnieje też ryzyko, że część instytucji istotnie ograniczy udzielanie kredytów hipotecznych. Z drugiej jednak strony nie można wykluczyć, że nowa Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe. To spowodowałoby spadek oprocentowania kredytów i nieco poprawiło ich dostępność – mówi Sadowski.

Bardzo istotny dla rynku nieruchomości był też fakt, że we wrześniu 2015 roku wprowadzono zmiany w zasadach programu Mieszkanie dla Młodych. Najważniejszą z nich było umożliwienie otrzymania dopłaty nie tylko na mieszkania od deweloperów, ale również te z rynku wtórnego.

– Choć istniały obawy, że włączenie do programu oferty z drugiej ręki będzie mieć wpływ na sprzedaż na rynku pierwotnym, tak się nie stało. Zwłaszcza, że w dużych miastach uzyskanie dopłaty na lokal używany jest zdecydowanie trudniejsze niż w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Za to duże znaczenie miało zniesienie ograniczenia dotyczącego zakupu jedynie pierwszego w życiu mieszkania, a także zrezygnowanie z limitu wieku poniżej 35 dla rodzin z co najmniej trojgiem dzieci – podkreśla Paweł Putkowski, prezes Oddziału Warszawskiego PZFD.

Kolejną pozytywną zmianą w MdM było istotne podwyższenie wysokości dopłat dla osób z co najmniej dwójką dzieci. To wszystko spowodowało, że gwałtownie wzrosło zainteresowanie dopłatami do zakupu pierwszego mieszkania. Pod koniec 2015 roku złożono tak dużo wniosków o dopłaty, że wykorzystano już połowę tegorocznego budżetu.

Przeczytaj: Pieniądze z budżetu MdM znikają w rekordowym tempie 

Z zabudżetowanych na 2016 rok 730 mln zł pozostało tylko około 365 mln zł. Natomiast w ciągu ostatniego kwartału 2015 roku rezerwowano na dopłaty ponad 120 mln zł miesięcznie. Gdyby taki poziom zainteresowania się utrzymał, pieniądze z tegorocznej puli skończą się już w marcu lub kwietniu.

W ubiegłym roku deweloperzy podkreślali rekordową sprzedaż mieszkań. Duża w tym zasługa zakupów gotówkowych, których udział wg. NBP przekraczał 60 proc. To wynik historycznie niskich stóp procentowych, które sprawiały, że zamożni Polacy wycofywali pieniądze z lokat i inwestowali je w zakup mieszkań na wynajem. Niskie stopy procentowe spowodowały również, że dość dobra była dostępność kredytów hipotecznych. Nie bez znacznie była też poprawiająca się sytuacji na rynku pracy. – Na podstawie analiz rynku, raportów za poszczególne kwartały, a także informacji napływających z samych biur sprzedaży można stwierdzić, że był to kolejny dobry rok dla deweloperów, a rosnąca oferta świadczy o optymistycznej ocenie przyszłej koniunktury.

Szacuje się, że sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym mogła wzrosnąć nawet o 30 proc. w stosunku do roku poprzedniego. Co ciekawe, dużym zainteresowaniem cieszyły się nie tylko kompaktowe lokale dwupokojowe, które do tej pory były najbardziej pożądane przez osoby poszukujące własnego M, ale także większe – 3 i 4-pokojowe lokale. Na wprowadzenie do oferty kolejnych mieszkań miała niewątpliwie wpływ bardzo dobra sprzedaż, ale nie tylko. Nie bez znaczenia pozostał także fakt, że nie nastąpiła zmiana w ustawie o ochronie praw nabywców likwidująca otwarte rachunki powiernicze. Warto podkreślić, że dobrze się stało. Do tej pory banki, w przeciwieństwie do deweloperów, były poza wszelkimi podejrzeniami, a pieniądze nabywców mieszkań znajdujące się na zamkniętych rachunkach uważane były za bezpieczne.

Jednak w 2015 roku sytuacja uległa zmianie i niemożliwe stało się możliwe. Spółdzielczy Bank w Wołominie, największy bank spółdzielczy w Polsce, który finansował deweloperów mieszkaniowych oraz prowadził zamknięte rachunki powiernicze ogłosił upadłość. W takiej sytuacji ci z deweloperów, którzy finansowali budowę z pieniędzy wpłacanych na zamknięte rachunki powiernicze znajdują się w dużo gorszej sytuacji od tych korzystających z rachunków otwartych. Przekłada się to również na lepszą sytuację klientów tych deweloperów, którzy wybrali rachunki otwarte. Tymczasem jeszcze niedawno zamierzano je zlikwidować, tym samym pozostawiając jedynie rachunki zamknięte – zaznacza Paweł Putkowski, prezes warszawskiego oddziału PZFD.

Rok 2016 to nowe wyzwania dla deweloperów. Głównym celem będzie utrzymanie wysokiej sprzedaży w nowych warunkach na rynku związanych przede wszystkim ze zwiększonym wkładem własnym, ale także szeroką ofertą dostępnych lokali. Dobre wyniki sprzedaży w 2015 roku pozwoliły na rozpoczęcie nowych inwestycji czy realizację kolejnych etapów wcześniej, niż początkowo zakładano. Stąd też w roku 2016 możemy spodziewać się zwiększonej konkurencji na rynku nieruchomości deweloperskich. Może to spowodować niewielkie obniżki cen, ale w przypadku inwestycji w kluczowych lokalizacjach różnice nie powinny być znaczące.

– Trudno przewidzieć, czy tak duży popyt, jaki obserwowaliśmy do tej pory, utrzyma się w przyszłym roku. Z jednej strony poziom stóp procentowych zapewne pozostanie na niskim poziomie, a sytuacja na rynku pracy być może będzie jeszcze lepsza niż w ubiegłym roku. Z drugiej strony istnieje ryzyko mniejszej dostępności kredytów we względu na podatek bankowy i szybkie wyczerpanie tegorocznej puli środków na dopłaty z MdM. – ocenia Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.