Rynek mieszkaniowy w 2013 roku. Kiedy skończą się spadki cen?

Do takich wniosków doszli analitycy Home Broker i Lion's House, po przeprowadzeniu badań wśród pośredników nieruchomości. Odpowiedzi wyraźne zdominowała sprawa wygasających dopłat w programu „Rodzina na swoim" i perspektywa wprowadzenie jego następcy, programu „Mieszkanie dla młodych". Według pośredników, przetasowanie w zasadach przyznawania dopłat wpłynie na popyt, ceny i wreszcie strukturę zawieranych transakcji.

Większość badanych uznało, że obserwowane dziś spadki cen mieszkań znajdą swój kres najpóźniej w przyszłym roku. Trwająca od pięciu lat przecena sprowadziła ceny nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach Polski w dół średnio o 27%.

Na całym rynku należy spodziewać się spadku liczby zawieranych transakcji. Taki scenariusz kreśli co czwarty z badanych ekspertów. Spadek ten może być bardziej odczuwalny w pierwszym półroczu. Będzie to efekt wygasania z końcem tego roku „Rodziny na swoim" i wyczekiwania na nowy program dopłat. Mniejsza liczba transakcji może przełożyć się z kolei na wydłużenie procesu sprzedaży mieszkań. Wzrosnąć ma również skala negocjacji cen.

Słabsze przeceny

W ocenie doradców, 2013 rok powinien przynieść wyhamowanie spadków cen mieszkań. Tak uważa ponad połowa ankietowanych. Nieco ponad jedna czwarta respondentów twierdzi jednak, że „dołek cenowy" przypadnie na rok 2014. Tylko 6,1% ankietowanych - spodziewa się, że obserwowany dziś spadek cen będzie trwał dłużej niż dwa lata.

– Trwająca od pięciu lat przecena sprowadziła przeciętne ceny transakcyjne mieszkań do poziomów o 27% niższych – dodaje Bartosz Turek, analityk Home Broker. – Po uwzględnieniu inflacji spadek
wyniósł aż 37,7%. Wciąż jednak ceny te są wyższe niż w 2004 roku. Wówczas cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie kształtowała się na poziomie ok. 4,2 tys. zł.

Pamiętajmy jednak, że od końca 2004 roku do dziś, inflacja podniosła ogólny poziom cen o 25,7%. W efekcie można uznać, że 4,2 tys. zł z 2004 roku odpowiada kwocie prawie 5,3 tys. zł dziś.

Ceny idą za zdolnością kredytową

Od początku 2008 i do połowy 2009 roku wyceny mieszkań szybko spadały głównie
za sprawą gorszej dostępności kredytów. Banki podnosiły marże, wyliczały niższą zdolność kredytową i wydawały więcej negatywnych decyzji. W kolejnych miesiącach na rynek kredytów
stopniowo zaczęły wpływać obniżki stóp procentowych, co zmniejszyło koszt kredytów.

– Nie bez znaczenia było też podniesienie limitów cenowych, które kwalifikowały nawet relatywnie
drogie mieszkania do programu dopłat do kredytów hipotecznych – „Rodzina na swoim" – ocenia Katarzyna Siwek, główny analityk Home Broker. – W latach 2010 i 2011 banki komercyjne liberalizowały politykę kredytową, co doprowadziło do stabilizacji cen mieszkań pomimo dynamicznie rosnącej podaży.

Początek roku 2011 przyniósł jednak podwyżki stóp procentowych i dodatkowo zaostrzenie wymagań nadzoru dotyczących dostępności kredytów. Konsekwencją nowych regulacji KNF
było ograniczenie wysokości rat do 50% dochodów netto dla osób zarabiających
poniżej średniej krajowej. Dla pozostałych ustalono próg 65%.
Takie zmiany spowodowały stopniowy spadek siły nabywczej klientów. Ograniczeniem dla kupujących było też zmniejszenie dostępności programu „Rodzina na swoim" w sierpniu 2011 roku. W większości miast wyznaczono wówczas wyraźnie niższe limity cen kwalifikujące mieszkania do dopłat. Pociągnęło to za sobą kolejne obniżki i wzmogło konkurencję między deweloperami.

Popyt na mieszkania został mocno ograniczony w kilka miesięcy później, wejściem w życie części przepisów znowelizowanej rekomendacji „S". Utrudniły one dostęp do finansowania hipotecznego
w zagranicznych walutach. Zmieniły też sposób liczenia zdolności kredytowej przez banki. Niezależnie od terminu, na który kredyt miał być udzielony, banki obliczały zdolność tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat.

Korzystne zmiany oprocentowania

W przyszłym roku polski PKB ma rosnąć wolniej. Przełoży się to na spadek wynagrodzeń
i zatrudnienia. Oznaczałoby to, że będziemy również kupować mniej mieszkań. Jest jednak i druga strona medalu.

– W roku 2013 można spodziewać się dalszego łagodzenia polityki monetarnej, co pozytywnie wpłynie na popyt na rynku nieruchomości – prognozuje Turek. – Maleć będzie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli więc nie dojdzie do eskalacji kryzysu, można liczyć rozluźnienie polityki kredytowej banków.

Jesteśmy jej świadkami już od wakacji, odkąd ma miejsce obniżanie oprocentowania kredytów. To skutek spadku stopy WIBOR. Za 9 miesięcy WIBOR 3M może osiągnąć poziom niższy niż 3,1%.

W efekcie, jeśli na początku bieżącego miesiąca 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła pożyczyć od banku 367 tys. zł, to za rok jej zdolność kredytowa może wzrosnąć nawet do 412 tys. zł. Efekt ten może być jednak częściowo zniwelowany przez podwyżki marż kredytowych.

Zdaniem analityków przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych może spaść w drugiej połowie przyszłego roku do 4,5%. Oznaczałby to obniżkę raty kredytu na 300 tys. zł (25 lat) z obecnych 1990 zł do 1670 zł.

Większe pole do negocjacji

Skutkiem malejącego popytu na mieszkania może być wydłużenie czasu potrzebnego na zawarcie
transakcji. W listopadzie, na rynku wtórnym, od ogłoszenia chęci sprzedaży, do podpisania ostatecznej umowy u notariusza mijały średnio 132 dni. Średni czas może wydłużyć się w 2013 roku o 6 dni. Jeszcze większe mogą być zmiany zakresu negocjacji cen.

Od początku 2011 roku nabywcy uzyskują coraz więcej przy negocjacyjnym stole – ocenia Siwek.
– Dwa lata temu cena transakcyjna różniła się od ostatecznej ceny ofertowej przeciętnie o 3%. Dziś jest to nawet ponad dwukrotnie więcej.

Doradcy spodziewają się, że w 2013 roku przy negocjacyjnym stole będzie można liczyć
na średnią obniżkę rzędu aż 7,7%. W przypadku mieszkania wycenionego przez właściciela na 300 tys. zł oznacza to, że w wyniku negocjacji cena może zostać skorygowana aż o 23,1 tys. zł.
Na rynku pierwotnym analogiczna miara prognozowana jest na 6,4%.

Małe trzymają cenę

Zmiany na rynku w różnym stopniu dotkną poszczególne jego segmenty. Według uczestników badania, niewielkie mieszkania są najbardziej odporne na utratę wartości. Popyt na najmniejsze i najtańsze mieszkania ma być coraz większy. Taką prognozę formułuje połowa badanych. Z kolei ponad 60% proc. doradców spodziewa się wzrostu zainteresowanie również mieszkaniami dwupokojowymi. Odwrotna sytuacja może mieć jednak miejsce w przypadku lokali większych. Pośrednicy spodziewają się, że popyt na nie będzie coraz mniejszy. 

Dopłaty wyznaczą kierunek

Z ostatnim dniem grudnia 2012 roku upływa termin na składanie wniosków o kredyt w programie „Rodzina na swoim". Ministerstwo Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej pracuje nad nowym programem - „Mieszkanie dla młodych". Ma on wejść w życie w lipcu 2013 roku.

Jakie będą efekty zmian? Według doradców, jeśli ktoś nie kupi mieszkania na kredyt z dopłatami do końca tego roku, może później wstrzymywać się z decyzją o zakupie czekając na „Mieszkanie dla młodych". Paradoksalnie więc zapowiedź wprowadzenia nowych dopłat może na krótką metę zaszkodzić deweloperom.

– W dłuższym terminie likwidacja dopłat obniży popyt. W rezultacie mogą spadać ceny – wyjaśnia Siwek. – Z drugiej strony, w krótkim terminie, koniec programu „Rodzina na swoim" może doprowadzić do zahamowania spadku średnich cen.

W jaki sposób? Dziś wielu nabywców wybiera mieszkania z najtańszego segmentu, a więc takie,
które kwalifikują się do dopłat w programie „Rodzina na swoim". To zaniża przeciętną cenę transakcyjną. Gdy o dopłaty nie będzie się już można ubiegać, najprawdopodobniej zmieni się oferta deweloperów, a co za tym idzie w pierwszych miesiącach roku średnie ceny mogą się ustabilizować lub nawet podnieść.