Rynek mieszkaniowy sprzyja osobom planującym kupno nieruchomości

Indeks możliwości zakupowych stworzony przez Lion's Bank obrazuje, jak zmienia się siła nabywcza modelowej rodziny na rynku nieruchomości. Jest ona tym większa, im niższe są ceny mieszkań, a
zarobki i zdolność kredytowa wyższe.

Warto zobaczyć: Oferty mieszkań na sprzedaż

Indeks to połączenie trzech elementów:

1. zmiany poziomu wynagrodzeń – na podstawie danych GUS o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat z zysków (dane uśrednione z odczytów za ostatnie 12 miesięcy),
2. zmiany cen nieruchomości – na podstawie indeksu cen transakcyjnych mieszkań w 16 największych miastach Polski (dane Open Finance i Home Broker),
3. zmiany poziomu mediany zdolności kredytowej modelowej trzyosobowej rodziny o dochodzie 5 tys. zł na rękę (dane Home Broker).

Połączenie tych trzech czynników w jednym indeksie jest dużym uproszczeniem, ale dzięki temu w prosty i syntetyczny sposób zestawić można siłę popytu na rynku nieruchomości (zarobki i potencjał do zadłużania się ludności) z cenami mieszkań. Za moment „startowy" przyjęto styczeń 2008 roku – wtedy też indeks przyjmuje wartość 100 punktów.

W badanym okresie najłatwiej było kupić lokum w kwietniu 2013 r. Wtedy indeks osiągnął wartość 144,5 punktów. Jego ówczesny poziom oznaczał, że statystyczna rodzina mogła kupić o ponad 80 proc. większe mieszkanie niż w grudniu 2008 r., kiedy indeks możliwości zakupowych znalazł się na najniższym poziomie (80 pkt). 

Chcesz kupić mieszkanie? Wrześniowe zmiany sprzyjają temu

Na rynku zauważamy korzystne dla kupujących zmiany. Po pierwsze przy rekordowo niskich stopach procentowych banki są skłonne udzielać wyższych kredytów. I tak we wrześniu br. 3-osobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogła od banku pożyczyć na 30 lat przeciętnie 395 tys. zł, czyli o 38 tys. zł więcej niż w tym samym okresie przed rokiem. Październikowa sytuacja dotycząca stóp procentowych sugeruje dalszą znaczną poprawę w tym zakresie (zdolność kredytowa na poziomie 414 tys. zł). 

Obserwowany jest też umiarkowany wzrost przeciętnego wynagrodzenia. Poziom ten liczony jest jako średnia dla ostatnich 12 obwieszczeń GUS-u o przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw. Wzrósł on z 3703,31 zł brutto miesięcznie we wrześniu 2012 roku do 3794,41 we wrześniu 2013 roku.

Wyłamując się z ogólnego trendu obserwowanego od początku roku wrzesień przyniósł też niewielki spadek przeciętnej ceny transakcyjnej mieszkań (o niecały 1 proc. względem sierpnia). W tym miesiącu obserwowana zmiana miała więc skutek pozytywny dla naszych możliwości nabywczych. W dłuższym horyzoncie trzeba jednak pamiętać, że te same dane sugerują, że w ostatnich 12 miesiącach mieszkania zdrożały o 8,2 proc. (wrzesień 2012 do września 2013). Od grudnia 2013 roku natomiast indeks zanotował aż 10,2-proc. zwyżkę. Ceny mieszkań są więc w ostatnich miesiącach czynnikiem wpływającym negatywnie na możliwości zakupowe.

Część obserwowanego wzrostu cen transakcyjnych (w ujęciu rok do roku) to efekt zmiany przyzwyczajeń zakupowych Polaków. W zeszłym roku program dopłat do kredytów faworyzował kwotami idącymi niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych zakupy najtańszych lokali, co w 2012 roku zaniżało przeciętną cenę transakcyjną tym mocniej, im bardziej zbliżał się koniec programu Rodzina na Swoim (RnS). Dziś nabywcy kupują częściej lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe, co ma odzwierciedlenie w przeciętnej cenie transakcyjnej.

Przedstawione wyniki są efektem wielu uproszczeń. Uwzględniają one przeciętną ofertę rynkową kredytów mieszkaniowych dla 3-os rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, przeciętną cenę transakcyjną mieszkania i poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw (dane GUS). Nie wzięto natomiast pod uwagę np. możliwości skorzystania z programów dopłat do kredytu, wymagań co do wysokości wkładu własnego czy różnicy w przeciętnej cenie metra kwadratowego mieszkania o mniejszym i większym metrażu. 

Przeczytaj również: Państwo dopłaca do budownictwa mieszkaniowego 13,5 mld zł rocznie