Podważono warunki zabudowy? Pozwolenie na budowę zostanie unieważnione

Zgodnie z uchwałą wydaną dnia 13 listopada 2013 roku przez Naczelny Sąd Administracyjny (I OPS 2/12) w sytuacji, gdy dojdzie do stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej, która była podstawą do wydania decyzji zależnych, te wtórne również tracą ważność. Wspomniane orzecznictwo NSA obejmuje wszystkie decyzje administracyjne, także te, które zostały wydane w procedurze budowlanej. W konsekwencji, w miarę upływu czasu przybywa nieustannie coraz to nowych orzeczeń wydawanych przez samorządowe kolegia odwoławcze i sądy administracyjne, które unieważniają warunki zabudowy.

Podważenie warunków zabudowy wcale nie jest trudne

Bardzo łatwo bowiem można znaleźć w nich sporą liczbę błędów. Warunki zabudowy można zakwestionować nawet po kilkudziesięciu latach od ich ogłoszenia, ponieważ wydawane są one bezterminowo. Najczęstszym powodem, który prowadził bezpośrednio do unieważnienia warunków zabudowy, były wykorzystywane niewłaściwie lub sporządzone w błędnej skali mapy do analizy urbanistycznej. Są one niezbędne do ustalenia warunków, a w tych przypadkach zawierały rażące braki formalne – najczęściej nie obejmowały całego analizowanego terenu.

Konsekwencją uchwały NSA jest utrata ważności pozwoleń na budowę, które wydane zostały właśnie na podstawie podważonych – ze względu na obecne w nich błędy – warunków zabudowy.

Na przykład: pozwolenie na budowę deweloper uzyskał w oparciu o ustalone warunki zabudowy. Budynek powstał więc legalnie. Po kilku latach okazało się, że decyzja o warunkach zabudowy, która była podstawą do wydania pozwolenia na budowę, zawiera liczne i rażące błędy. Decyzja zostaje unieważniona, ten sam los czeka również pozwolenie na budowę. Tym samym budynek dewelopera, w świetle orzecznictwa NSA, jest niezgodny z prawem. Zazwyczaj podobne stanowisko w takich sprawach prezentuje główny inspektor nadzoru budowlanego. Nadzieja dla osób, które dopiero po latach dowiedziały się, że ich budynek powstał niezgodnie z prawem, pozostaje jedynie w sądzie administracyjnym i w rękach samego dewelopera. Bowiem w myśl prawa budowlanego tylko on, jako inwestor, może zakwestionować decyzję wydaną przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB).

Co możemy zrobić, gdy podważono warunki zabudowy i pozwolenie na budowę okazuje się być nieważne?

– Jeśli znajdziemy się w takiej sytuacji prawnej, to jeszcze nie wszystko jest stracone. Możemy interweniować. Można bowiem, działając na podstawie art. 50 i 51 Prawa budowlanego, zalegalizować budynek bez konieczności ponoszenia wysokich opłat – mówi Robert Tomaszewski, Prezes Zarządzający Saveinvest Sp. z o.o. Należy jednak pamiętać, że nie zawsze jest to możliwe. Przykładowo, dla terenu, na którym znajduje się problematyczny blok, uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który nie przewiduje możliwości stawiania tego typu obiektów budowlanych. Wtedy pozostanie jedynie skierować pozew sądowy przeciw staroście oraz gminie. Należy wystąpić wówczas o zwrot kosztów i ewentualnie utraconych korzyści z tytułu takiej budowli, wraz z kosztami jej rozbiórki.