Pandemia zmienia rynek mieszkaniowy. Droższa budowa, zadłużone firmy i inne oczekiwania klientów

Choć pandemia zachwiała światową gospodarką, rynek mieszkaniowy radzi sobie zaskakująco dobrze. Nie zwolniła choćby budowa nowych mieszkań i domów – według GUS zarówno w 2020, jak i w 2021 r. oddawano w Polsce do użytkowania więcej nieruchomości niż rok wcześniej. Przykładowo od stycznia do czerwca 2021 r. na rynek pierwotny trafiło 105,4 tys. nowych mieszkań i domów, czyli o 8,6 proc. więcej niż przed rokiem. Pewne zmiany związane z pandemią da się jednak dostrzec.

Koronawirus SARS-CoV-2 wymusił m.in. zamknięcie granic i ograniczenia w handlu, co spowodowało przerwanie oplatających Ziemię łańcuchów dostaw. Pojawił się więc problem z dostępnością wielu surowców i komponentów, niezbędnych np. w budownictwie. Dodatkowo w czasie pandemii wiele firm ograniczyło produkcję w obliczu trudności finansowych, co sprawiło, że po odmrożeniu gospodarki pojawiły się niedobory licznych produktów. W efekcie w górę poszybowały ceny m.in. stali, wapna i styropianu, co przełożyło się na wzrost kosztów budowy mieszkań. Jak tłumaczą deweloperzy, przyczyn drożyzny jest zresztą więcej.

– Koszty budowy wzrosły na przestrzeni ostatnich lat z kilku powodów, głównie ze względu na koszty robocizny, których średni wzrost tylko w pierwszej połowie 2020 r. wyniósł blisko 8 proc. – mówi Justyna Kałuża, Dyrektor ds. Rozwoju Projektów w Eiffage Immobilier Polska. – (...) Rosnące koszty budowy spowodowały większe ceny nieruchomości głównie na rynku pierwotnym.

Jak podaje Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w ROBYG SA., budowa mieszkań podrożała także z powodu wzrostu inflacji, znacznego zwiększenia wynagrodzeń, braku pracowników w budowlance, wzrostu cen materiałów budowlanych i wydłużających się procedur administracyjnych, z którymi musieli się borykać deweloperzy.

Wbrew obawom pandemia nie spowodowała masowych opóźnień na budowach. Przejściowe trudności pojawiły się jedynie podczas pierwszego lockdownu. Jak podawał wówczas Polski Związek Pracodawców Budownictwa, pracę utrudniały brak niektórych materiałów budowlanych oraz środków ochrony osobistej dla pracowników (maseczki, płyny do dezynfekcji itp.). Nawet wtedy jednak budowa szła sprawnie.

– Wszystkie duże firmy wykonawcze kontynuują prace budowlane w warunkach zaostrzonego reżimu sanitarnego z wydajnością o ok. 5–20 proc. niższą w porównaniu do sytuacji sprzed pandemii – donosił w czerwcu 2020 r. PZPB.

Jeśli chodzi o finanse, średnie i małe firmy doświadczyły z powodu pandemii problemów z płynnością, które utrzymują się do dziś. W najgorszej sytuacji są mali podwykonawcy, którzy przez wiele miesięcy nie mogli sprawnie realizować zleceń. W efekcie według Krajowego Rejestru Długów firmy budowlane należą obecnie do najbardziej zadłużonych w całej gospodarce (łączne zadłużenie sięga niemal 1,8 mld zł).

Z kolei większość dużych firm poradziła sobie w pandemii dzięki posiadanym rezerwom gotówki. Również deweloperzy, z którymi rozmawialiśmy (Grupa BY MADE, ROBYG S.A., Eiffage Immobilier Polska, Bouygues Immobilier Polska) podkreślali, że nie było przestojów na budowach ani problemów z dostawami materiałów budowlanych.

– Okres ten – [przyp. red.] niewątpliwie wymagał większego zaangażowania ze strony naszego generalnego wykonawcy, który musiał przygotować plan awaryjny na problematyczne sytuacje, które na szczęście się nie wydarzyły – podkreśla Kałuża z EIP.

Koronawirus SARS-CoV-2 i związane z nim zachwianie gospodarki zmusiły część Polaków do odłożenia w czasie planowanego zakupu mieszkania. Były to jednak przejściowe trudności, co potwierdzają deweloperzy.

– Od połowy marca do końca kwietnia popyt na mieszkania delikatnie zmalał. W tym czasie zamknięte były biura sprzedaży – wyjaśnia Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska. – Na szczęście klienci chętnie korzystali ze zdalnych form kontaktu z doradcami i z takiej możliwości rezerwacji mieszkań oraz podpisywania umów. Po ponownym otwarciu biur sprzedaży w maju [2020 r. – przyp. red.] popyt wrócił do poziomu sprzed pandemii.

Jak podaje grupa ROBYG, podczas pandemii najbardziej aktywni byli i są inwestorzy kupujący mieszkania pod wynajem. Potwierdzają to także inni deweloperzy. Ten trend utrzymuje się od wielu miesięcy, ponieważ inwestycje w nieruchomości są uważane za najlepszy sposób na uchronienie oszczędności przez inflacją.

– Aktywni byli i są zarówno klienci, którzy szukają nieruchomości na swoje potrzeby mieszkaniowe, jak i klienci inwestycyjni – podkreśla Dyrektor ds. Rozwoju Projektów w EIP. – W przypadku tych drugich zwiększył się procent osób kupujących mieszkania ze środków własnych.

Dziś sprzedaż mieszkań jest tak dobra, że niemal bije rekordy. Jak podają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, od początku 2021 r. deweloperzy notowani na giełdzie sprzedali już 20,4 tys. lokali. Nieruchomości rozchodzą się tak szybko, że w niektórych miastach, m.in. Warszawie i Wrocławiu, firmy nie nadążają z budową nowych mieszkań.

Przymusowy pobyt w domu podczas lockdownu sprawił, że wielu Polaków zaczęło bardziej dostrzegać wady swoich mieszkań – niewielki metraż, brak balkonu czy trudność ze znalezieniem miejsca do pracy zdalnej. Jak wykazało badanie firmy Cordia Polska, wśród osób, które chciałyby poprawić swoje warunki życia:

• 85 proc. marzy o przydomowym ogródku,
• 56 proc. wskazało, że posiadanie tarasu lub balkonu jest dziś dla nich ważniejsze niż przed pandemią,
• z 10 do 41 proc. wzrósł odsetek osób uważających, że osobny gabinet do pracy jest w mieszkaniu ważny lub bardzo ważny.

Również zdaniem deweloperów pandemia nieco zmieniła preferencje klientów. Przede wszystkim osoby szukające mieszkań dużo częściej wolą kontakt telefoniczny lub online. Zdaniem Grupy ROBYG ten trend już z nami zostanie, jest bowiem z perspektywy klienta szybszy i wygodniejszy. Kupujący szukają też nieco innych lokali niż przedtem.

– Obecnie notujemy większe zainteresowanie mieszkaniami z ogródkiem – przyznaje Chojecka z ROBYG S.A. – W ostatnim czasie w inwestycjach, gdzie mogliśmy sobie na to pozwolić, przeprojektowaliśmy mieszkania na parterze tak, żeby powiększyć ogródki. Klienci pytają też częściej o mieszkania z balkonami i tarasami (...). Ogólnie preferencje klientów nie zmieniły się istotnie – więcej nabywców szuka nieco większych metraży, ale nadal najbardziej popularne są mieszkania mniejsze.

Nie tylko pandemia wpływa jednak na to, jakich mieszkań szukają klienci deweloperów. Zdaniem Grupy ROBYG Polacy coraz częściej zwracają uwagę na kwestie takie jak infrastruktura i tereny zielone na osiedlach oraz udogodnienia dla osób starszych i niepełnosprawnych. Oczekują też od deweloperów stosowania nowoczesnych technologii takich jak fotowoltaika, oświetlenie LED, instalacje światłowodowe czy inteligentne systemy monitoringu i bezpieczeństwa.

Nieco inne potrzeby, jak przyznaje Grupa BY MADE, mają inwestorzy.

– Pandemia wywołała (...) zmiany w preferencjach naszych klientów, którzy obecnie najbardziej interesują się mikroapartamentami dwupokojowymi – wyjaśnia Ewa Skibińska, marketing manager Grupy BY MADE. – W trwającej sytuacji są atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ ich kupno jest metodą zabezpieczenia kapitału przed zwiększającą się inflacją.

Co ciekawe, najtrwalszą wywołaną przez pandemię zmianą na polskim rynku mieszkaniowym może się okazać outsourcing sprzedaży. Deweloperzy, którzy wcześniej na ogół sami sprzedawali budowane lokale, dziś coraz częściej zlecają to zewnętrznym firmom.

– Wielu deweloperów odczuło skutki pandemii i zmuszonych było m.in. do zamykania swoich biur sprzedaży z powodu zwolnień chorobowych pobieranych przez handlowców. Tylko obecnie prowadzimy rozmowy z ponad dwudziestoma podmiotami, zarówno tymi mniejszymi, jak i dużymi, na temat możliwości przejęcia sprzedaży budynków. Zewnętrzna firma daje gwarancję obsadzenia biur sprzedawcami - niezależnie od kwarantanny, choroby, macierzyńskiego czy urlopów – mówi Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca firmy redNet 24.

Oddanie części obowiązków zewnętrznej firmie opłaca się deweloperom z wielu powodów – taki krok oznacza m.in. spadek kosztów stałych, mniej formalności do załatwienia oraz możliwość zatrudniania mniejszej liczby pracowników. Z perspektywy klienta taka zmiana jest z kolei neutralna i w zasadzie niezauważalna.