Kupując dom lub mieszkanie do remontu, możesz mieć kłopot z kredytem

Okazyjna cena często oznacza słaby stan techniczny nieruchomości. Dla klienta może to być jednak prawdziwa okazja. Zwłaszcza, jeśli może tanio i solidnie przeprowadzić remont. Po ukończeniu wszystkich prac, wartość nowego lokum znacznie wzrośnie.

Rudera nie wystarczy

Jeśli dysponujemy pieniędzmi na zakup i remont, możemy zostać właścicielem atrakcyjnej nieruchomości w rozsądnej cenie. Kiedy jednak niezbędne jest wsparcie banku, musimy się liczyć z trudnościami. Dlaczego? Ponieważ przy kredycie na dom lub mieszkanie, podstawowym zabezpieczeniem dla banku jest hipoteka na nieruchomości.

– Aby to zabezpieczenie miało jakąkolwiek wartość, nieruchomość musi być w odpowiednim stanie technicznym – wyjaśnia Piotr Ceregra, ekspert Powszechnego Domu Kredytowego. – Musi też być na tyle atrakcyjna, by w razie poważnych problemów ze spłatą kredytu realna była jej sprzedaż. Tych kryteriów na pewno nie spełnia rudera grożąca zawaleniem, zaś granica między nieruchomością w wystarczająco dobrym stanie i nieruchomością zbyt zaniedbaną jest płynna.

Analitycy Home Broker i PDK sprawdzili, czy banki zgodzą się pożyczyć pieniądze na nieruchomość w okazyjnej cenie, ale i w nienajlepszym stanie technicznym. Instytucje odpowiadały na pytania o kredyt na zakup zaniedbanego mieszkania o wartości 400 tys. zł, w przedwojennej, odremontowanej kamiennicy, w centrum dużego miasta. Druga opcja to zaniedbany dom na obrzeżach dużego miasta – również o wartości 400 tys. zł.

– Banki zasadniczo deklarują, że są zainteresowane udzielaniem kredytów na zakup nieruchomości w kiepskim stanie technicznym – mówi Ceregra. – Żadna z instytucji nie stwierdziła, że tego typu finansowanie jest niedostępne. Jednak równocześnie wszystkie zaznaczają, że decyzja będzie zależała od stanu technicznego nieruchomości.

Inspekcji domu lub mieszkania nie unikniemy

Bank nie zrezygnuje z weryfikacji wniosku o kredyt na zaniedbany dom czy mieszkanie. Z zasady, każda taka nieruchomość przechodzi inspekcję.
– Zazwyczaj banki dopuszczają dwie procedury – wyjaśnia Magdalena Piórkowska, analityk Home Broker. – W prostszych przypadkach, przy niedużym kredycie, kontroli stanu technicznego może dokonać pracownik banku uzbrojony w aparat fotograficzny. Jeżeli jednak wniosek opiewa na wyższą sumę, wymagany może być operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca określa stan techniczny nieruchomości.

Z ankiet wynika, że banki nie odrzucają z góry wniosków o kredyt na zaniedbane mieszkanie w odremontowanej kamienicy. Nie oznacza to jednak łatwego dostępu do pieniędzy. Każda decyzja jest podejmowana indywidualnie. W przypadku niestandardowego kredytu nabiera to szczególnego znaczenia.

– Wszystkie banki zastrzegają, że podejmą decyzję indywidualnie, po zapoznaniu się ze stanem technicznym lokalu – dodaje Piórkowska. – Kilka instytucji zaznacza też, że jeżeli ów stan okaże się zły, nie ma możliwości uzyskania kredytu tylko na zakup mieszkania. Jedynym sposobem, by pożyczyć pieniądze, jest wtedy złożenie wniosku o kredyt na zakup lokalu i jego remont.

Takie ograniczenia stawiają Alior Bank, Euro Bank, mBank, MultiBank i Polbank.

Nie zawsze można też dostać kredyt na pełną wartość nieruchomości. Bank ING pożyczy nam jedynie do 90% wartości. Takie sam próg obowiązuje w BNP Paribas. Z kolei w BPH górna granicą jest 80% wartości lokalu.

W tych bankach, nawet w przypadku zakupu lokalu w dobrym stanie nie dostaniemy kredytu bez wkładu własnego. Natomiast w Alior Banku wartość kredytu nie może przekraczać 100% kwoty inwestycji ani 95% przyszłej rynkowej wartości nieruchomości.

Duża grupa banków przewiduje możliwość kredytowania do 100% wartości nieruchomości. W takim przypadku należy jednak wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Najpierw zgoda na remont, potem pieniądze

Zasady udzielania kredytów na dom do remontu są podobne. Ocena naszych możliwości finansowych to podstawa. Następnie bank sprawdza stan techniczny nieruchomości. Od tego zależy, czy osoba dysponująca zdolnością kredytową będzie mogła pożyczyć pieniądze.

Te same banki, które wymagały połączenia zakupu mieszkania z remontem, stawiają identyczny wymów w przypadku kredytu na dom w złym stanie technicznym.

Jeśli planowany remont na tyle jest poważny, że należy uzyskać pozwolenie na budowę (np. przy wymianie dachu), to bank zapyta i o ten dokument. Bez pozwolenia w garści nie ma co starać się o kredyt w BZ WBK, mBanku, MultiBanku i Raiffeisen Banku. Kolejna grupa banków zastrzega, że formalności kredytowe można rozpocząć wcześniej, jednak aby możliwa był wypłata środków, inwestor musi dostarczyć pozwolenia na budowę. W tej grupie są m.in. Euro Bank, Idea Bank, Kredyt Bank, PKO BP czy Polbank.

O co dokładnie pytano banki:

1. O mieszkanie warte 400 tys. zł

• w kamienicy w centrum dużego miasta
• kamienica wyremontowana (piony wodno-kanalizacyjne, instalacja elektryczna, wzmocnione balkony, nowy tynk)
• remontu wymaga lokal (instalacja elektryczna, podłogi, okna i drobniejsze prace, jak np. położenie glazury)
• po wykonaniu tych prac wartość mieszkania wzrośnie do 500 tys. zł

2. O dom warty 400 tys. zł

• na obrzeżach dużego miasta
• wymaga poważnego remontu (wymiana instalacji, odgrzybienie i osuszenie ścian, wymiana dachu, okien i podłóg oraz drobne prace wykończeniowe)
• część prac wymaga uzyskania pozwolenia na budowę
• po wykonaniu remontu wartość domu wzrośnie do 600 tys. zł