Kredyt na własny dom. Jak przebrnąć przez formalności

Budowa domu metodą gospodarczą może być prowadzona na dwa sposoby: samodzielnie lub z pomocą generalnego wykonawcy. To firma, która weźmie na siebie całość, lub cześć obowiązków budowlanych.

– Inwestycja prowadzona wraz z deweloperem oznacza, że podpisujemy umowę przedwstępną z firmą na zakup i wybudowanie nieruchomości ze środków własnych dewelopera – mówi Arkadiusz Rojek, analityk firmy Home Broker. – To na głowie dewelopera jest zakup działki i późniejszy jej podział, uzyskanie kompletu pozwoleń i zezwoleń, doprowadzenie mediów itp. Samą budowę zazwyczaj prowadzi wyspecjalizowana spółka, z którą deweloper się rozlicza.

Hipoteczny kredyt budowlany nie różni się zbytnio od tradycyjnego kredytu na zakup mieszkania. W obu przypadkach bank dokładnie oceni naszą zdolność kredytową. Podstawowa różnica polega na tym, że zabezpieczenie kredytu dopiero powstaje. W związku z tym bank będzie nadzorował postępy budowy. Nałoży również kilka dodatkowych rygorów, którym będzie musiał sprostać kredytobiorca.

– Uzyskanie kredytu na budowę domu – szczególnie systemem gospodarczym, faktycznie jest trudniejsze niż zdobycie środków na zakup mieszkania – przyznaje Rojek. – Nie jest to jednak aż tak karkołomne. Większość dokumentów, których zażąda bank, będzie i tak wymagana za etapie występowania o pozwolenie na budowę, czy planowania budżetu całego przedsięwzięcia.

Z czym do banku

Jakie dokumenty będą niezbędne? Wszystko zależy od tego czy chcemy wziąć kredyt tylko na budowę, czy również na zakup działki. W pierwszym przypadku konieczny będzie komplet dokumentów dotyczących budowanej nieruchomości – akt notarialny zakupu działki, projekt budowlany, pozwolenie na budowę, odpis księgi wieczystej działki. Czasami wymagany jest również wyrys i wypis z rejestru gruntów. Niezbędne będzie także dostarczenie kosztorysu inwestycji, podpisanego przez kierownika budowy.

– Kosztorys zazwyczaj nie musi być bardzo dokładny, ale musi być wiarygodny – zastrzega Arkadiusz Rojek. – Pamiętajmy, że jeśli budujemy systemem gospodarczym (z generalnym wykonawcą lub samodzielnie) wysokość każdej uruchamianej transzy jest z góry ustalona, a my później będziemy musieli bankowi pokazać jak te środki zostały wykorzystane. Jeśli po uruchomieniu którejkolwiek transzy ceny wzrosną, musimy wnioskować o podwyższenie całej kwoty kredytu.

Jeżeli zamierzamy skredytować zarówno zakup działki, jak i budowę domu, akt notarialny zakupu zastąpi umowa przedwstępna ze sprzedającym. Z kolei pozwolenie na budowę dostarczymy dopiero przed uruchomieniem pierwszej transzy kredytu.

Sprawy związane z finansowaniem inwestycji są znacznie prostsze, jeśli budowę realizuje firma deweloperska. W głównej mierze dotyczy to środków, wypłacanych przez bank.
– W takim przypadku, kolejne transze mają z góry ustaloną wysokość i są uzależnione od postępów na budowie. Dodatkowo, przy inwestycji deweloperskiej, odchodzą nam kwestie uzyskiwania pozwolenia na budowę, czy kupowania oddzielnej działki – wyjaśnia Rojek. – Natomiast w przypadku budowy systemem gospodarczym, ale za pomocą generalnego wykonawcy, musimy się liczyć z takimi samymi formalnościami jak w przypadku budowy samodzielnej. Dodatkowo banki zażądają pokazania umowy z generalnym wykonawcą.

Rozliczamy się

Kredyt budowlany niesie ze sobą nie tylko więcej formalności. Łączy nas z bankiem nieco ściślej, niż w przypadku tradycyjnego kredytu na mieszkanie.

– Jeśli budowa jest prowadzona systemem gospodarczym, gdy wykorzystamy transzę kredytu, bank będzie sprawdzał, czy wykonaliśmy prace zgodnie z deklaracją – dodaje Rojek. – W zależności od banku, albo będziemy musieli pokazać zdjęcia wykonanych robót, albo wpuścić bankowego rzeczoznawcę na teren budowy. Podobnie stanie się w przypadku gdy budujemy wraz z generalnym wykonawcą.

Kolejne transze kredytu będą uruchamiane są na podstawie oceny postępu robót przez pracownika banku. Najczęściej takie wizyty są płatne. Średni koszt to ok. 200 zł, ale niektóre banki życzą sobie nawet 400 zł. Jeśli bank pozwoli nam samodzielnie dostarczać zdjęcia, dokumentujące postępy na budowie, nie powinniśmy za to płacić.

Większość banków nie wymaga dokumentowania kosztów wszystkich prac budowlanych. Warto jednak zachowywać rachunki i faktury za materiały budowlane. Ma to szczególne znaczenie, jeśli budujemy metodą gospodarczą. W takim przypadku banki z reguły dokładniej kontrolują, czy wydajemy środki zgodnie z celem kredytowania. Zanim więc zrobimy pierwsze zakupy, warto sięgnąć do bankowego regulaminu i sprawdzić, co należy udokumentować rachunkami.

Pamiętajmy, że w przypadku inwestycji prowadzonej przez dewelopera, kolejne transze kredytu wynikają tylko z postępów budowy i nie rozliczamy ich wykorzystania.

Biorąc kredyt budowlany powinniśmy też ustalić okres karencji spłaty. To czas, w którym nie musimy spłacać kapitału, a jedynie odsetki od kredytu. W ten sposób bank daje nam czas na wybudowanie domu. Przeciętny okres karencji wynosi dwa lata. W niektórych przypadkach można go jednak przedłużyć o rok. Ważne jest, by o opóźnieniach w budowie jak najszybciej informować bank.