Kredyt hipoteczny. Jak wybrać najkorzystniejszy kredyt na mieszkanie

Oferty banków w zakresie kredytów hipotecznych są do siebie coraz bardziej zbliżone. Z końcem września różnice w marży i oprocentowaniu między pięcioma najtańszymi bankami (ranking Expandera dla kredytu na 300 tys. zł) mieściły się w granicach 0,5 proc. W tej sytuacji trudno jest wybrać najtańszą ofertę.

Zobacz również: Dopłaty do mieszkań dla młodych. Rząd zapowiada MdM 

– Na pierwszy rzut oka propozycje banków są bardzo zbliżone, ale kredyt hipoteczny to nie jest prosty produkt – mówi Paweł Majtkowski, główny analityk firmy Expander. – Przed podjęciem decyzji należy bardzo dokładnie wyliczyć wszystkie koszty

Od czego zacząć starając się o kredyt hipoteczny

Najważniejsza jest marża. To niezmienny składnik oprocentowania, który stanowi zysk banku. O wysokości marży decyduje najczęściej stosunek wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Im wyższy wkład własny, tym niższa powinna być marża.

– Jest ona najważniejsza, bo towarzyszy nam przez cały okres kredytowania – wyjaśnia Majtkowski. – Zakładając, że będziemy spłacać kredyt przez 20 lub 30 lat, warto zadbać by marża była jak najniższa.

Zwykle jest ona niezmienna przez cały okres spłaty. Oczywiście wysokość marży wpływa na oprocentowanie kredytu.

– Jeśli dysponujemy wkładem własnym, to marża powinna być niższa – dodaje Majtkowski. – Obecnie rozsądna stawka wynosi poniżej 1,5 proc. Możemy ją uzyskać w wielu bankach.

Prowizja

To jednorazowa opłata na rzecz banku. Może jednak stanowić spore obciążenie dla domowego budżetu. Zwłaszcza, jeśli bierzemy wysoki kredyt. Na szczęście banki pozwalają również na kredytowanie prowizji. Zdaniem analityków, warto skorzystać z takiego rozwiązania. Ile powinna wynosić prowizja?

– W tej chwili jest to zwykle od 2 do 3 proc. kwoty kredytu – wyjaśnia Majtkowski. – To rozsądna stawka. Czasami udaje się wynegocjować prowizję w wysokości 1 proc. Tu jednak wiele zależy od konkretnego przypadku.

Kuszące procenty

Jednym z największych kosztów związanych z kredytem jest oprocentowanie. Jego wysokość zmienia się w czasie spłaty i jest uzależniona od prowizji oraz stopy WIBOR, LIBOR lub EURIBOR. To nic innego, jak wysokość oprocentowania kredytów oferowanych na rynku międzybankowym. Kredytów w złotych dotyczy stopa WIBOR. W większości banków ulega ona zmianie co trzy miesiące.

– Oprocentowanie to element najmocniej eksponowany w materiałach reklamowych banków – dodaje Majtkowski. – Nie powinien być to jednak główny element, decydujący o wyborze daje oferty. Patrzmy na marżę. To ona bowiem ,w dużym stopniu wpływa na wysokość oprocentowania.

Obecnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych mieści się w przedziale od 6 proc. do ponad 7 proc. Kredyt w europejskiej walucie można dostać tylko w kilku bankach. Oprocentowanie wynosi tam od ponad 3 proc. do ponad 5 proc. Niestety, niemal drugie tyle to wysokość marży.

Kredyt na mieszkanie w promocji

Większość banków prześciga się w specjalnych ofertach, dotyczących kredytów hipotecznych. Główną zachętą jest zwykle obniżona marża. Czasami bank zupełnie z niej rezygnuje.

– Niestety, takie oferty są zwykle ograniczone czasowo – dodaje Majtkowski. – Może się więc okazać, że po roku bardzo niska lub zerowa marża podskoczy do poziomu znacznie powyżej rynkowej średniej. Warto więc wcześniej wyliczyć, czy takie rozwiązanie nam się opłaca. Warto skorzystać tu z pomocy specjalisty.

Skorzystanie z bankowych promocji obwarowane jest szeregiem warunków. Klient musi wykupić szereg produktów banku. Poczynając od konta i karty kredytowej, a kończąc na ubezpieczeniu na życie bądź produktach inwestycyjnych. Koszt takiego pakietu może sięgać nawet paru procent wartości kredytu. Tu również należy więc dokładnie porównać oszczędności z dodatkowymi wydatkami.

Na tym nie koniec. Analizując ofertę banku zwróćmy uwagę również na wysokość jednorazowych opłat, np. za nadpłatę, wcześniejszą spłatę kredytu lub sporządzenie aneksu do umowy. Jeśli zadłużamy się w walucie obcej, sprawdźmy ile bank zainkasuje za ewentualne przewalutowanie kredytu.

Dobre wiadomości dla osób myślących o kredycie hipotecznym

Eksperci przewidują, że nowy rok może przynieść ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Może nie będzie dużo taniej, poprawi się za to zdolność kredytowa przeciętnego klienta.

– Oczekujemy zarówno obniżki stóp procentowych, jak i nowych rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego – dodaje Majtkowski. – Powinno to przynieść wzrost przeciętnej zdolności kredytowej.

Ile musi dziś zarabiać małżeństwo, aby pożyczyć 300 tys. zł, dysponując 20-procentowym wkładem własnym? Z wyliczeń Expandera wynika, że w najmniej wymagający jest Getin Noble Bank. Oczekuje dochodu na poziomie minimum 4110 zł netto. Na przeciwnym biegunie znalazł się Deutsche Bank, który oczekuje zarobków na poziomie co najmniej 5800 zł miesięcznie.