Kredyt hipoteczny: jak obniżyć wysokość raty

Warunki, na jakich zaciągamy kredyty hipoteczne, uzależnione są od wielu czynników. Na cześć z nich mamy wpływ, np. na kwotę kredytu, wysokość wkładu własnego. Jednak część jest niezależna od naszych działań (np. ogólna sytuacja gospodarcza). W teorii podpisując umowę kredytu hipotecznego godzimy się, że ustalone warunki (np. marża banku) pozostaną stałe w całym okresie spłaty. W praktyce trwania umowy istnieją sposoby, aby po pewnym czasie obniżyć raty swojego kredytu.

Jednym z takich sposobów jest przeniesienie (refinansowanie) kredytu do innego banku, który zaoferuje nam lepsze warunki. Refinansowanie nie zawsze się jednak opłaca. Dużo zależy od tego, jaka jest marża naszego kredytu, w jakiej jest on walucie i czy będziemy musieli zapłacić prowizję za przedterminową spłatę starego kredytu. Istotne są jednak nie tylko cechy naszego starego zobowiązania, ale także to, w jakim banku zapytamy o kredyt refinansowy. Oferty kredytowe poszczególnych banków są bowiem bardzo zróżnicowane. Przed podjęciem decyzji, warto więc sprawdzić przynajmniej kilka z nich.

Chcąc refinansować kredyt należy wziąć pod uwagę przede wszystkim marżę banku.
Jest ona ustalana indywidualnie dla każdego klienta i teoretycznie obowiązuje przez cały okres spłaty zadłużenia. W praktyce po kilku latach terminowej spłaty warto spróbować negocjować z bankiem jej obniżenie. Jeśli bank się nie zgodzi, wtedy możemy sprawdzić, czy inny bank udzieli nam kredytu refinansowego z niższą marżą.

O opłacalności refinansowania kredytu nie decyduje tylko poziom marży. Należy także przeanalizować dodatkowe koszty związane z przeniesieniem zobowiązania, takie jak: prowizja za udzielenie nowego kredytu, wymagane ubezpieczenia, koszt ponownej wyceny nieruchomości czy opłata za wcześniejszą spłatę starego kredytu. Może się bowiem okazać, że dodatkowe koszty przewyższą lub zneutralizują zyski płynące z refinansowania.

Refinansowanie nie jest rozwiązaniem uniwersalnym. W obecnej sytuacji powinny je rozważyć jedynie osoby spłacające kredyty w złotych. Przeniesienie kredytu walutowego (we frankach czy euro) do innego banku jest zwykle albo niemożliwe albo nieopłacalne. W rezultacie osoby posiadające takie kredyty zwykle są zmuszone przy nich pozostać. Mogą jednak obniżyć wysokość swojej raty poprzez uwolnienie się od bankowych kursów walut.

Warto przeczytać również: Tańszy kredyt w obcej walucie? Franki prosto z sieci 

Raty kredytów walutowych zwykle są spłacane w złotych. Bank, stosując swój kurs, przelicza otrzymane pieniądze na franki czy euro. Niestety najczęściej ten kurs nie jest korzystny dla klienta. Kredytobiorcy mogą jednak także samodzielnie kupować walutę tam, gdzie kurs jest dla nich lepszy – w kantorach, kantorach internetowych czy bankach. Aby było to możliwe, w pierwszej kolejności muszą poinformować bank, który udzielił im kredytu, że chcą spłacać raty bezpośrednio w walucie. Później zwykle muszą podpisać bezpłatny aneks do umowy kredytowej.

Po całej operacji mogą zaoszczędzić nawet 80 zł miesięcznie. To, ile rzeczywiście zyskają zależy od tego o ile taniej uda im się kupić walutę w porównaniu z kursem w banku-kredytodawcy. Wysokość uzyskanych korzyści zależy też od kwoty raty. Im jest ona większa tym bardziej opłaca się samodzielnie kupować walutę potrzebną na jej spłatę.

Kolejnym sposobem na zmniejszenie raty kredytu jest wydłużenie okresu spłaty. Jest to możliwe wówczas, gdy nie zaciągnęliśmy kredytu na maksymalny okres. Takie rozwiązanie pozwala na spłatę niższych rat
i powoduje mniejsze obciążenie dla budżetu domowego. Rozciągnięcie spłaty kredytu w czasie powoduje jednak zwiększenie całkowitego kosztu kredytu. W dłuższym okresie zapłacimy bowiem więcej odsetek. Ten sposób warto więc stosować tylko jeśli w wyniku pogorszenia się sytuacji finansowej mamy trudności ze spłatą raty w poprzedniej wysokości.

Wydłużenie często jest stosowane przy konsolidacji kredytów. Jest ona polecana osobom, które mają kilka kredytów i spłata zobowiązań zaczyna przerastać ich możliwości finansowe. Kredyt konsolidacyjny pozwala połączyć wszystkie kredyty w jeden o wydłużonym okresie spłaty. Dzięki temu zamiast kilku rat płacimy jedną, niższą niż suma poprzednich. Przy konsolidacji, tak jak w przypadku kredytu refinansowego, warto jednak wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane z zaciągnięciem nowego kredytu - prowizja czy ubezpieczenia.