Kredyt hipoteczny: jak banki oceniają zdolność kredytową

Takie dane przynosi najnowszy raport firmy Expander. Analitycy wyróżnili również ING Bank Śląski, który dysponuje atrakcyjną ofertą, ale tylko dla zamożnych klientów. Według ekspertów tak dobre warunki dla kredytobiorców nie utrzymają się długo. Do końca roku banki muszą wprowadzić tzw. Rekomendację S, która znacznie zaostrza procedury obliczania zdolności kredytowej.

O wyborze kredytu hipotecznego decyduje zwykle oprocentowanie. Niestety, często idzie ono w parze z niewysoką kwotą kredytu. Poszczególne banki bardzo różnie oceniają zdolność kredytową klientów. Różnice sięgają nawet 300 tys. zł.
Dobry przykład to ING Bank Śląski. Rodzinie o dochodach 8 tys. zł netto jest on gotów przyznać aż 874 tys. zł. To najwięcej ze wszystkich banków. Jednocześnie kwota proponowana singlowi przez bank HSBC jest niższa od średniej rynkowej.

– To pokazuje, że nie zawsze warto sugerować się tym, że dany bank np. dla kogoś z naszych znajomych policzył niską zdolność kredytową – mówi Jarosław Sadowisk, analityk Expandera. – Przy innym poziomie dochodów lub sytuacji rodzinnej możliwa do uzyskania kwota może być zupełnie różna.
Nie jest to jednak żelazna zasada. Zdolność kredytową wspomnianej rodziny, banki HSBC i Alior wyliczyły na poziomie 840 tys. zł.

Analitycy sprawdzili, które banki oferują atrakcyjne oprocentowanie i jednocześnie liberalnie podchodzą do kwestii obliczania zdolności kredytowej. W zestawieniu ujęto banki, które w ostatnim rankingu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera zajęły pierwsze 10 pozycji. Okazało się, że atrakcyjne oprocentowanie nie zawsze idzie w parze z wysoką zdolnością kredytową. W DnB Nord i Deutsche Banku singiel uzyskujący dochód na poziomie 3 500 zł netto nie otrzyma kredytu. W Lukasie i Banku BPH może on liczyć maksymalnie na ok. 220 tys. zł. Alior Bank i Bank HSBC posiadają atrakcyjną ofertę cenową i jednocześnie są gotowe przyznać singlowi ok. 325 tys. zł.

Jeżeli bank odmawia nam kredytu, możemy spróbować to zmienić. Pierwszy krok to rezygnacja z kart kredytowych czy limitów kredytowych w rachunku. Nie ma znaczenia, że z żadnego z tych produktów nie korzystamy. Bank i tak uzna, że w każdej chwili możemy to zdobić. Wtedy nasze dochody nie wystarczą na terminową spłatę wszystkich zobowiązań.

Warto pamiętać o obowiązującej już Rekomendacji T. Zgodnie z nią, banki nie mogą udzielić kredytu, jeśli suma wszystkich rat klienta przekroczy 50 proc. dochodów. Próg ten dotyczy zarobków poniżej średniej krajowej. Dla lepiej zarabiających wynosi on 65 proc. dochodów. Od nowego roku wejdą w życie kolejne ograniczenia. Limit dla kredytów walutowych spadnie do 42 proc., niezależnie od dochodów.

Będą też inne obostrzenia. Rekomendacja S zobowiąże banki nie tylko do zmiany sposobu obliczania zdolności kredytowej. Jeśli zachcemy zaciągnąć kredyt na więcej niż 25 lat, to bank będzie musiał przyjąć, że jest to pożyczka na 25 lat. Efekt? Obliczona rata będzie znacznie wyższa niż w rzeczywistości. Według analityków może to spowodować, że zdolność kredytowa spadnie aż o ok. 100 tys. zł.

Jeśli rezygnacja z kart nie pomoże, możemy do kredytu dołączyć dodatkowych kredytobiorców np. rodziców lub rodzeństwo. Nowy kredytobiorca musi mieć jednak stosunkowo wysokie dochody. W przeciwnym razie skutek będzie odwrotny do zamierzonego. Dodatkowy problem może się pojawić w przypadku rodziców. Większość banków wymaga, aby kredyt został spłacony przed ukończeniem 70-80 roku życia. Jeśli rodzice mają po 60 lat, to część banków pozwoli nam zaciągnąć kredyt maksymalnie na 10-20 lat. Krótszy okres oznacza wyższe raty, a to z kolei spadek zdolności kredytowej. Uzyskanie dłuższego okresu spłaty jest możliwe pod warunkiem wykupienia polisy na życie. Oczywiście wzrastają wtedy koszty kredytu.

W kontekście zdolności kredytowej i okresu kredytowania warto też wspomnieć o jeszcze jednej istotnej kwestii. Nowa Rekomendacja S zobowiązuje banki, aby najpóźniej od 2012 roku zmieniły sposób obliczania zdolności kredytowej. Jeśli kredyt będzie zaciągany na więcej niż 25 lat, to banki będą musiały przyjmować, że jest to kredyt na 25 lat. W rezultacie, w takim obliczeniu rata będzie istotnie wyższa niż w rzeczywistości. W skrajnych przypadkach może to spowodować, że zdolność kredytowa spadnie aż o ok. 100 tys. zł.