Jaką zdolność kredytową mają Polacy. Listopad 2014

445 tys. zł – na taki kredyt mieszkaniowy w listopadzie 2014 r. może liczyć trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto. To niemal 90-krotność miesięcznego wynagrodzenia. W analizowanym przykładzie, by rodzina uzyskała taki kredyt, musiałaby zadłużyć się na 30 lat i korzystać z bankowego rachunku oraz karty kredytowej. W niektórych bankach konieczne byłoby wykupienie dodatkowego ubezpieczenia.

Listopadowa zdolność kredytowa jest o 43 tys. zł wyższa niż w analogicznym okresie w 2013 roku i o 11 tysięcy wyższa niż w poprzednim miesiącu. Wzrost ten to przede wszystkim wynik obniżek stóp procentowych. Wyższa zdolność kredytowa oznacza, że nie tylko wzrosły możliwości nabywcze osób, których dochody już wcześniej pozwalały na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, ale także ci, którzy dotychczas nie byli wiarygodni dla banków (nie mieli zdolności kredytowej), dziś mają szansę na pozytywną weryfikację wniosku kredytowego. 

Kredyt hipoteczne są tańsze niż rok temu

Wzrost popytu na mieszkania jest wynikiem nie tylko wzrostu zdolności kredytowej. Stymulowany jest również przez malejący koszt kredytu. To dzięki temu, że pieniądz jest tani, dziś zakup mieszkania jest przeciętnie o 39 procent tańszy niż najem lokum – wynika z szacunków opartych o dane z 8 listopada 2014 dla 10 największych miast w Polsce.

Gdyby rodzina z naszego przykładu chciała obecnie zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł, na 30 lat, to musi liczyć się z miesięczną ratą w wysokości 1412 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,82 proc.). Rok temu rata kredytu hipotecznego o identycznej wartości wynosiła 1492 zł (była o 77 zł wyższa), i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.

Zmieniające się marże kredytowe

Możliwości pożyczkowe przykładowej rodziny rosną od końca trzeciego kwartału 2012 roku. Wtedy to rynek zaczął wykorzystywać oczekiwany cykl obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 roku nasza rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś jest to już 445 tys. zł (o 88 tys. zł więcej). W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 roku podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc., a dziś jedynie 2 proc.

Dowiedz się: O co pytać banki, by uzyskać kredyt hipoteczny na najlepszych warunkach

Inaczej od stóp procentowych wygląda sytuacji marż w bankach komercyjnych. Przeważnie podnoszą one swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy Rada Polityki Pieniężnej (RPP) zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie RPP obniża stopy procentowe. Z danych zebranych przez Lion's House wynika, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,55 proc. w sierpniu 2013 roku do 1,82 proc. obecnie (wzrost o 0,27 pkt proc.). W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,15 pkt. proc. Jednak wzrost marż jest znacznie mniejszy niż spadek stóp procentowych. 

Zdolność kredytowa na pół miliona w czterech bankach

Oferty banków są oczywiście bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą może liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych. W tym celu planuje zadłużyć się na 30 lat w równych ratach, z możliwie niskim wkładem własnym.

Na jaki kredyt hipoteczny może liczyć? Cztery banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych (Alior Bank, BNP Paribas Bank, Pekao Bank S.A. i Raiffeisen Polbank). Na drugim biegunie są: Deutsche Bank, PKO BP, Credit Agricole i mBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina może liczyć na kredyt poniżej 400 tys. zł. 

Jak w najbliższym czasie może wyglądać sytuacja na rynku kredytowym?

Przy odpowiedzi na to pytania pomocne będą notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe (FRA). 20 listopada 2014 roku kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 1,53 proc. – wyraźnie niżej niż wynosi obecna wartość tego wskaźnika (2,06 proc. na dzień 19 listopada 2014 r.). Jeszcze niżej wyceniana jest wysokość WIBOR 3M za 6 miesięcy – bo zaledwie na 1,46 proc. Jeśli te prognozowane przez rynek zmiany WIBOR-u przeliczyć na ratę kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, okazuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy spadnie ona z obecnych 1405 zł do nieco ponad 1307 zł. To oznacza, że rata może spaść o ok. 32 zł na każde 100 tys. kapitału pożyczonego na 30 lat – o ile oczywiście dzisiejsze prognozy rynkowe znajdą odwzorowanie w rzeczywistości.

W znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,81%, a więc także niżej niż dziś. W powyżej przytoczonych notowań kontraktów terminowych można wysnuć wniosek, że rynek spodziewa się dalszych cięć stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Dostęp do kredytów powinien więc pozostać relatywnie łatwy przez dłuższy czas. 

Radzimy: Jak odebrać mieszkanie od dewelopera