Jak kupić nieruchomość obciążoną hipoteką. Poradnik

O tym, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, możemy się dowiedzieć, analizując księgę wieczystą nieruchomości, a dokładnie jej dział czwarty, w którym hipoteki są wpisywane. Księgę wieczystą danej nieruchomości możemy bezpłatnie przeglądnąć pod adresem internetowym: ekw.ms.gov.pl, wpisując jej numer lub też bezpośrednio w Sądzie Rejonowym, który prowadzi ewidencję ksiąg wieczystych.

– Gdybyśmy nabyli taką nieruchomość bez wcześniejszej spłaty kredytu ciążącego na niej, wierzyciel hipoteczny, czyli bank ma prawo żądać spłaty od właściciela nieruchomości – wyjaśnia Piotr Przybył, właściciel Broker House Nieruchomości z Opola. – Nie ma tu znaczenia, kiedy nabyliśmy nieruchomość i czy w dobrej, czy też złej wierze. Nie można się też zasłaniać brakiem wiedzy o tym, że hipoteka na danej nieruchomości została ustanowiona, gdyż księgi wieczyste są jawne i każdy może się z zapoznać z ich treścią – podkreśla pośrednik.

Warto przeczytać poradnik: Zakup mieszkania: by transakcja była bezpieczna

Czy w związku z obciążeniem nieruchomości hipoteką trudniej jest np. wystarać się o kredyt hipoteczny? Wymaga to więcej formalności, ale jest to powszechna sytuacja. Kupno nieruchomości zabezpieczonej hipoteką staje się standardem z uwagi na to, że teraz 90% transakcji nabycia nieruchomości finansowych jest kredytem bankowym.

Jak kupować nieruchomość obciążoną hipoteką

– Nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką, w pierwszej kolejności powinniśmy zadbać o spłatę wierzytelności zabezpieczonej wpisem hipoteki w dziale czwartym księgi wieczystej – radzi P. Przybył. – W zdecydowanej większości przypadków hipoteki są ustanawiane przez bank. W związku z powyższym powinniśmy zażądać od zbywcy zaświadczenia z banku o wysokości kredytu/pożyczki pozostałej do spłaty wraz ze zgodą banku na jego jednorazową całkowitą spłatę, wskazaniem rachunku technicznego do całkowitej spłaty oraz z oświadczeniem, że po całkowitej spłacie bank wyda dokumenty do wykreślenia hipoteki.

W akcie notarialnym umowy sprzedaży notariusz dokładnie rozpisze, na jakie konta mają zostać przelane pieniądze z tytułu sprzedaży nieruchomości. Następnie zobowiąże zbywcę do dostarczenia niezwłocznie po zawarciu umowy dokumentów do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Jeżeli finansujemy zakup nieruchomości z kredytu bankowego, bank po zawarciu umowy sprzedaży zgodnie z treścią aktu notarialnego oraz dyspozycją uruchomienia kredytu przeleje pieniądze na rachunek kredytowy poprzedniego banku wskazany w wyżej wymienionym zaświadczeniu, pozostałość na rachunek zbywcy.

Zobacz również: Spłata kredytu hipotecznego przed terminem. Czy to się opłaca?

Po całkowitej spłacie i dostarczeniu nam dokumentów do wykreślenia hipoteki przez zbywcę, pozostaje nam tylko złożenie wniosku do sądu o wykreślenie hipoteki.

– Należy jednak pamiętać iż hipoteka może być ustanowiona nie tylko na rzecz banku, lecz także ZUS, US lub innego wierzyciela – przestrzega P. Przybył. – Nie mniej procedura zakupu takiej nieruchomości będzie podobna.

Idealnie jest jak zbywca zobowiąże się wykreślić hipotekę przed zawarciem umowy notarialnej, spłacając wcześniej wierzytelność ze środków własnych lub np. z uzyskanego przy umowie przedwstępnej zadatku.

Jednak takie sytuacje są rzadkie i występują głównie w przypadkach, gdy kwota do spłaty jest niewielka.

Przeczytaj także: Jak wybrać najkorzystniejszy kredyt na mieszkanie

Jak dopełnić formalności kupna-sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, żeby wszystko odbyło się zgodnie z prawem?
Tego rodzaju transakcje obecnie stają się standardem. Należy tylko pamiętać, aby skompletować dodatkowe dokumenty do samej umowy oraz po spłacie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką złożyć stosowny wniosek do sądu o jej wykreślenie. – Podstawą jest to, że każdy notariusz czy też pośrednik w obrocie nieruchomościami sprawdza księgę wieczystą między innymi pod kątem wpisów w dziale czwartym i trzecim. Pośrednik poza tym po zawarciu takiej transakcji pomaga w jej wykreśleniu – podpowiada Piotr Przybył.